ウエスト北小岩
ウエスト北小岩（東京都 江戸川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江戸川区北小岩1丁目3-1-501 |
|---|---|
| 交通 | JR総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩6分 ／ 京成本線 京成小岩駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1992-10（築34年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | RC7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 協栄ハウジング |
| 建物管理会社 | 明和管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ウエスト北小岩は東京都江戸川区北小岩にある築34年のRC7階建て投資用マンションです。小岩駅から徒歩6分で、割高診断では棟の平均実質利回りが4.29%とエリア平均をわずかに上回ります。地価や周辺取引、ハザード情報も含めて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ウエスト北小岩は、JR総武・中央緩行線「小岩駅」から徒歩6分、京成本線「京成小岩駅」から徒歩10分の場所に位置しています。総武線は新宿や秋葉原方面への移動に使われる路線で、京成本線は成田方面や都心への乗り換えに利用できます。2つの路線を使い分けられる点は、通勤や通学のルートを考えるうえでの選択肢を広げてくれます。
周辺の商業施設や学校、公園といった暮らしやすさに関わる具体的な情報は、今回の事実データには含まれていません。実際に現地を歩いて自分の目で確認するか、江戸川区が公開している都市計画図や生活施設マップで確かめることをおすすめします。
建物と管理
ウエスト北小岩は1992年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造（RC造）7階建てのマンションで、総戸数は47戸、権利形態は所有権です。分譲は協栄ハウジング、管理は明和管理が行っています。築34年という年数は、今後の大規模修繕や設備の更新時期を考えるうえでの一つの目安になります。
修繕積立金の金額や過去の大規模修繕の実施履歴、管理組合の運営状況といった具体的な情報は、今回のデータには含まれていません。これらは購入後の毎月の負担や将来の修繕計画に直結する情報ですので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、データ上は実数として扱える件数です。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が2件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.29%、平均提示価格は1820万円、家賃の中央値は63,000円（最小53,700円〜最大126,000円、サンプル3件）で、最終診断日は2025年8月8日です。件数自体は多くないため、今後の診断追加で判定の比率が変わる可能性もあります。
比較対象となる江戸川区全体では37件の診断があり、「危険（割高）」が17件で最も多く、平均実質利回りは4.17%、平均提示価格は1867万円、家賃中央値は72,000円でした。棟の利回りはエリア平均より0.12ポイント高い程度にとどまり、大きな差があるとはいえません。また棟の家賃サンプルは3件と少なく、この数字だけで部屋ごとの家賃相場を断定することはできない点にも注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から279メートル離れた東小岩６－８－９地点（第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり510,000円で、前年の470,000円から8.5%上昇しています。なお物件所在地自体の用途地域は近隣商業地域（市街化区域）で、地価公示地点とは区分が異なります。この上昇率はあくまで公示地点の数値であり、物件そのものの資産価値を示すものではない点に注意してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は74件あり、価格の中央値は1750万円、1平方メートルあたりの単価中央値は51.7万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の奥戸地区では25平方メートル・1DKが1700万円、西小岩地区では15平方メートル・1DKが1100万円で取引されています。これらは棟そのものの取引ではなく周辺エリアの事例なので、価格の感覚をつかむ参考としてご覧ください。
国のハザード情報では、このエリアは洪水の浸水想定が0.5〜3メートル、高潮の浸水想定が1メートル以上3メートル未満とされ、地形区分は三角州・海岸低地で液状化しやすいとされています。災害リスクは暮らしの安全に関わる重要な要素なので、江戸川区が公開しているハザードマップで具体的な浸水区域や避難場所を確認してください。
棟の実質利回りはエリア平均よりわずかに高く、診断件数は少ないが参考になります。
地価は上昇傾向ですが、洪水・高潮・液状化のリスクも事実データに示されています。
修繕や管理の詳細は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金の状況を確認する
- 重要事項説明書や登記簿で建物構造や権利関係を確かめる
- 賃貸募集状況や空室期間を管理会社に確認し家賃の実態を把握する
- 江戸川区のハザードマップで浸水想定区域と避難場所を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か複数の情報源で確認する
- これらが揃えば買ってよい訳ではありません（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江戸川区）
相場（4.17%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.12ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.29%）は、東京都 江戸川区相場（4.17%）より0.12ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江戸川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 126,000円
- 63,000円
- 53,700円
この棟の家賃中央値（63,000円）は、東京都 江戸川区の周辺相場中央値（72,000円）より 12.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東小岩６－８－９（この棟から約279m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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