東京日商エステムの評判は本当？エステムプラザ・エステムコートの口コミと注意点を宅建士視点で解説

東京日商エステムから、電話や提案が来ていますか。 いまの状況に近いところから読んでください。

• いま電話が来ている方へ
• 提案書を受け取った方へ
• もう契約した方へ

先に結論です。

• 電話番号の口コミサイトには、営業電話への厳しい声が並んでいます。 電話帳ナビで「東京日商エステム」を検索した結果（29件）の1ページ目の20件で、口コミは合わせて118件。評価のある19件のうち13件が、5段階で最低の★1.0でした（2026年10月8日に確認。2ページ目は見ていません。番号と会社名の結びつきは、口コミを書いた人が付けたものです）。 Googleマップの本社の口コミも、評価1.7・338件で、★1が262件です（2026年10月8日に確認。だれでも書けるもので、当サイトは書いた人が実際の顧客かを確かめていません）。
• 自社分譲マンションの販売から賃貸管理・仲介までを手がける、日商エステムグループの会社です。 公式サイトの会社概要に書かれている事業です。
• 買うかどうかは、会社の評判や入居率の数字ではなく、提案された1戸の数字で決まります。 評判の良い会社から高く買うこともあれば、その逆もあります。

【2026-10-08 更新】 記事の構成を、読む方の状況（電話が来ている・提案書を受け取った・契約した）で分ける形に書き直しました。電話帳ナビの掲載内容と、公式サイトの会社概要・「選ばれ続ける理由」・グループ会社一覧のページを、2026年10月8日に確認しています。出どころを当サイトで確かめられなかった記述を外しました。

【2026-09-19 更新】 公式サイトで入居率の記載が「99%以上（2026年2月末時点・自社調べ／30日以上の空室で算出）」に更新されていたため本文を最新の時点表記に合わせ、供給実績3.2万戸以上・創業35年目・免許番号（国土交通大臣(5)第7083号）を一次情報で再確認しました。あわせて出典に会社概要・実績ページ・グループ会社一覧・gBizINFO（法人情報）のURLを追加しています。

いま電話が来ている方へ：口コミサイトに並ぶ声と、断り方

電話帳ナビには、どんな声が並んでいるか

電話番号の口コミサイト「電話帳ナビ」で「東京日商エステム」を検索すると、29件の電話番号が出てきます（2026年10月8日に確認）。1ページ目の20件の事業者名は、どれも「東京日商エステム／…」でした。この20件を当サイトで数えた結果は、次のとおりです（2ページ目は見ていません）。

口コミの見出しに出ている内容は、不動産投資の電話で軽い感じに触れたもの、不動産投資と会社の電話番号に触れたもの、不動産の勧誘を悪質と書いたもの、かけてこないでほしいというもの、といったものです（検索結果に出ている見出しの範囲での、当サイトの要約です。原文の引用ではありません）。

読むときの注意が2つあります。

• 番号と会社名の結びつきは、口コミを書いた人が付けたものです。 その番号を実際に同社が使っているかを、当サイトが確かめたものではありません。
• 口コミサイトは、不満を持った人ほど書き込みやすい場所です。 件数だけで会社全体を決めつけることはできません。

それでも、厳しい評価がこれだけ並んでいるなら、「自分にも同じ形で電話が続くかもしれない」と考えて、次の断り方を用意しておくのが現実的です。

Googleマップの口コミに書かれていること

Googleマップで「株式会社東京日商エステム 港区西新橋1-2-9」を検索すると、「東京日商エステム」が出てきます（検索結果。住所は、公式サイトの本社と同じです。2026年10月8日に確認）。

Googleマップの評価は1.7で、★1が262件、★5が28件あります（ほかは★4が36件・★3が8件・★2が4件。合わせて338件）。当サイトは、Google検索の口コミの欄（Googleマップと同じ口コミです）で、評価の高い順と低い順に並べ替えて、それぞれ先頭の10件を読みました（2026年10月8日に確認）。338件のうち、読んだのは20件です。下は当サイトの要約で、原文の引用ではありません。「◯か月前」「◯年前」は、見たときの表示です。

評価の低い順・先頭の10件（表示は「3か月前」から「1年前」です）

• 10件のうち9件が、営業の電話についての内容です。断ったあとも電話が来る、違う番号から何度もかかってくる、勤め先にかかってくる、名指しでかかってくる、という内容でした。
• その9件のうち1件は、買った人の声です。1戸買うと、2戸目・3戸目を買うまで担当から電話が来る、という内容です。
• きっかけとして、駅で声をかけられた、駅のアンケートに「電話はしない」という約束で番号を書いた、球場のイベントのアンケートに答えた、が1件ずつ書かれています。
• 残りの1件は、広告から申し込んだが、約束した連絡が来なかった、という内容です。

評価の高い順・先頭の10件（表示は、1件が「2年前」、9件が「6年前」から「8年前」です）

• 買って続けている人の声が3件あります。電話がきっかけで始めて5年以上になる、友人の紹介で始めて1年ほどになる、担当の対応が早い、という内容です。
• セミナーに出た人の声が3件あります。説明が丁寧で分かりやすかった、という内容です。
• 営業を受けた人の声が2件あります。強引ではなく、丁寧だった、という内容です。
• 残りの2件（2年前・6年前）は、星は高く付いていますが、中身は苦情や皮肉です。評価の高い順に並べても、良い内容だけが並ぶわけではありません。

読むときの注意が3つあります。

• 338件のうち、当サイトが読んだのは20件です。 残りの口コミの中身は、読めていません。
• 並べ替えた順の先頭を読んだもので、1件ずつの星の数は、ここには書いていません。
• Googleマップの口コミは、だれでも書けます。当サイトは、書いた人が実際の顧客かどうかを確かめていません。

評価の低い順の10件は、表示がどれも1年以内で、電話帳ナビに並んでいる声と向きが同じです。評価の高い順で良い内容の8件は、どれも「6年前」から「8年前」の表示です。どちらの数字も、提案された1戸が良い買い物かどうかは教えてくれません。それは、下の「提案書を受け取った方へ」の3つの数字で確かめます。

断るときは、この3つを伝えます

1. 「契約するつもりはありません。」
2. 「今後、電話は不要です。」
3. 「会社名と、お名前をもう一度教えてください。」

3つ目は、記録を残すためです。宅地建物取引業法とその施行規則は、不動産会社に対して、勧誘の前に会社名・担当者名・勧誘が目的であることを告げること、そして断った相手への勧誘を続けないことを求めています。はっきり断ったあとも電話が続く場合は、日時と番号を控えたうえで、免許を出している行政庁（同社は国土交通大臣免許）の相談窓口に伝えることができます。

逆に、話を聞いて「悪くないかも」と思ったときこそ、注意が要ります。自分で探して選んだ物件ではなく、相手が選んで持ってきた1戸だからです。その場では決めず、提案書を持ち帰ってください。

提案書を受け取った方へ：確かめる3つの数字

会社の評判をいくら調べても、最後に残るのは「その1戸を、その価格で買ってよいか」です。一般に、新築のワンルームは会社を問わず、価格に広告費や販売の経費が乗りやすくなります。どの会社の提案でも、割高な物件は買ってはいけません。提案書が手元にあるなら、次の3つを確かめてください。

① その価格は、相場と比べて高くないか

同じ駅・同じくらいの築年数と広さの部屋が、いくらで売りに出ているかを見ます。新築は比べる相手が少ないので、近くの築浅の中古と比べます。差が大きいときは、その差の理由を担当者に聞いてください。

② 「月々の収支」に入っていない費用はないか

提案書の「月々◯円のプラス（またはマイナス）」に、次の費用が入っているかを見ます。

• 固定資産税・都市計画税（年に1回）
• 修繕積立金の値上げ（新築時は低く設定され、上がっていくのが一般的です）
• 入居者が替わるときの原状回復や設備の交換
• サブリース（借上げ）の契約がある場合は、賃料が見直されたときの差額

入っていない費用を足すと、月々の収支は提案書より悪くなります。あわせて、家賃が新築時の金額のまま最後まで続く計算になっていないかも見てください。家賃が下がったときに収支がどうなるかを、担当者に出してもらいます。

提案書の「利回り」も、どの数字かを確かめます。

物件提案で示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン金利を引く前の数字です。実際に手元に残るかどうかを決めるのは実質利回りとローン収支です。

③ 売るときに、ローンを返していくら残るか

10年後に売ると仮定して、「売れそうな価格 − 残っているローン − 売るときの費用」を計算します。ここがマイナスなら、売るときに手元のお金を足すことになります。

むずかしいのは、「売れそうな価格」をいくらと置くかです。置き方しだいで、答えは大きく変わります。提案書に売却の試算が無ければ、まず販売会社に作ってもらってください。そのうえで、その置き方が妥当かを、別の目でも確かめます。

もう契約した方へ：いまから確かめられること

契約したあとでも、確かめられることはあります。

• 賃貸管理の契約の条件。 管理をどの会社に、どんな条件で任せているかを、契約書で確認します。サブリース（借上げ）の契約なら、賃料がいつ・どんな条件で見直されるか、オーナー側から解約できるか、解約のときに費用がかかるかも見ます。
• いま売ったら、ローンを返していくら残るか。 「売れそうな価格 − 残っているローン − 売るときの費用」です。持ち続けるか、売るかを決める材料になります。
• 毎月の収支に、これから増える費用。 修繕積立金の値上げの予定は、長期修繕計画で分かります。固定資産税を月々の収支に入れていなかった方は、年額を12で割って足してみてください。

すぐに売る・売らないを決める必要はありません。数字を並べてから決めれば足ります。

Googleマップの口コミには、1戸買ったあとに、2戸目・3戸目の提案の電話が続く、という内容がありました（上の「Googleマップの口コミに書かれていること」）。追加の提案を受けたときも、確かめるのは、上と同じ3つの数字です。

会社概要：東京日商エステムはどんな会社か

東京日商エステムは、2004年11月に設立された、日商エステムグループの会社です。関西の株式会社日商エステムとは別の法人で、この記事で会社概要として書いているのは、東京日商エステムのものです。

<small>※商号・所在地・設立・資本金・代表者・免許番号・事業内容は公式サイトの会社概要ページの記載を2026年10月8日に確認。従業員数はgBizINFO（経済産業省）掲載の被保険者数（2026年9月確認）で、公式サイトの会社概要には従業員数の記載がありません。</small>

免許番号の(5)は、免許を4回更新していることを示します。

ここから先は、東京日商エステム1社ではなく、日商エステムグループ全体について公式サイトが書いている数字です。グループは創業35年目で、供給戸数は32,000戸以上（公式サイト「選ばれ続ける理由」・2026年10月8日に確認）。同じページには、近畿圏から始まり、中京圏・首都圏などの主要都市へ広げてきたと書かれています。日商エステムのグループ会社一覧には、13社の名前が並んでいます（2026年10月8日に当サイトで数えました）。

エステムプラザ・エステムコート：物件ブランドについて

「エステムプラザ」「エステムコート」は、エステムの名前が付いたマンションのシリーズです。公式サイトのトップページには、「エステムコート」の名前が付いた分譲マンションの案内が並んでいます（2026年10月8日に確認）。「エステムプラザ」の名前は、当サイトが開いたページでは確かめられていません。

ブランドごとの決まり（駅から何分以内か、間取り、設備）は、当サイトが開いた公式サイトのページ（トップページ・「選ばれ続ける理由」・「ウルトラマンション経営」）には、記載が見当たりません（2026年10月8日に確認）。提案を受けたら、その1戸について、駅からの距離・広さ・設備を、物件の資料で確かめてください。

なお同社は、マンション経営を「ウルトラマンション経営」という呼び名で案内しています。呼び方が何であっても、確かめる数字は同じです。この記事の「提案書を受け取った方へ」の3つを、同じ物差しで当ててください。

宅建士が整理する強み：グループで分かれた役割と、入居率の読み方

東京日商エステムの強みは「開発・販売から管理までを、グループで手がけていること」です。会社概要の事業内容には、自社分譲マンションの販売、賃貸管理、リフォーム、仲介、関連会社による建物管理が挙がっています。グループ会社一覧でも、企画・販売、売買・賃貸、マンション管理、施工・工事の部門ごとに会社が分かれています。

公式サイトは、取り扱い物件の入居率を99%以上（2026年2月末時点・自社調べ。30日以上の空室をもとに算出）としています（選ばれ続ける理由）。読むときは、次の2つを分けてください。

• 会社が自分で出している数字です。 会社が自分で数えて出している数字です（公式サイトに「自社調べ」とあります）。「30日以上の空室をもとに算出」という条件も付いています。
• 「入居率が高い」は「空室になりにくい」という意味で、「投資として利益が出る」とは別の話です。 物件価格が割高で実質利回りが薄ければ、満室でもキャッシュフローはほとんど残りません。

会社が長く続いていること、入居率が高いことと、提案された1戸が良い買い物かどうかは別の話です。

向いている人・向いていない人

向いている人

• 購入後の管理を、グループに任せて手間を減らしたい
• 試算表を自分で検証できる、または専門家に依頼できる
• 入居率と収益性を、分けて考えられる

向いていない人

• 「入居率99%以上＝利益が出る」と直感的に判断してしまう
• 担当者の言葉を信じて、試算表を精査しない

まとめ：判断軸は「収支」と「出口」

東京日商エステムは、2004年設立、日商エステムグループの会社です。自社分譲マンションの販売から賃貸管理・仲介までを手がけ、公式サイトは取り扱い物件の入居率を99%以上（2026年2月末時点・自社調べ）としています。一方で、検討のきっかけが電話営業だった場合は、その場で決めず、提案書を持ち帰って確かめたいところです。Googleマップの本社の口コミは、評価1.7・338件（★1が262件・★5が28件）です（2026年10月8日に確認。338件のうち、当サイトが中身を読んだのは20件です）。

判断軸は常に同じです。今日買って実質キャッシュフローはどうなるか、10年後に誰にいくらで売れるか。この二軸を数字で確認できて初めて、購入の可否が判断できます。

提案を受けたら、まず試算表に固定資産税が入っているか、家賃が下がっても収支が回るかを確認してみてください。担当者の誠実さと、数字の合う物件かどうかは別の話です。

迷ったら、提案書を持って、数字を読める人にもう一人、意見を聞いてみてください。

面談で確かめられること

提案書（または契約書）が手元にある方は、無料の個別面談で、その1戸の数字を一緒に確かめられます。

• 見るのは、こうのすけです。 宅地建物取引士で、不動産会社に15年在籍していました。結論が「この物件は見送ったほうがいい」になることもあります。
• 進め方。 いまの状況をうかがい、提案書の数字を表に入れ、売るときにいくら残るかを見ます。オンライン（Zoom）で40分です。
• 手元に残るもの。 あなたの物件の出口シミュレーション（Excelで作り、PDFでお渡しします）。

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※本記事は公開情報および第三者の口コミサイトをもとに、情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。記載内容は執筆時点の情報に基づくものであり、最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。