「Con Spiritoを紹介されたけれど、実際の評判はどうなんだろう」。東京都渋谷区に本社を置き、中古区分マンションの買取再販・リノベーションを中核に、一棟新築ブランド「ステラシリーズ」も手がける株式会社Con Spiritoについて、こうした相談を受けることがあります。
【2026-11-04 更新】 IREM JAPAN公式サイトでAMO認定企業数を再確認し11社→12社に更新、グループ会社ソラナリゾートが手がける新規事業「トレーラーハウス投資」について出典付きで追記し、出典（sources）に一次情報のURLを追加しました。社名変更・行政処分の有無は一次情報で確認済みで、変更はありませんでした。
この記事では公開情報をもとに、次の点を整理します。
- 株式会社Con Spiritoとはどんな会社か（会社概要・事業の二本柱）
- 中古区分マンションと一棟「ステラシリーズ」、それぞれの販売立場の違い
- 現時点で確認できる口コミ・評判の傾向
- 購入前に確認しておきたいポイント
会社概要：株式会社Con Spiritoはどんな会社か
株式会社Con Spirito（コンスピリート）は2007年11月22日設立、資本金6,000万円、東京都渋谷区恵比寿に本社を置く不動産会社です。代表取締役は村上幸生氏。公式サイトの会社概要に基づく内容で、読者自身も国土交通省の「宅地建物取引業者検索」で免許番号から実在・行政処分歴の有無を無料で確認できます。本記事執筆時点では、同社に関する行政処分や訴訟の公表情報は確認されていません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社Con Spirito |
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿1-19-15 宇野澤東急ビル3F |
| 設立 | 2007年11月22日 |
| 資本金 | 6,000万円 |
| 代表者 | 代表取締役 村上幸生 |
| 宅建業免許 | 東京都知事(4)第89055号 |
| 賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣(2)第5956号 |
| 建物管理業 | 国土交通大臣(3)第034126号 |
| 建設業 | 東京都知事(特-2)第146041号 |
| 加盟団体 | 四大団体（公益社団法人全日本不動産協会など） |
| 事業内容 | 賃貸管理・建物管理、不動産の購入・売却・仲介、リノベーション事業、相続コンサルティング、ナノゾーンコーティング施工など |
同社はIREM（米国不動産管理協会）の「AMO（Accredited Management Organization）」認定を取得しています。IREM JAPAN公式サイトの認定企業一覧（2026-11-04確認、https://irem-japan.org/amo/amo-holders/）によれば、現在日本国内で認定を受けている企業は12社で、コンスピリートもその一社として掲載されています。数は少なく、管理体制の対外的な評価材料のひとつになります。
販売立場について（★重要）：Con Spiritoは物件種別によって立場が異なる会社です。公式サイトの説明によれば、中核事業は中古区分マンションの買取再販・リノベーションであり、この場合は自社が物件を買い取って再販するため基本的に自社が売主となります。一方、一棟の新築ブランド「ステラシリーズ」は自社開発の新築分譲で、こちらも分譲主（売主）として販売する立場です。つまり物件種別ごとに立場は変わりますが、どちらのケースでも基本的に自社が売主側に立つ点は共通しています。検討時はどの物件種別にあたるのかを確認した上で、販売資料や契約書面の「売主」欄で立場を確認することをおすすめします。
事業の二本柱：中古区分マンションと一棟「ステラシリーズ」
Con Spiritoの事業は大きく二本柱で構成されています。
- 中古区分マンションの買取再販・リノベーション（中核事業）：中古の区分マンションを買い取り、リノベーションを施して再販する事業が公式サイトでも中心に紹介されており、年間の取引件数もこちらが多い位置づけです。第三者の評判サイトでも「コンスピリートの中核にあるのは、中古再生アパート・マンションの売買」と紹介されています。
- 一棟新築「ステラシリーズ」（2021年ブランド化）：同社は2011年から一棟物件も手がけており、2021年に「ステラシリーズ」として一棟新築ブランドを立ち上げました。ただし2021年時点でステラシリーズは合計4棟にとどまり、区分マンションの年間60件超という取引規模と比べると、現時点では規模の小さい事業という位置づけです。
「一棟ブランドがあるから一棟が中心の会社」と誤解しないことが大切です。公開情報からは、Con Spiritoの事業の軸は中古区分マンションの買取再販・リノベーションにあり、一棟新築はその後に立ち上げた別ブランドという位置づけです。検討している物件がどちらに当たるかによって、確認すべき観点（中古物件の管理履歴か、新築物件の施工実績か）が変わります。
新規事業：グループ会社ソラナリゾートの「トレーラーハウス投資」
全国賃貸住宅新聞の記事（2026年4月15日発表、https://www.zenchin.com/news/content-5363.php）によれば、Con Spiritoは2020年からトレーラーハウスを投資用商材として扱う事業を展開しており、2022年設立のグループ会社ソラナリゾートが製造・運営を担っています。同記事では、この事業の売上高が2023年度の7億円から2024年度に12億円（グループ全体売上高約78億円のうち約15%）、2025年度は約20億円（2年で約2.9倍）に拡大する見通しが示されています。生産体制も現在の年間96台から、2026年に新工場設立とともに年間140台への拡大が予定されているとされています。
トレーラーハウスは法律上「車両」に区分されるため、不動産とは法規制・税制上の扱いが異なり、市街化調整区域など通常は住宅を建てられない土地にも配置できる点が特徴として紹介されています。中古マンションや一棟物件とは別の商品性を持つため、勧められた場合は同じ基準で判断せず、保証内容や運営体制、出口戦略を個別に確認することが大切です。
実際の口コミ：良い声と注意を促す声
良い評価の声
（出典の欄の口コミサイトにもとづく、当サイトの要約）
- 担当者が丁寧で、収入状況や目標に応じた提案をしてくれるという評価
- キャッシュフロー計算や税金対策を含めた提案に満足したという声
- 管理やリノベーションまで一括して任せられる体制への評価
低い評価の声
（出典の欄の口コミサイトにもとづく、当サイトの要約）
- Googleマップ上の口コミで、騒音対応や鍵の受け渡しが遅いなど管理対応の課題を指摘する声
- 社内の連携不足を指摘する声
- 独立した口コミ件数自体が少なく、全体評価が難しいという指摘
良い評価と注意点の両方が併存しているという点を踏まえ、担当者の説明だけでなく自分でも条件を確認する姿勢が大切です。
懸念点①：管理対応のスピードと社内連携
第三者の口コミサイトでは、騒音対応や鍵の受け渡しが遅いといった管理対応の課題や、社内の連携不足を指摘する声が見られます。賃貸管理・建物管理を自社で手がける体制であること自体はプラス材料ですが、対応スピードや担当者間の引き継ぎがどのように運用されているかは、契約前に具体的な事例を聞いて確認しておくことをおすすめします。
懸念点②：サブリース契約の一般的な注意点
サブリース（家賃保証）契約は、家賃が引き下げられる場合があることや、免責期間によって一定期間は賃料が支払われない場合があることが、不動産業界全体で指摘されています。サブリース契約を巡るトラブルは業界横断で報告されており、消費者庁も注意を呼びかけています。特定の会社に限った問題ではありませんが、保証賃料の見直し頻度・免責期間・解約条件は契約前に書面で必ず確認してください。また、税金対策を主目的に物件を購入することについても、賃料収入や将来の資産性と合わせて慎重に検討することが大切です。
AMO認定の意味：管理体制の評価軸
Con Spiritoは、IREM（米国不動産管理協会）の「AMO（Accredited Management Organization）」認定を取得しています。IREM JAPAN公式サイトの認定企業一覧（2026-11-04確認、https://irem-japan.org/amo/amo-holders/）では現在12社が掲載されており、管理会社としての体制を外部機関が評価した材料のひとつと言えます。ただし、認定の有無と日々の管理対応の満足度は別の話です。口コミに見られる管理対応の課題とあわせて、実際の運用がどうなっているかを個別に確認することをおすすめします。
一次情報での信頼性チェック
口コミの印象だけに頼らず、公的な登録情報を自分で確認しておくと安心です。株式会社Con Spiritoは宅地建物取引業免許（東京都知事(4)第89055号）、賃貸住宅管理業（国土交通大臣(2)第5956号）、建物管理業（国土交通大臣(3)第034126号）、建設業（東京都知事(特-2)第146041号）の登録を保有し、四大団体（公益社団法人全日本不動産協会など）に加盟しています。国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で番号から実在・行政処分歴の有無を無料で確認できます。本記事執筆時点のWeb情報では、同社に関する行政処分の公表は確認されていません。
数字で見る：表面利回りと実質利回りの差
提案資料で示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・手数料・ローン金利を引く前の数字です。実際に手元に残るかどうかを決めるのは実質利回りとローン収支です。
| 項目 | 表面ベース | 実質ベース |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 満額で計算 | 空室・滞納を考慮 |
| 経費 | 含まない | 管理費・修繕積立金・手数料 |
| ローン | 含まない | 元利返済を差し引く |
| 結論 | 高く見える | 手残りで判断 |
10年後の出口：売却シナリオで判断する
中古区分マンションのリノベーション再販は、購入時点ですでに室内が新しくなっている分、将来の大規模なリフォームコストを抑えやすい面があります。一方で、建物自体の築年数や管理組合の修繕計画は中古物件ごとに異なるため、個別の確認が欠かせません。一棟のステラシリーズのような新築物件は、購入直後は資産価値が安定しやすい一方、将来の賃料・資産性は立地と管理の質に左右されます。いずれの物件種別でも、保有中のキャッシュフローが安定していても売却時に大きく値下がりすれば、トータルでは損失になる可能性があります。購入前に「10年後にいくらで売れそうか」をシミュレーションしておくことが判断の決め手になります。
現時点のデータについて
現時点で当サイトの診断データは限られるため、購入前に個別に割高診断で確認することをおすすめします。
向いている人・向いていない人
- 中古区分マンションのリノベーション再販に魅力を感じる
- 管理・リノベーションまで一括で任せたい
- サブリースの手数料・免責期間を事前に確認できる
- 実質利回り・出口まで含めて判断したい
- 「一棟ブランドがある＝一棟中心の会社」と誤解している
- 管理対応のスピードや連携体制を確認せず即決したい
- 「家賃保証」の言葉だけで安心してしまう
- 税金対策だけを目的に購入を決めたい
購入前セルフ診断チェックリスト
提案を受けたら、契約前に次の項目を自分で確認してください。
- 検討している物件が中古区分マンションか一棟ステラシリーズか、販売立場（自社売主）を確認したか
- 管理対応のスピード・社内の引き継ぎ体制について具体的な事例を聞いたか
- サブリースを利用する場合、免責期間と保証賃料の見直し条件を書面で確認したか
- 検討している物件の実質利回り（経費・ローン控除後）を数字で把握したか
- 10年後に売却した場合の想定価格をシミュレーションしたか
チェックが付かない項目があるうちは、契約を急ぐべきではありません。
まとめ：判断軸は「物件種別の理解」と「収支・出口」
株式会社Con Spiritoは、東京都渋谷区を拠点に中古区分マンションの買取再販・リノベーションを中核事業とし、一棟新築の「ステラシリーズ」も別ブランドとして手がける会社です。担当者の丁寧な提案や管理・リノベーション一体の体制については評価する声がある一方、管理対応のスピードや社内連携については確認を促す声があり、両方の情報を踏まえて判断することが大切です。
Con Spiritoの物件を紹介されたら、まず検討している物件が中古区分マンションか一棟ステラシリーズか、そして販売立場（自社が売主かどうか）を確認してみてください。 不動産投資は医療と同じで、担当者の説明だけで契約を決めてはいけません。 まずは無料の割高診断で、その物件が相場に対して割高でないかを客観的に確認してみてください。
※本記事は公開情報および第三者の口コミサイトをもとに、情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。
