ビィ・フォルマ多摩川
ビィ・フォルマ多摩川（神奈川県 川崎市高津区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市高津区溝口6丁目3-5 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 二子新地駅 徒歩10分 ／ 東急大井町線 高津駅 徒歩15分 |
| 築年 | 2009-03（築17年） |
| 総戸数 | 100戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
この物件の解説（宅建士視点）
神奈川県川崎市高津区にある「ビィ・フォルマ多摩川」は、東急田園都市線二子新地駅から徒歩10分の2009年築・5階建て100戸のワンルーム投資物件です。棟の割高診断は1件のみで参考値ですが危険（割高）、エリア全体の診断では安全・割安の判定が最も多い結果でした。
立地と交通
ビィ・フォルマ多摩川は神奈川県川崎市高津区溝口6丁目3-5に位置し、東急田園都市線の二子新地駅から徒歩10分、東急大井町線の高津駅からは徒歩15分です。二子新地駅は渋谷方面に乗り入れる路線で、都心に通う人にとって使いやすい立地と言えます。
物件が立つ地域の用途地域（建てられる建物の種類を決める地域ごとのルールのこと）は準工業地域で、市街化区域に含まれます。住宅のほかに工場や店舗も建てられる地域のため、実際の街並みは今回のデータだけでは分からず、現地を歩くか市の都市計画図で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2009年3月に竣工し、築17年です。鉄筋コンクリート造（コンクリートで固めた頑丈な構造という意味）の5階建てで、総戸数は100戸です。管理会社は株式会社クレアスコミュニティーが入っています。
この物件が所有権なのか借地権なのかは今回のデータに記載がないため、売買契約書や登記簿で確認してください。また分譲した会社の情報も分からないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画と合わせて、管理会社に問い合わせて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として見てください。その診断では判定は危険（割高）で、実質利回りは3.53%、提示価格は2,190万円、想定家賃は75,700円でした。最終の診断日は2023年7月3日とやや前のものです。
一方、川崎市高津区エリア全体の診断の件数は12件あり、内訳は危険（割高）5件、注意1件、安全・割安6件で、最も多いのは安全・割安でした。エリアの平均実質利回りは4.03%、平均提示価格は1,872万円、家賃の中央値は75,470円です。この棟1件の結果とエリア全体の傾向は必ずしも一致しないため、個別に確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が発表する地価公示によると、棟から292m離れた溝口５－１２－３６の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり450,000円でした。前年の425,000円から5.9%上昇しています。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域という制限があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに150件あり、価格の中央値は2,850万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は91.15万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として二子地区の1Kで20平方メートル・2,500万円（2025年第4四半期、築1987年）などがありますが、いずれも築年の古い小さめの部屋のため、この棟と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、この辺りは洪水の浸水想定が0.5〜3m、地盤はやや液状化（地震のときに地面が水っぽくやわらかくなる現象）しやすく、地形は後背湿地（川の近くにある低い湿った土地という意味）とされています。購入を考える場合は、自治体の最新のハザードマップで必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.6、24件の投稿が集まっています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接内容を確認してください。
評点はあくまで投稿者個人の感想であり、物件の価値を保証するものではありません。参考にする場合も、立地や管理の状況など他の情報と合わせて見ることをおすすめします。
ビィ・フォルマ多摩川の診断は1件のみで参考値ですが、判定は危険（割高）でした。
エリア全体の診断12件では安全・割安が最多で、棟の結果とは分けて見る必要があります。
洪水想定0.5〜3mや液状化のリスクがあるため、ハザードマップで最新情報を確かめましょう。
- 登記簿で所有権か借地権かを確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃や空室の状況を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で用途地域や防火地域の制限を確認する
- 最新のハザードマップで浸水想定と液状化を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-20時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点24件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市高津区）
相場（4.03%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、神奈川県 川崎市高津区相場（4.03%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市高津区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,700円
この棟の家賃中央値（75,700円）は、神奈川県 川崎市高津区の周辺相場中央値（75,470円）より 0.3% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／溝口５－１２－３６（この棟から約292m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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