グランフォーレ博多プレミアベイサイド
グランフォーレ博多プレミアベイサイド（福岡県 福岡市博多区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 福岡県 博多区 千代県庁口 築2026 |
|---|---|
| 交通 | 千代県庁口 |
| 築年 | 2026（築0年） |
| 総戸数 | 182戸（販売戸数182戸） |
| 分譲会社 | 株式会社コーセーアールイー |
この物件の解説（宅建士視点）
グランフォーレ博多プレミアベイサイド（福岡県博多区千代県庁口）は2026年竣工・総戸数182戸の新築ワンルームマンションです。最寄りは千代県庁口駅で、分譲会社は株式会社コーセーアールイーです。割高診断は参考値ながら安全・割安判定で、周辺の地価や液状化リスクも踏まえて中立に見ていきます。
立地と交通
グランフォーレ博多プレミアベイサイド（福岡県博多区千代県庁口）は、2026年に竣工する新築のワンルームマンションです。交通データによると最寄り駅は千代県庁口駅です。周辺の生活利便性や駅からの徒歩分数など詳しい情報は今回のデータに含まれていないため、現地見学や地図アプリ、路線図などで確かめてください。
この地域の用途地域は商業地域で、建蔽率は80%、容積率は400%です。防火の指定は準防火地域となっており、比較的高い建物を建てやすい地域であることがわかります。こうした用途地域の特性は将来の周辺開発や賃貸需要の変化にも関わるため、市区町村の都市計画図などもあわせて確認すると良いでしょう。
建物と管理
この物件は2026年に竣工予定で、総戸数は182戸（販売戸数182戸）です。分譲会社は株式会社コーセーアールイーで、築年数は0年の新築物件となります。新築のため、過去の管理実績や入居率の推移などはまだ蓄積されていません。物件概要の詳細資料は今回のデータに含まれていないため、パンフレットや重要事項説明書であわせて確認してください。
階数・構造・権利形態・管理会社については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿、売主への確認が必要です。管理体制についても、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めてください。新築マンションでは管理会社が引き渡し後に正式決定する場合もあるため、契約時点の管理委託契約書もあわせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.73%、平均提示価格は2000万円、家賃は70,000円（サンプル1件）でした。1件の結果だけで物件全体の割安・割高を判断するのは難しいため、あくまで目安として捉えてください。
福岡県博多区全体では診断件数3件で、こちらも「安全・割安」の判定です。平均実質利回りは4.87%、平均提示価格は1233万円、家賃中央値は54,600円となっており、この棟の利回りはエリア平均より低めです。利回りが低いことは価格が相対的に高いことを示す場合がありますが、件数が少ないため断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から397m離れた千代の地価公示地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり764,000円で、前年の733,000円から4.2%上昇しています。用途地域は商業地域で、防火の指定は準防火地域です。地価の上昇は一つの地点の数値であり、エリア全体の動向を示すものではないため、他の地点の公示価格もあわせて確認すると良いでしょう。
周辺の取引事例は577件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は1500万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に1800万円・20平方メートル・1R・2017年築の事例があります。取引条件は物件ごとに異なるため、面積や築年数の違いも踏まえて比較してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」ですが、高潮は3m以上5m未満、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は砂丘末端緩斜面とされています。液状化のリスクが高い地域とされているため、地盤改良の状況や建物の基礎構造について、重要事項説明書や自治体のハザードマップであわせて確認してください。
新築・182戸のワンルームで、最寄りは千代県庁口駅です。
割高診断は1件で参考値、エリア平均より利回りは低めです。
液状化しやすい地盤のため、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 建物の構造・階数・権利形態は重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理規約・長期修繕計画は管理組合に確認する
- 実際の家賃相場は複数の不動産情報で確認する
- 液状化や高潮のリスクは自治体のハザードマップで確認する
- 割高診断の件数が少ないため複数の情報源で価格を比較する
- 周辺の取引事例と価格差を自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（福岡県 福岡市博多区）
相場（4.12%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、福岡県 福岡市博多区相場（4.12%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の福岡県 福岡市博多区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、福岡県 福岡市博多区の周辺相場中央値（72,000円）より 2.8% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千代４－２９－５０（この棟から約397m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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