【2026-09-14 更新】 当社の割高診断に入力されたPREMIUM CUBE10件の判定を追加しました。口コミは掲載元を確認できたものだけに絞り、出典と件数・時期を明記しました。会社概要を公式サイトで再確認しました。
「PREMIUM CUBEって、実際どうなんですか？」。ワンルームマンション投資を検討している方から、この質問をいただきます。都心・駅近、デザイナーとのコラボによる外観。見た目のインパクトは強い物件です。ただ、物件の「見た目の良さ」と「投資としての収益性」は別の話です。
この記事では、次の点を整理します。
- ヴェリタス・インベストメントとはどんな会社か（会社概要・販売立場）
- 第三者サイトに載っている声と評価点（出典・件数つき）
- 当社の割高診断に入力されたPREMIUM CUBE10件の判定
- どんな人が検討でき、どんな人は見送るべきか
先に結論（3行まとめ）
- 会社の実体：2008年設立。東証グロース市場に上場するアンビション DX ホールディングスのグループ会社で、宅建業免許は東京都知事（4）号（2026年9月14日確認）。開発から管理まで一気通貫のデベロッパーです。
- 評判が割れる理由：「駅近・デザイン・説明の丁寧さ」への評価と、「営業電話の多さ」「ローンの説明のずれ」への不満が同居しています。物件の魅力と、営業の進め方という別々の論点です。
- 当社データ：割高診断に入力されたPREMIUM CUBE10件のうち7件が危険でした。立地が良くても、価格が高く利回りが低いと、金融機関の評価を下回ります。
会社概要：ヴェリタス・インベストメントはどんな会社か
株式会社ヴェリタス・インベストメントは2008年設立、資本金1億円、投資用不動産の企画・開発・販売・賃貸管理を手がける会社です。2017年にAMBITION（現・アンビション DX ホールディングス）の完全子会社になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号 | 株式会社ヴェリタス・インベストメント |
| 所在地 | 東京都渋谷区道玄坂1-12-1 渋谷マークシティ ウェスト19F |
| 設立 | 2008年3月4日 |
| 資本金 | 1億円（資本準備金5,000万円） |
| 代表取締役社長 | 川田 秀樹 |
| 免許・登録 | 宅地建物取引業 東京都知事（4）第89191号／マンション管理業 国土交通大臣（4）第033520号／賃貸住宅管理業 国土交通大臣（01）第002630号／一級建築士事務所 東京都知事登録 第55840号 |
| グループ | アンビション DX ホールディングス（東証グロース市場・証券コード3300）のグループ会社 |
<small>※会社概要は2026年9月14日に公式サイトの会社概要で、グループについてはアンビション DX ホールディングスの企業情報で確認しました。</small>
免許番号の「（4）」は4回目の更新（宅建業免許は5年ごと）を意味し、長く事業を続けていることが分かります。親会社が上場企業である点は、グループとしての情報開示の面で一つの目安になります。
販売立場（誰が売主か）：PREMIUM CUBE・LUMEED CUBEはヴェリタスが企画・開発・販売する自社ブランドで、基本的に同社が分譲主（売主）です。開発から販売・管理まで一気通貫のため窓口は一本化されますが、価格・管理・サブリースの条件が同じグループ内で決まるため、第三者の目で条件を確認する姿勢が大切です。
PREMIUM CUBE・LUMEED CUBE：2つの自社ブランド
- PREMIUM CUBE（プレミアムキューブ）：主力ブランド。都心・駅近の立地とデザイン性を打ち出しています。当社の割高診断に入力されたPREMIUM CUBEも、品川区・世田谷区・目黒区など城南エリアが中心でした。
- LUMEED CUBE（ルミードキューブ）：価格帯やエリアを広げたブランドです。
デザイナーとのコラボによる外観・エントランスは他の物件との差別化になります。一方で、デザイン性は価格に乗る要素でもある点は意識しておきましょう。
第三者サイトに載っている声と評価点（出典つき）
以下は、第三者サイトに掲載されている声を当社が要約したものです。個々の投稿の真偽は当社では確認できていません。
| 掲載元 | 良い声（要約） | 気になる声（要約） |
|---|---|---|
| 不動産投資の森（2026年3月17日更新） | 駅から近く便利／デザインに満足／何度も説明してもらい納得できた／質問への対応が早い | 平日に何度も電話がある／投資用ローンと住宅ローンの併用を案内されたが実際は難しかった／担当者によって説明の深さに差がある |
| 不動産投資のミカタ（口コミ3件・2018〜2019年） | 営業担当の説明が丁寧／質問に的確に答えてくれた | 新築は質が良いが価格が高い |
不動産投資のミカタの総合評価は3.29点（5点満点）、営業の項目は4.47点です。ただし口コミは3件、投稿は2018〜2019年で、点数だけで今の会社を判断するのは難しい数です。
目立つのは「説明が丁寧」という評価と、「電話が多い」「ローンの説明と実際が違った」という不満です。営業担当への評価の高さは、売ることへの熱量の高さと表裏一体です。その熱量に流されず、数字で判断する必要があります。
強み：立地とデザイン
ヴェリタスの強みは都心・駅近の立地とデザイン性です。入居者の確保という点では合理的な開発方針で、デザインは周りの物件との差別化になります。開発から賃貸管理まで一気通貫の体制は、オーナーの手間を減らします。
当社の割高診断で見るPREMIUM CUBE10件
当社の割高診断に入力された物件のうち、物件名がPREMIUM CUBEのもの10件（2023年4月〜2026年8月・建物は8棟）を集計しました。利回りの値が明らかに誤っていた1件は除いています。判定は、物件の実質利回り（（家賃－建物管理費－修繕積立金）×12÷価格）と、金融機関が評価に使う利回りの差から出しています。
| 項目 | PREMIUM CUBE10件 | 参考：当社データ全体の築11〜20年 |
|---|---|---|
| 危険 | 7件（70%） | 危険・割高で57% |
| 許容範囲 | 2件（20%） | 集計なし |
| 安全・割安 | 1件（10%） | 29% |
| 実質利回りの中央値 | 3.23% | 3.41% |
| 金融機関の評価利回りの中央値 | 3.85% | 3.60% |
| 価格の中央値 | 3,250万円 | 2,780万円 |
| 築年 | 2011〜2020年 | 集計なし |
件数は10件と少なく、検討中・保有中で気になっている物件が入力されやすいため、PREMIUM CUBE全体の割合ではありません。
| 物件（入力時期） | 価格 | 実質利回り | 評価利回り | 判定 |
|---|---|---|---|---|
| THE PREMIUM CUBE G 大崎（2026年8月） | 3,790万円 | 2.84% | 4.1% | 危険 |
| PREMIUM CUBE G 三軒茶屋（2026年8月） | 4,150万円 | 2.91% | 4.1% | 危険 |
| PREMIUM CUBE 世田谷（2025年8月） | 3,400万円 | 3.24% | 4.2% | 危険 |
| PREMIUM CUBE 大森DEUX（2026年6月） | 2,620万円 | 3.65% | 3.4% | 安全・割安 |
実質利回りが3%前後だと、金融機関の評価利回りを1%前後下回ります。同じ大森DEUXでも、2,750万円（3.48%）の入力は許容範囲、2,620万円（3.65%）の入力は安全・割安でした。立地が良い物件でも、判定を分けるのは価格と利回りです。
懸念点①：新築ワンルームの「新築プレミアム」
ヴェリタスに限らず新築ワンルーム全般の注意点として、新築の価格には広告費や販売会社の利益が含まれ、一度でも中古になるとその分は売却価格に反映されにくくなります。デザインや内装の付加価値も中古市場では割り引かれやすい点に注意が必要です。
懸念点②：サブリースと出口
サブリース（家賃保証）を付ける場合は、保証賃料の見直し（減額）の条件、免責期間、解約の条件を必ず確認してください。サブリース付きの物件は、売却時に買い手が限られることがあります。
2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、サブリース業者には誇大広告の禁止・不当な勧誘の禁止・契約前の重要事項説明が義務づけられています。「家賃は将来減額され得る」「免責期間がある」といった条件は、書面で説明されるべき事項です（国土交通省のサブリース制度の解説）。重要事項説明書と口頭の説明が一致しているかを、契約前に確認してください。
表面利回りと手残りの差
物件提案で示される「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・サブリース手数料・ローン金利を引く前の数字です。当社データのPREMIUM CUBEは実質利回り（建物管理費・修繕積立金を引いた後）の中央値が3.23%で、ここから固定資産税やローン返済を引くと、全額ローンでは毎月の持ち出しになりやすい水準です。
| 項目 | 表面ベース | 手残りベース |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 満額で計算 | 空室・滞納を考慮 |
| 経費 | 含まない | 管理費・修繕積立金・手数料 |
| ローン | 含まない | 元利返済を差し引く |
| 見え方 | 高く見える | 手残りで判断 |
向いている人・向いていない人
向いている人
- 都心・駅近の物件に絞って検討したい
- 管理を任せたいが、サブリースの条件は自分で確認できる
- 価格と利回りを自分で確かめ、評価利回りを上回る価格で買える
向いていない人
- 毎月のキャッシュフローをプラスにしたい（実質利回り3%前後では難しい）
- 住宅ローンとの併用を考えており、融資の条件を書面で確認していない
- 立地やデザインの印象だけで即決したい
購入前セルフ診断チェックリスト
- 提示価格で実質利回りが金融機関の評価利回りを上回るかを確認したか
- 毎月の収支がマイナスなら、何年続くかを試算したか
- サブリースの減額条件・免責期間を書面で確認したか
- 住宅ローン併用の可否など、説明と契約書面の内容が一致しているか
まとめ：立地とデザインは強み、判断は価格と利回りで
ヴェリタス・インベストメントは、都心・駅近の立地とデザイン性に強みを持つ上場グループの会社です。一方で、当社の割高診断に入力されたPREMIUM CUBEは、実質利回りが金融機関の評価利回りを下回り、危険と判定される入力が多く見られました。
判断の軸は、その部屋をいくらで買うか、10年後に誰にいくらで売れるかです。「デザインが良い」「担当が丁寧」という印象は、投資の良し悪しとは別の話です。検討中の物件は、無料の割高診断で、価格と家賃から相場に対して割高でないかを確認できます。
※本記事は公開情報、第三者サイトの掲載内容、当社の割高診断データをもとに、中立的な情報提供を目的として作成しています。特定の物件・会社の購入や売却を勧誘・推奨するものではなく、また誹謗中傷を意図するものでもありません。第三者サイトの声は掲載内容を当社が要約したもので、個々の投稿の真偽は確認できていません。割高診断のデータは当社サービスに入力された物件の集計で、市場全体の割合を示すものではありません。最新かつ正確な情報は必ず公式サイト等でご確認ください。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。
