エンクレスト天神port
エンクレスト天神port（福岡県 福岡市中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 福岡県福岡市博多区築港本町6-8 |
|---|---|
| 交通 | 天神 |
| 築年 | 2026（築0年） |
| 総戸数 | 132戸 |
| 分譲会社 | 株式会社えん |
この物件の解説（宅建士視点）
エンクレスト天神portは福岡市博多区築港本町に建つ、2026年竣工・総戸数132戸の新築ワンルームマンションです。割高診断は1件のみで参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ており、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
所在地は福岡県福岡市博多区築港本町6-8です。交通欄には天神が挙げられており、天神は福岡市を代表する繁華街・ビジネス街として知られる場所です。ただし住所の築港本町は博多区の港に近いエリアで、天神までの具体的な路線名・徒歩分数・距離は今回のデータに含まれていません。
最寄り駅がどの路線で、天神まで何分かかるかは重要事項説明書や物件概要書で確かめてください。通勤・通学の利便性は入居を検討する人が特に重視するポイントのひとつです。地図上の距離だけでは分からない坂道や踏切の有無、バス便の状況なども、できれば現地を歩いて確認することをおすすめします。交通の便は入居者が決まりやすいかどうかにも関わるため、投資判断の基礎情報として欠かせません。
建物と管理
竣工は2026年で築年数は0年、総戸数は132戸、分譲会社は株式会社えんです。新築のため室内・共用部ともにきれいな状態で入居者を迎えられる点はメリットですが、実際の管理運営や修繕計画、入居者の定着状況はこれから本格的に動き出す段階と考えられます。
建物の構造・階数・権利形態（所有権か借地権かなど）、管理会社の情報は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書・登記簿・管理規約で確かめてください。特に権利形態は将来の売却や相続の際にも関わってくるため、必ず書面で確認しておくことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
割高診断とは、物件の提示価格が周辺相場と比べて高いか安いかを判定する仕組みです。この棟の割高診断は1件のみのため参考値です。平均実質利回り3.4%、平均提示価格5040万円、家賃中央値168,000円（サンプル1件）で、判定は「危険（割高）」、最終診断日は2026年8月30日です。1件の結果だけで棟全体の価格水準を断定することはできません。
一方、福岡市中央区のエリア全体では診断5件、平均実質利回り4.06%、平均提示価格2486万円、家賃中央値70,000円です。判定内訳は危険1件・注意1件・安全割安3件で、多い判定は「安全・割安」でした。この差は物件ごとの条件によって変わる可能性があります。
棟の平均提示価格5040万円はエリア平均の2486万円より高く、家賃中央値168,000円もエリアの70,000円より高い水準です。ただし新築・総戸数132戸という条件はエリア内の他物件と異なる可能性があるため、同じような築年数・戸数の物件とも比較して確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示とは、国が毎年公表する土地の値段の目安です。近傍の地価公示地点（神屋町２２９番１外、棟から252m、令和8年7月1日時点）は1m²あたり1,250,000円で、前年の1,170,000円から6.8%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域は準防火地域です。地価公示はあくまで一時点の公的な目安であり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は576件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値1500万円、単価中央値57.1万円/m²、面積中央値25m²です。例として対馬小路地区の1300万円（1K・25m²・築2011年）、1300万円（1LDK・25m²・築2014年）、1900万円（25m²・築2019年）などが挙がっています。これらはあくまで一例であり、個々の条件で価格は変わります。
ハザードデータでは洪水浸水想定は「なし」、高潮は「3m以上5m未満」、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は「埋立地」とされています。液状化とは、地震の際に地盤が水を含んだ砂のようになり、建物が傾いたり沈んだりしやすくなる現象です。このリスクについては、市区町村が公開するハザードマップや地盤調査報告書で詳しく確かめてください。
新築・総戸数132戸のワンルームで、交通や構造など基本情報の一部は未確認です。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア平均より価格・家賃とも高めです。
地価は上昇傾向ですが液状化リスクもあり、両面から冷静に判断しましょう。
- 天神までの路線名・徒歩分数を重要事項説明書で確認する
- 建物の構造・階数・権利形態を登記簿等で確認する
- 管理会社・管理規約・長期修繕計画を確認する
- 液状化リスクをハザードマップや地盤調査報告で確認する
- 割高診断はこの棟1件のみのため他の類似物件とも比較する
- 周辺取引事例576件の水準と提示価格を照らし合わせる
- これらが揃えば買ってよいわけではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（福岡県 福岡市中央区）
相場（4.29%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.89ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、福岡県 福岡市中央区相場（4.29%）より0.89ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の福岡県 福岡市中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 168,000円
この棟の家賃中央値（168,000円）は、福岡県 福岡市中央区の周辺相場中央値（70,000円）より 140% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神屋町２２９番１外（この棟から約252m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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