運営者紹介｜こうのすけ（不動産投資セカンドオピニオン・宅地建物取引士）

はじめまして。当サイト「みんなのワンルーム投資」を運営している、こうのすけと申します。

このページでは、記事を書いているわたし自身がどんな人間で、なぜ「不動産投資セカンドオピニオン」という、ちょっと変わった立場で発信しているのかをお話しします。投資の判断材料は、その情報を「誰が」「どんな立場で」伝えているかと切り離せないからです。

わたしが「不動産投資セカンドオピニオン」を名乗る理由

結論から言うと、ひとりの営業担当者の言葉だけで、人生のかかった不動産購入を決めてはいけないと考えているからです。

医療の世界では、大きな手術の前に複数の医師の意見を聞く「セカンドオピニオン」が当たり前になりました。ところが、同じくらい大きなお金が動く不動産投資では、たった1社・1人の営業マンの説明だけで契約してしまう人がほとんどです。わたしは、利害関係のない第三者として、その判断にもう一つの視点を加える役割を担っています。

経歴：大手新築ワンルーム営業として見た「業界の現実」

わたしは2011年に不動産業界へ入り、新築ワンルームマンション専門の大手不動産会社で約10年間、営業として働きました。2年目で年間売上10位、3年目にはグループ全体で1位、最終的には会社No.3（課長職）・年間売上22億円という成績を上げ、表彰も受けました。

しかし、売る側のトップ層にいたからこそ見えてしまったのが、業界の構造的な問題でした。

約9割の不動産会社が「お客さまの利益が上がる物件」よりも「会社が売りたい物件」を販売している――。

優良物件の絶対数は限られているのに、会社は継続的に売上を立てなければなりません。その結果、営業現場には「割高でも在庫を売り切る」プレッシャーが常にかかります。決して個々の営業マンが悪人なのではなく、ビジネスの構造上そうなってしまう。その現実に耐えられなくなり、わたしは2023年に大手を退職しました。

なぜ「売る人」をやめ「伝える人」になったのか

きっかけは、キャリア初期に担当した「空室対策」と「売却相談」でした。

売却相談で次々と持ち込まれたのは、こんな声でした。

• 「節税できると言われたのに、実際の還付は年20万円。月3万円の持ち出しで、トータルでは年16万円の損失」
• 「家賃保証があるから安心と言われたのに、保証賃料が段階的に下がり、毎月の持ち出しが続いている」
• 「都心だから需要は安定と言われたのに、駅から遠く空室が3か月続いた」

衝撃だったのは、その多くの方が業者ではなく「自分の最初の判断が悪かった」と自分を責めていたことです。けれど実際は、十分な情報が提供されず、明確な説明を受けていなかっただけ。業者と投資家の情報格差こそが、後悔を生む根本原因でした。

そこでわたしは「売る人」ではなく「伝える人」になろうと決め、次のことを守ると決めました。

実績：2,500人超の相談と「空室・家賃下落ゼロ」

独立後、これまでに2,500人を超える投資家の相談に対応し、500社以上の不動産会社を分析してきました。

わたしがこれまで紹介・サポートした物件では、「空室と家賃下落がゼロ」という実績を維持しています。これは偶然ではなく、立地・競合・適正家賃を数字で徹底分析した結果です。たとえばあるオーナーの物件では、購入時8万円だった家賃を3年後に9万円へ引き上げ、収益還元法に基づく資産価値で約300万円の向上に貢献しました。

わたしの判断基準は「感情」ではなく「数字」

物件を見るとき、わたしが大切にしているのは「なんとなく良さそう」という印象ではありません。

中古ワンルームの価格は、最終的に金融機関が「収益還元法（年間の手取り家賃 ÷ 還元利回り ＝ 評価額）」で評価します。この計算式は公開されているので、誰でも適正価格を確認できます。出典のない数字は使わず、表面利回りではなく実質利回りで手残りを見る。これがわたしの一貫した基準です。

発信ポリシーと、保有資格

このサイトの記事は、次のポリシーで書いています。

わたしの専門性と責任の所在を明らかにするため、保有資格も公開しています。

このサイトでできること

ひとつの不動産会社の情報だけでは、判断材料はあまりにも不十分です。わたしは第三者の目で、あなたと業者との情報格差を埋めたいと考えています。

その第一歩として、このサイトでは無料の割高診断を用意しています。検討中の物件が相場に対して割高でないか、相場ベースの評価額はいくらか――収益還元法の考え方をもとに、数分で確認できます。

「買う前」「持ち続けるか迷ったとき」に、ぜひセカンドオピニオンとして使ってください。あなたの不動産投資が、後悔のないものになるよう願っています。

※本ページはサイト運営者の経歴・方針を説明するものです。記載の経歴・実績は本人提供の情報に基づきます。当サイトの記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定物件の購入・売却を勧誘するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。