ビューネタワー平井
ビューネタワー平井（東京都 江戸川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江戸川区平井3丁目30-2 |
|---|---|
| 交通 | 中央・総武緩行線 平井駅 徒歩1分 |
| 築年 | 2000-03（築26年） |
| 総戸数 | 199戸 |
| 階数 | 地下1階付地上21階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日産建設(株) |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ビューネタワー平井は、東京都江戸川区平井にある平井駅徒歩1分の投資用ワンルームマンションです。2000年竣工・地上21階建・総戸数199戸で、割高診断の参考値や国交省の地価・取引データから相場感を確認できます。良い点と気になる点を宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
ビューネタワー平井は、JR中央・総武緩行線の平井駅から徒歩1分という駅近の立地にあります。通勤や通学、日常の買い物まで徒歩圏内でこなせるため、単身者向けの賃貸需要の面では強みになりやすい場所です。駅前再開発などの詳しい計画は今回のデータには含まれていないため、江戸川区の都市計画窓口で確かめてください。
この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対する建物の広さの割合）80%、容積率（土地に対する延べ床面積の割合）500%、防火地域に指定されています。商業施設や高層建物が建ちやすい地域である一方、こうした規制の数値は今後の周辺の建て替えにも影響するため、気になる方は区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2000年3月竣工で、築26年です。地下1階付地上21階建、総戸数199戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。分譲は日産建設(株)、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担当しています。大規模な棟であることは、管理費や修繕費の規模にも関係してきます。
大規模マンションは管理組合の運営や修繕の進み方が住みやすさや資産性に直結しますが、総会議事録や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていません。詳しい管理の実態は、売主や管理会社に総会議事録と長期修繕計画の提示を求めて確かめてください。修繕積立金の残高も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱い、この数字だけで物件の価値を断定することはできません。参考値では平均実質利回り3.51%、平均提示価格2410万円、家賃は91,000円（サンプル1件）で、判定は「危険（割高）」でした。最終診断日は2023年9月17日で、現在の市況とは時間差がある点にも注意が必要です。
江戸川区全体でみると、診断件数は37件で、判定は「危険（割高）」17件、「注意」3件、「安全・割安」17件と分かれており、多い判定は「危険（割高）」です。エリア全体の平均実質利回りは4.17%、平均提示価格1867万円、家賃中央値72,000円で、この棟の数字と並べて相場感をつかむ参考になります。1件だけの棟の数字とエリア37件の数字は重みが違うことも覚えておくとよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から141m地点の地価公示地点「平井５－１５－７」（令和8年1月1日時点）は1m²あたり1,480,000円で、前年の1,320,000円から12.1%上昇しています。用途地域は商業地域です。地価公示とは国が毎年示す土地の基準価格のことで、周辺の土地需要を測る一つの指標になりますが、今後の地価がどう動くかはこのデータだけでは判断できないため、断定せず参考情報として受け止めてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで86件あり、価格中央値は2400万円、1m²あたりの単価中央値は96.35万円、面積中央値は25m²でした。例えば2025年第3四半期の平井の1Rは4,400万円という事例があり、2007年築の1Kが2,600万円で取引された例もあるなど、築年や間取りによって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水浸水想定3〜5m、高潮5m以上10m未満、液状化しやすい、地形は三角州・海岸低地とされています。低地特有のリスクがあるため、購入前に江戸川区や国のハザードマップで最新の想定と避難計画を確かめてください。火災保険・水災保険の条件も合わせて確認すると安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点3.9（25件）が公表されています。具体的にどんな点が評価され、どんな点が気になるとされているかは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。口コミは個人の感想であり、物件の価値を直接示すものではない点にも注意しましょう。
平井駅徒歩1分の駅近で便利ですが、低地特有の浸水・液状化リスクには注意が必要です。
割高診断は参考値1件のみで、エリア平均と合わせても断定はできません。
管理体制やハザードの詳細は未取得のため、議事録や自治体データで必ず確認しましょう。
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係・接道状況を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主・管理会社に求める
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で最新確認する
- 割高診断は参考値（1件）なので複数の家賃事例で裏付けを取る
- 周辺の取引事例と提示価格を比較し妥当性を確認する
- マンションレビュー等で実際の住民の声の内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点25件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-18確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江戸川区）
相場（4.17%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.66ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 江戸川区相場（4.17%）より0.66ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江戸川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
この棟の家賃中央値（91,000円）は、東京都 江戸川区の周辺相場中央値（72,000円）より 26.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／平井５－１５－７（この棟から約141m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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