フラット35利用調査2025年度：中古住宅が初めて最多に

公開 2026-08-14出典：SUUMOジャーナル監修：こうのすけ（宅建士）

結論から： 2025年度のフラット35利用調査で、中古住宅の利用割合が35.9%と全融資区分で初めて首位となった。金利上昇や住宅価格高騰を背景に、住宅取得の選択肢が変化している。

この記事の要点

中古住宅の利用割合が35.9%に達し、2004年度の調査開始以来初めて全区分トップに
平均世帯年収は716万円と前年比大幅増、中古マンションは対前年+95万円の745万円
所要資金は新築マンションが最高5882万円、中古マンションは前年比569万円増の3602万円
年収倍率は新築と中古で大きく乖離、新築マンション7.5倍に対し中古は5倍台で推移
利用者の平均年齢は43.3歳と前年より低下、30代以下の若い世代の取得意欲が高まった

金利上昇局面が続く中、固定金利型のフラット35でも中古住宅を選ぶ人が増えている。2025年度調査では中古住宅全体の利用比率が35.9%を記録し、調査開始以来初めて全融資区分の中で最多となった。対照的に、資材高騰や地価上昇の影響を受けたとみられる注文住宅の割合は低下傾向にある。

利用者の平均世帯年収は716万円まで上昇したが、住宅の取得費用もそれ以上のペースで膨らんでいる。新築マンションの平均所要資金は5882万円、年収倍率では土地付注文住宅が7.8倍と最高水準に達した。一方、中古住宅の年収倍率は5倍台にとどまっており、新築との価格差は一段と広がっている。

面積の観点では、マンション系（新築・中古）でわずかながら平均面積が拡大する動きがみられた。一戸建て系では縮小傾向が続いており、広さを重視する場合は中古物件が相対的に有利な状況だ。また中古物件は新築より面積が広い傾向が、マンション・一戸建ての双方で共通している。

2026年8月時点のフラット35の最頻金利は3.29%（借入期間21年以上・融資率9割以下）で、変動金利型も1%台前半まで上昇している。世界情勢の不透明感が住宅価格や金利に影響を与え続ける中、金利タイプの違いにかかわらず「無理のない資金計画」が改めて重要となっている。返済期間の長期化やペアローンへの過度な依存は、家計リスクを高める点に注意が必要だ。