株式会社リヴ（リヴトラスト）の評判は本当？リヴシティの口コミと注意点をAI解説

「リヴシティって、実際どうなんですか？」。セミナーを受けた、営業電話がかかってきた、知人が購入した。そんなきっかけでリヴグループを調べ始めた人は少なくありません。検索すると「評判が良い」という記事と「営業がしつこい」という声が混在し、どちらが本当か迷います。

ここで一つ大事なことをお伝えします。口コミの評価が割れるのには、ちゃんと理由があります。 新築ワンルームの評価は「会社の評判」ではなく「物件の数字と出口の構造」で決まるからです。どんなに営業が丁寧でも数字が合わない物件は資産になりませんし、逆に営業電話がしつこくても物件条件が整っていれば運用はできます。この記事では公開情報と第三者の口コミをもとに、次の点を中立的に整理します。

• 株式会社リヴ・リヴトラストとはどんな会社か（会社概要・グループ構成・販売立場）
• 自社ブランド「リヴシティ」の特徴
• Googleや第三者サイトのリアルな口コミ（良い声・悪い声の両方）
• どんな人が検討でき、どんな人は見送るべきか

会社概要：リヴグループはどんな会社か

リヴグループは2003年設立の株式会社リヴを中核に、13社以上で構成される総合不動産グループです。用地仕入・開発から販売・賃貸管理までをグループ内で分担しています。

販売の立場（重要）：リヴグループは「つくる会社」と「売る会社」が分かれています。株式会社リヴが用地仕入・開発（＝分譲主側）、株式会社リヴトラストが販売・コンサルティングを担い、株式会社リヴシステム・リヴビルディングが賃貸・建物管理を行う構成です。同一グループ内の役割分担であるため一気通貫の体制になりますが、評判を調べるときは「リヴトラスト（販売）」と「リヴ（開発）」の両方の社名で確認し、契約書の「売主」欄で分譲主を確かめておくと安心です。

リヴシティ：首都圏中心の単身者向けブランド

リヴシティは、東京・千葉・神奈川など首都圏を中心に展開する単身者向けワンルームブランドです。

• 間取り：1R・1Kがメインのコンパクト設計。
• 立地方針：駅徒歩10分以内を基本に展開。
• 省エネ対応：ZEHマンション（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）にも取り組み。
• 実績：2026年時点で累計151棟を開発・販売したとされています。

ただし、リヴシティのブランドで統一されていても、エリア選定にはばらつきがあります。「駅名」「沿線」「賃貸需要の有無」は物件ごとに個別に精査が必要です。

実際の口コミ：良い声と悪い声の両方

評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。以下は要点を要約したものです。

★4〜5 良い評価の声

具体的なデータを示しつつ、メリットだけでなくデメリットも説明してくれた。（40代・公務員）

購入後も定期的に会って話をしており、売ったらそれっきりではない。（40代・公務員）

13年経つが家賃はあまり下がらず、家賃保証で空室時も支払われている。迷惑をかけられたことはない。（70代・パート）

★1〜2 低い評価の声

セミナーは個性のない新築ワンルームの内容で、差別化に疑問が残った。（60代・管理職）

クーラー修繕費が7万円と高く感じた。総会が平日夕方で参加しづらい。（40代・公務員）

電話営業が非常にしつこく、着信拒否しても別番号からかかってくる。（SNS上の複数投稿）

第三者サイトの評価：物件評価は高め、営業に不満

不動産投資のミカタでは、リヴグループの総合評価は3.8 / 5.0（6件）。物件の質・管理体制への評価は比較的高い一方、営業手法への不満が目立ちます。

また同社は日本マーケティングリサーチ機構の調査で「知人におすすめしたい不動産投資」など3部門で4年連続の上位に選出された（自社発表）としており、リピート率94.6%といった数字も公表されています。ただしこれらは調査元・条件の詳細が非公開のため、参考程度にとどめるのが妥当です。

AIが整理する強み：グループ一気通貫の体制

リヴグループの強みは「仕入れから販売・管理まで自社グループで完結できる体制」です。売って終わりではなく、グループ内で賃貸管理・建物管理を継続することで、オーナーにとってのワンストップ体制が整っています。

実際に13年間問題なく運用できたという口コミもあり、長期運用の安定性は一定評価できます。ZEHマンションへの取り組みは、省エネ基準が強化される今後の市場で物件の競争力維持につながる可能性があります。主要メガバンクとの取引実績も、融資付けの観点でプラス材料です。

懸念点①：新築ワンルームの「含み損」構造

口コミで目立つ懸念のひとつが価格の割高感です。これはリヴに限った話ではなく、新築ワンルーム全般に共通する構造的な問題です。新築物件には「新築プレミアム」が上乗せされており、入居が決まって一度「中古」になった瞬間に、その上乗せ分が抜け落ちます。

つまり、買った瞬間から数百万円単位の含み損を抱えてスタートするのが新築ワンルームの宿命です。グループ体制がしっかりしていても、「いくらで買うか」の妥当性検証は欠かせません。

懸念点②：サブリースの条件は必ず確認する

「家賃保証で空室時も支払われる」という口コミがある一方、サブリース（家賃保証）は保証賃料が数年ごとに見直され、段階的に下がる可能性があります。手数料は家賃の10〜15%程度が相場です。

「家賃保証があるから安心」と考えるのではなく、「何年ごとに・どの程度下がり得るか」と解約条件を契約前に書面で確認し、保証賃料が下がった場合のキャッシュフローまで試算しておくことが重要です。自社グループ管理だからこそ、条件の中身は具体的に確認しておきましょう。

数字で見る：表面利回りと実質利回りの差

物件提案で示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・各種手数料・ローン金利を引く前の数字です。実際に手元に残るかを決めるのは実質利回りとローン収支。新築ワンルームをフルローンで購入すると、毎月のキャッシュフローがマイナス（手出し）になるケースも少なくありません。

なお、現時点で当サイトの割高診断データはリヴシティの個別物件について十分な件数が蓄積できているわけではありません。だからこそ、提案物件は個別に割高診断で相場と照らして確認することをおすすめします。

10年後の出口：エリアのばらつきに注意

新築ワンルームで最も見落とされやすいのが出口（売却）です。保有中のキャッシュフローがトントンでも、売却時に大きく値下がりすれば、トータルでは損失になります。

リヴシティはエリア選定にばらつきがあるため、出口の読み方は物件ごとに大きく変わります。同じ「リヴシティ」でも、賃貸需要の底堅い駅近と、需要が読みにくいエリアでは10年後の売却価格が異なります。購入前に「この立地・この価格で10年後にいくらで売れそうか」を必ずシミュレーションしてください。

向いている人・向いていない人

向いている人

• 首都圏の新築ワンルームを長期保有で考えている
• グループ管理でワンストップにまとめたい
• 物件の数字を自分で検証できる、または第三者意見を取れる
• ZEH・省エネ対応物件を希望する

向いていない人

• 「リヴシティ」というブランド名だけで安心してしまう
• サブリースの仕組みを理解せずに契約しようとしている
• 営業担当の言葉だけを根拠に意思決定しようとしている
• 出口（売却）を考えていない

購入前セルフ診断チェックリスト

提案を受けたら、契約前に次の4点を自分で確認してください。

• 提示物件の実質利回り（経費・ローン控除後）を数字で把握したか
• そのエリアの賃貸需要（駅・沿線・空室率）を個別に調べたか
• サブリースの保証賃料の見直し条件と解約条件を書面で確認したか
• 担当者に「10年後にいくらで売れるか」とその根拠を聞いたか

チェックが付かない項目があるうちは、契約を急ぐべきではありません。無料の個別相談で第三者の意見を挟むのも有効です。

まとめ：判断軸は常に「収支」と「出口」

リヴグループは「仕入れから管理まで自社で完結する体制を持つ中堅以上のデベロッパー」です。ワンストップ体制と長期運用の実績は客観的にも評価できます。一方で、新築ワンルームという商品特性上、価格の割高感と出口での売却損リスクは構造的に避けられず、営業手法への不満やエリアのばらつきも見られます。

判断軸は常に同じです。今日買って実質キャッシュフローはどうなるか、10年後に誰にいくらで売れるか。この二軸を数字で確認できて初めて、購入の可否が判断できます。

リヴシティの物件を勧められたら、まず「10年後にいくらで売れるか」を担当者に聞いてみてください。明確な根拠を示せないなら、それが最初の「赤信号」です。 不動産投資は医療と同じで、会社が信頼できそうという理由だけで契約を決めてはいけません。 まずは無料の割高診断で、その物件が相場に対して割高でないかを客観的に確認してみてください。

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※本記事は公開情報および第三者の口コミサイトをもとに、中立的な情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。