株式会社リヴ（リヴトラスト）の評判は本当？リヴシティの口コミと注意点を宅建士が解説

リヴ・リヴトラスト（リヴシティ）から、提案や連絡が来ていますか。 いまの状況に近いところから読んでください。

• いま電話が来ている方へ
• 提案書を受け取った方へ
• もう契約した方へ

先に結論です。

• リヴグループは、開発・販売・管理で会社が分かれていて、声が付いている会社が掲載先ごとに違います。 公式サイトでは、用地の仕入れ・売買が株式会社リヴ、投資用不動産の販売が株式会社リヴトラスト、賃貸の管理が株式会社リヴシステムなどの担当になっています（2026年10月8日に確認）。
• 電話番号の口コミサイトには、販売会社「リヴトラスト」の名義の番号が8件あり、口コミは合わせて59件です。 評価が付いている4件は、★1.0が2件、★1.3が1件、★1.7が1件です（2026年10月8日に確認。番号と会社名の結びつきは、口コミを書いた人が付けたものです）。
• Googleマップには、リヴとリヴトラストの口コミは見つかりませんでした。 4通りの語で検索しましたが、2社の登録は出てきませんでした。同じ住所に、グループの会社である株式会社リヴシステムの登録があり、口コミはそちらに付いています。この記事では、その数をリヴ・リヴトラストのものとして数えていません（2026年10月8日に確認）。
• 買うかどうかは、会社の評判やブランドの名前ではなく、提案された1戸の数字で決まります。 評判の良い会社から高く買うこともあれば、その逆もあります。

【2026-10-08 更新】 記事の構成を、読む方の状況（電話が来ている・提案書を受け取った・契約した）で分ける形に書き直しました。電話帳ナビ・Googleマップ・不動産投資のミカタ・国土交通省ネガティブ情報等検索サイトの掲載の有無と、公式サイトの会社概要・グループ会社（リヴトラスト・リヴシステム）・沿革・事業紹介のページを、2026年10月8日に確認しています。出どころを当サイトで確かめられなかった記述（口コミサイトの点数・調査の順位・リピート率・駅からの距離の方針など）を外しました。

【2026-10-01 更新】 公式サイトの会社概要・グループ会社構成ページ（2026-10-01確認）で会社情報を再確認し、社名変更・合併・廃業・免許失効がないことを確認しました。あわせて第三者評価サイト「不動産投資のミカタ」の出典にページURLを追加し、本文の評価スコア表記にも出典リンクを明記しました。

【2026-09-09 更新】 公式サイトの会社概要・グループ会社構成ページ（2026-09-09確認）で会社情報を再確認し、社名変更・合併・廃業・免許失効がないことを確認しました。あわせて株式会社リヴの主要取引銀行と、株式会社リヴトラスト（販売会社）の宅建免許番号・代表者を追記し、出典に公式サイトの該当ページURLを追加しました。

いま電話が来ている方へ：口コミサイトに並ぶ声と、断り方

リヴグループは、開発・販売・管理で会社が分かれています。そのため当サイトは、どの会社についての掲載かを分けて探しました。先に、探した先と結果を全部並べます。

この会社について、当サイトが探した先と結果

読むときの注意が5つあります。

• 同じ住所に、グループの会社である株式会社リヴシステムの登録があり、口コミはそちらに付いています。この記事では、その数をリヴ・リヴトラストのものとして数えていません。 中身も読んでいません。リヴシステムは、公式サイトでは賃貸の管理を担当する会社です。電話帳ナビのリヴトラストの口コミと、件数がどちらも59件ですが、別の場所の、別の会社についての数です。
• 載っていないことは、良い評判の証拠でも、悪い評判の証拠でもありません。 分かったのは「この表の場所を、この語で探した結果」までです。
• この表に無いサイトや掲示板、別の表記での掲載は、当サイトでは確かめていません。
• 国土交通省のサイトに載るのは、直近の一定期間の行政処分です。 0件は「このサイトに、この表記では載っていない」という意味で、「処分が一度も無い」ことの証明ではありません。
• リヴもリヴトラストも、東京都知事免許の会社です。都道府県の発表は、当サイトでは見ていません。

不動産投資のミカタの掲載について、補足です。公式サイトの沿革には、リヴ・リヴトラスト・リヴシステムの本店所在地が、2009年1月に港区六本木へ、2023年12月に千代田区丸の内へ移った、と書かれています。ミカタに表示されている六本木の番地が、移る前の本店と同じかどうかまでは、公式サイトの字では確かめられませんでした。口コミも6件で、2018年12月と2019年2月の投稿です。このため、この記事では中身を使っていません。

電話帳ナビには、どんな声が並んでいるか

電話番号の口コミサイト「電話帳ナビ」で「リヴトラスト」を検索すると、8件の電話番号が出てきます（2026年10月8日に確認）。8件とも1ページ目に出ていて、事業者名は「リヴトラスト／…」または「株式会社リヴトラスト」でした。ここに並んでいるのは、販売会社のリヴトラストの名義の番号です。 開発の「株式会社リヴ」の名義の番号には、口コミがほとんど付いていません（上の表のとおり、2件で合わせて1件）。当サイトで数えた結果は、次のとおりです。

59件のうち48件は、2つの番号に付いています（28件と20件）。

口コミの見出しに出ている内容は、不動産投資やワンルームマンション投資の営業の電話に触れたもの、社名の一部だけを名乗ると書いたもの、携帯電話にかかってくると書いたもの、といったものです（検索結果に出ている見出しの範囲での、当サイトの要約です。原文の引用ではありません。個々の番号のページは開いていません）。

読むときの注意が2つあります。

• 番号と会社名の結びつきは、口コミを書いた人が付けたものです。 その番号を実際に同社が使っているかを、当サイトが確かめたものではありません。
• 口コミサイトは、不満を持った人ほど書き込みやすい場所です。 件数だけで会社全体を決めつけることはできません。

それでも、厳しい評価がこれだけ並んでいるなら、「自分にも同じ形で電話が続くかもしれない」と考えて、下の断り方を用意しておくのが現実的です。電話を受けたら、相手の会社名を、正式な名前（株式会社リヴなのか、株式会社リヴトラストなのか）で聞いて控えてください。

Googleマップの口コミに書かれていること

Googleマップには、株式会社リヴと株式会社リヴトラストについて読める口コミがありませんでした（2026年10月8日に確認）。

• 商号と本社の住所など4通りの語で検索しましたが、2社の登録は出てきませんでした。
• 同じ住所に、グループの会社である株式会社リヴシステムの登録があり、口コミはそちらに付いています。この記事では、その数をリヴ・リヴトラストのものとして数えていません。

「リヴ」の名前で出てくる口コミが、どの会社についてのものかを、先に見てください。 物件を買う話は、販売のリヴトラストや開発のリヴとの話です。部屋を借りている人や、買ったあとの賃貸の管理の話は、管理の会社との話です。同じグループでも、会社も、担当する仕事も違います。買う前の方が、管理の会社の口コミの点数だけを見て決めることも、その逆も、取り違えになります。

断るときは、この3つを伝えます

1. 「契約するつもりはありません。」
2. 「今後、電話は不要です。」
3. 「会社名と、お名前をもう一度教えてください。」

3つ目は、記録を残すためです。宅地建物取引業法とその施行規則は、不動産会社に対して、勧誘の前に会社名・担当者名・勧誘が目的であることを告げること、そして断った相手への勧誘を続けないことを求めています。はっきり断ったあとも電話が続く場合は、日時と番号を控えたうえで、その会社に免許を出している行政庁の相談窓口に伝えることができます。免許を出しているのが国土交通大臣か都道府県知事かは、会社概要の免許番号で分かります（リヴもリヴトラストも、公式サイトによると東京都知事免許です）。

逆に、話を聞いて「悪くないかも」と思ったときこそ、注意が要ります。自分で探して選んだ物件ではなく、相手が選んで持ってきた1戸だからです。その場では決めず、提案書を持ち帰ってください。

提案書を受け取った方へ：確かめる3つの数字

会社の評判をいくら調べても、最後に残るのは「その1戸を、その価格で買ってよいか」です。公式サイトの株式会社リヴの会社概要には、自社物件の「リヴシティ」シリーズの企画・開発を行う、と書かれています（2026年10月8日に確認）。一般に、投資用の不動産は会社を問わず、価格に広告費や販売の経費が乗りやすくなります。どの会社の提案でも、割高な物件は買ってはいけません。提案書が手元にあるなら、次の3つを確かめてください。

① その価格は、相場と比べて高くないか

同じ駅・同じくらいの築年数と広さの部屋が、いくらで売りに出ているかを見ます。新築の場合は比べる相手が少ないので、近くの築浅の中古と比べます。差が大きいときは、その差の理由を担当者に聞いてください。あわせて、その物件の売主がどの会社かも確かめます。リヴグループは開発と販売で会社が分かれているので、契約書と重要事項説明書に書かれた商号と免許番号を見てください。

② 「月々の収支」に入っていない費用はないか

提案書の「月々◯円のプラス（またはマイナス）」に、次の費用が入っているかを見ます。

• 固定資産税・都市計画税（年に1回）
• 修繕積立金の値上げ（分譲時は低く設定され、上がっていくのが一般的です）
• 入居者が替わるときの原状回復や設備の交換
• サブリース（借上げ）の契約がある場合は、賃料が見直されたときの差額

入っていない費用を足すと、月々の収支は提案書より悪くなります。あわせて、家賃が新築時の金額（中古なら、いまの金額）のまま最後まで続く計算になっていないかも見てください。家賃が下がったときに収支がどうなるかを、担当者に出してもらいます。

提案書の「利回り」も、どの数字かを確かめます。

物件提案で示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン金利を引く前の数字です。実際に手元に残るかを決めるのは実質利回りとローン収支です。フルローンで購入すると、毎月の収支がマイナス（手出し）になることがあります。

③ 売るときに、ローンを返していくら残るか

10年後に売ると仮定して、「売れそうな価格 − 残っているローン − 売るときの費用」を計算します。ここがマイナスなら、売るときに手元のお金を足すことになります。

むずかしいのは、「売れそうな価格」をいくらと置くかです。置き方しだいで、答えは大きく変わります。提案書に売却の試算が無ければ、まず販売会社に作ってもらってください。そのうえで、その置き方が妥当かを、別の目でも確かめます。

もう契約した方へ：いまから確かめられること

契約したあとでも、確かめられることはあります。

• 売主と、管理を担う会社。 売主がどの会社か、購入後の賃貸管理と建物の管理をどの会社に、どんな条件で任せているかを、契約書と重要事項説明書で確認します。リヴグループには、管理を担当する会社が複数あります。問い合わせの窓口がどの会社かも、書類で見ておきます。
• サブリース（借上げ）の契約がある場合は、その条件。 賃料がいつ・どんな条件で見直されるか、オーナー側から解約できるか、解約のときに費用がかかるかを見ます。
• いま売ったら、ローンを返していくら残るか。 「売れそうな価格 − 残っているローン − 売るときの費用」です。持ち続けるか、売るかを決める材料になります。
• 毎月の収支に、これから増える費用。 修繕積立金の値上げの予定は、長期修繕計画で分かります。固定資産税を月々の収支に入れていなかった方は、年額を12で割って足してみてください。

すぐに売る・売らないを決める必要はありません。数字を並べてから決めれば足ります。

会社概要：リヴとリヴトラストはどんな会社か

株式会社リヴと株式会社リヴトラストは、どちらも東京都千代田区丸の内に本社のある、リヴグループの会社です。公式サイトに書かれている内容は、次のとおりです。

<small>※公式サイトの株式会社リヴの会社概要のページと株式会社リヴトラストのページの記載を、2026年10月8日に確認。どちらのページにも、従業員数の記載が見当たりません。</small>

リヴとリヴトラストは、別の会社です。 設立も、代表者も、免許番号も違います。契約のときは、書類に書かれた会社名と免許番号を、上の表と突き合わせてください。

公式サイトの沿革のページには、次のことが書かれています（2026年10月8日に確認）。

• 2003年2月: 株式会社リヴ設立
• 2007年9月: 株式会社リヴトラスト設立
• 2008年2月: 株式会社リヴシステム設立
• 2009年1月: リヴ・リヴトラスト・リヴシステムの本店所在地を、東京都新宿区新宿から東京都港区六本木に移転
• 2023年12月: リヴ・リヴトラスト・リヴシステムなどの本店所在地を、東京都港区六本木から東京都千代田区丸の内へ移転

免許番号は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、ご自身でも確かめられます。行政処分の掲載の有無は「ネガティブ情報等検索サイト」で確かめられます（事業者名は全角で入れます。載っているのは直近の一定期間の処分です）。2社とも東京都知事免許の会社なので、東京都の発表もあわせて確かめてください。

リヴシティ：物件ブランドについて

「リヴシティ」は、公式サイトの株式会社リヴの会社概要のページに、「自社物件の『リヴシティ』シリーズ」「自社ブランドの『リヴシティ』シリーズ」として出てくる名前です（2026年10月8日に確認）。同じページには、このシリーズの企画・開発と設計を、株式会社リヴの部署が担う、という内容が書かれています。

ブランドごとの決まり（間取り、駅から何分以内か、設備）や、これまでの棟数は、当サイトが開いた公式サイトのページ（会社概要・リヴトラスト・リヴシステム・沿革・事業紹介の2ページ）の文章には、まとまった記載が見当たりません（2026年10月8日に確認。販売物件の一覧の中身は読んでいません）。提案を受けたら、その1戸について、駅からの距離・広さ・総戸数・築年数を、物件の資料で確かめてください。

公式サイトに書かれている事業と拠点

公式サイトに書かれているのは、次の内容です（2026年10月8日に確認）。

• グループの会社: 公式サイトには、リヴグループの会社として14社の名前が並んでいます
• どの会社が何を担当するか（会社概要のページにある表）:

- 用地の仕入れ・売買 … 株式会社リヴ - 投資用不動産の販売 … 株式会社リヴトラスト - 建物管理 … 株式会社リヴビルディング - 不動産賃貸事業・不動産管理事業 … 株式会社リヴシステム、株式会社レジラボ ほか

• 事業紹介: オーナーズマンションや一戸建て住宅の分譲、不動産の企画開発（不動産デベロップメント）／不動産の仲介・管理・賃貸（不動産エージェンシー）
• 拠点: 会社概要に載っているのは、丸の内の本社です

ここに書いたのは、公式サイトに書かれていることまでです。開発から管理までを同じグループの会社が手がけていることと、提案された1戸が良い買い物かどうかは別の話です。提案を受けたら、売主はどの会社か、買ったあとの賃貸管理と建物の管理をどの会社がどんな条件で担うのかを、担当者に聞いてください。

検討に向いている進め方・向いていない進め方

会社の評判だけでは、提案された1戸の向き不向きは言えません。言えるのは、検討のしかたについてです。

向いている進め方

• 提案書の数字を、自分で、または専門家に依頼して確かめる
• 売主・販売・管理がそれぞれどの会社かを、契約の前に書類で確かめる
• 口コミを読むときに、どの会社の登録に付いたものかを先に見る
• その場で決めず、提案書を持ち帰って比べる

向いていない進め方

• 担当者の印象や、ブランド・グループの名前で決めてしまう
• 月々の収支だけを見て、売るときにいくら残るかを計算しない

まとめ：判断軸は「収支」と「出口」

リヴグループは、開発・販売・管理で会社が分かれています。電話帳ナビには、販売会社「リヴトラスト」の名義の番号が8件あり、口コミは合わせて59件です。Googleマップには、リヴとリヴトラストの登録は出てきませんでした。同じ住所に、グループの会社である株式会社リヴシステムの登録があり、口コミはそちらに付いています。この記事では、その数をリヴ・リヴトラストのものとして数えていません。国土交通省ネガティブ情報等検索サイトでは「リヴ」「リヴトラスト」とも0件でした。どちらも東京都知事免許の会社で、東京都の発表は、当サイトでは見ていません（どれも2026年10月8日に確認）。公式サイトで確かめられたのは、リヴが2003年2月設立・リヴトラストが2007年9月設立であること、2社とも東京都知事免許で丸の内に本社があること、用地の仕入れ・売買をリヴが、投資用不動産の販売をリヴトラストが担当していること、自社ブランドの名前が「リヴシティ」であることです。

評判だけで決められない以上、判断軸は数字になります。今日買って実質キャッシュフローはどうなるか、10年後に誰にいくらで売れるか。この二軸を数字で確認できて初めて、購入の可否が判断できます。

提案を受けたら、まず「この物件の売主はどこか」「10年後にいくらで売れるか」「賃貸管理はどの会社が担うのか」を担当者に聞いてみてください。あわせて、試算表に固定資産税が入っているか、家賃が下がっても収支が回るかを確認します。

迷ったら、提案書を持って、数字を読める人にもう一人、意見を聞いてみてください。

面談で確かめられること

提案書（または契約書）が手元にある方は、無料の個別面談で、その1戸の数字を一緒に確かめられます。

• 見るのは、こうのすけです。 宅地建物取引士で、不動産会社に15年在籍していました。結論が「この物件は見送ったほうがいい」になることもあります。
• 進め方。 いまの状況をうかがい、提案書の数字を表に入れ、売るときにいくら残るかを見ます。オンライン（Zoom）で40分です。
• 手元に残るもの。 あなたの物件の出口シミュレーション（Excelで作り、PDFでお渡しします）。

リヴ・リヴトラストの提案書を、40分で一緒に見る（無料・オンライン）→

まだ提案書が無い方は、無料の割高診断で、物件の価格と家賃から確かめられます。

---

※本記事は、公開情報（会社の公式サイト、国土交通省の検索サイト、電話番号の口コミサイトの掲載内容、Googleマップと口コミサイトの掲載の有無）をもとに、情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。