株式会社withの評判は？大阪の中古マンション投資を検証

「株式会社withを紹介されたけれど、実際どうなんだろう」。大阪市北区中崎西を拠点に、中古の投資用不動産を扱う株式会社withについて、こうした相談が寄せられます。中古のマンション・収益物件の仲介から、購入後の管理まで一括で提供する体制を掲げる会社です。

不動産投資は「会社の評判」だけでなく、「その物件の数字が今どうなっているか」で判断すべきです。この記事では公開情報と第三者の情報をもとに、次の点を整理します。

• 株式会社withとはどんな会社か（会社概要・販売立場）
• 扱っている物件はどんな特徴か
• 実際の評判・口コミの中身
• 強みと懸念点の整理

【2026-10-21 更新】 公式サイト・エン転職・大阪府の行政処分一覧などの一次情報を再確認しましたが、社名変更・合併・廃業・免許失効は確認されませんでした。frontmatterの出典に公式サイト等のURLを追加し、入居率などの数値に確認日を明記しました。また社員口コミの表記を出典明記の要約形式に統一し、第三者サイトでの評価傾向を追記しました。

会社概要：株式会社withはどんな会社か

株式会社withは大阪市北区中崎西に本社を構え、不動産販売・賃貸・仲介・管理・コンサルティングまでを手がけています。代表者は竹本安紀彦氏です（2026年10月21日、公式サイトで確認）。公式サイト単独では設立年・資本金の記載がありませんが、第三者の求人媒体では2009年設立・資本金500万円・従業員7名という情報が確認でき（2026年10月21日確認）、代表者名・所在地・事業内容とも公式情報と一致しています。

販売立場（重要）：公式サイトでは「投資用不動産を中心に取り扱っている」と明記されており、新築の自社分譲は行わず、中古物件の仲介・買取再販＋購入後管理を一括で提供する体制とみられます。案件によって売主が同社になるか、他の所有者になるかが変わる可能性があるため、契約前に重要事項説明書で「売主は誰か」を必ず確認することをおすすめします。

扱う物件の特徴：中古の投資用不動産が中心

株式会社withは、中古の投資用不動産に特化した提案を行っている会社です。

• 展開エリア：大阪市内が中心。楽待にも収益物件の仲介業者として登録されています。
• 物件種別：中古の区分（ワンルーム）マンションを中心に、一棟収益物件も一部取り扱う混在型の体制とみられます。
• 付帯サービス：空室率の低い中古物件への特化と、購入後の管理までの一括対応を強みとして発信しています。

供給実績の総数や稼働率など客観的な数値の公開情報は限られており、この記事では確認できた範囲の情報にとどめています。

実際の評判：口コミの中身

購入者・オーナー向けの独立した口コミサイトへの掲載はほとんど見当たらず、口コミの母数が極めて乏しい点をまず押さえておく必要があります。確認できたのは主に求人サイト上の社員口コミです（全文転載ではなく要約）。

良い評価の声（社員口コミ）

（出典の欄のエン転職にもとづく、当サイトの要約）

• 頑張った分だけ給与や評価に反映されるという声がある。
• 社長自ら丁寧に教えてくれるという声がある。

低い評価・注意喚起の声

購入者を名指しした具体的な苦情やトラブル報告は、今回確認した範囲（2026年10月21日時点）では見当たりませんでした。ただし、これは悪評がないというより、そもそも第三者評価の蓄積自体が薄いことの裏返しである可能性がある点に注意してください。元不動産屋が運営する投資ブログでも、良い口コミ・悪い口コミとも確認できなかったと報告されています。

第三者サイトの評価

楽待には収益物件の仲介業者として登録されており、業者登録審査を通過している状態です。行政処分については、大阪府が公表する宅地建物取引業者への行政処分一覧を確認した範囲（2026年10月21日確認、令和8年8月分まで掲載）で株式会社with（大阪市北区、代表 竹本安紀彦氏）に関する該当情報は確認できませんでした。倒産・破産等のネガティブ情報も検索した範囲では見当たりません。

公式サイトでは入居率98%以上という実績が示されています（2026年10月21日確認）。一方で、不動産投資を扱う第三者ブログでは、この水準について「都市部なら平均95%程度、力を入れている会社なら98%程度は期待したい数字」という指摘もあり、同じ数字でも評価の基準が分かれる点は参考にしておくとよいでしょう。

強みの整理：中古特化と一括管理

株式会社withの強みは、空室率の低い中古物件に特化した仲介と、購入後の管理までを一括で提供する体制にあります。免許番号の更新回数（4）は業歴の長さを示しており、2009年設立という第三者情報とも整合しています。社員口コミでも、努力が評価に反映される、代表が直接指導するといった声があり、組織としての安定性を示す材料といえます。

懸念点①：第三者口コミの少なさ

複数の情報源を確認しましたが、購入者・オーナー向けの独立したレビューがほとんど見当たりません。口コミが少ないこと自体が即座に問題というわけではありませんが、判断材料が乏しいという事実そのものがリスクです。公式サイトの実績情報に加えて、可能であれば実際のオーナーへの直接確認など、追加の情報収集を検討することをおすすめします。

懸念点②：区分と一棟が混在する取扱いの見極め

同社は中古の区分マンションを中心としつつ、一棟収益物件も一部取り扱う混在型の体制とみられます。物件の種別によってリスクの性質が異なるため、提示された物件が区分か一棟か、価格帯や管理形態がどう違うかを自分でも整理しておくことをおすすめします。

数字で見る：表面利回りと実質利回りの差

提案時に示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・ローン金利を引く前の数字です。実際に手元に残るかを決めるのは実質利回りとローン収支です。中古物件は建物の状態や修繕履歴によって今後の修繕積立金の水準が変わるため、事前の確認が欠かせません。

10年後の出口：売却シナリオで判断する

投資用マンションで見落とされやすいのが出口（売却）と担保評価です。中古物件は購入時点ですでに築年数が経過している分、10年後の資産価値の下落幅を事前に把握しておくことが重要になります。大阪市内など賃貸需要の強いエリアの物件は、価格が下げ止まりやすく買い手も付きやすい傾向があります。

保有前・保有中から「今いくらで売れそうか」「ローン残債と売却可能額の差はどれくらいか」を把握しておくことが、判断の決め手になります。

向いている人・向いていない人

向いている人

• 大阪市内の中古投資用物件を検討している
• 購入後の管理まで一括で任せたい
• 口コミが少ない点を自分で追加確認できる
• 区分か一棟かを自分で見極められる

向いていない人

• 第三者口コミの少なさをリスクと捉えない
• 区分と一棟の違いを確認せず契約を進めたい
• 売主が誰かを確認せず契約を進めたい
• 出口（売却・担保評価）を軽視して利回りの数字だけで判断する

まとめ：判断軸は「立場の確認」と「出口」

株式会社withは、中古の投資用不動産に特化し、購入後の管理までを一括対応する会社です。一方で、第三者口コミの少なさや、区分・一棟が混在する取扱いについては、購入者自身が確認すべき論点が残ります。

判断軸は常に同じです。今その物件の数字がどうなっているか、出口でいくらつくか。会社の評判だけでなく、物件ごとに売主・実質利回り・売却相場を確認することが先決です。

株式会社withの物件を勧められたら、まず「この物件の売主は誰か」「区分か一棟か」を担当者に聞いてみてください。 自分の物件の状態を冷静に評価したいなら、まずは無料の割高診断で、相場に対して割高でないかを確認してみてください。

---

※本記事は公開情報および第三者の口コミサイトをもとに、情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。