ビューネ茗荷谷
ビューネ茗荷谷（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区大塚3丁目20-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 茗荷谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1994-02（築32年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 昌立地所株式会社 |
| 建物管理会社 | 第一相互株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ビューネ茗荷谷は東京都文京区大塚にある、丸ノ内線茗荷谷駅から徒歩8分の中古投資用ワンルームマンションです。1994年築、11階建て41戸のSRC造で所有権です。割高診断の件数は1件で参考値ですが、危険（割高）の判定が出ており、価格の見極めが大切な棟です。
立地と交通
ビューネ茗荷谷は、東京都文京区大塚3丁目に建つ中古の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ丸ノ内線の茗荷谷駅まで徒歩8分で、通勤や通学に使いやすい距離です。周辺は住宅と商業施設が混在する落ち着いた街並みです。
国土交通省のデータでは、この棟の所在地の用途地域は商業地域とされています。一方、近くの地価公示の地点（棟から206メートル）は第一種中高層住居専用地域で、建物の高さや用途に一定の制限があるエリアです。同じ大塚でも地点によって規制が異なるため、正確な用途地域は登記簿や役所の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1994年2月に竣工し、築32年です。地上11階建てで総戸数は41戸、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）です。権利形態は所有権で、分譲会社は昌立地所株式会社、管理会社は第一相互株式会社です。
管理組合の運営状況や修繕の計画、過去の修繕履歴は今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確かめてください。築32年の建物なので、修繕の状況は特に重要な確認点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.41%、平均提示価格は2110万円、家賃は75,000円（家賃のサンプルも1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
比較のため文京区全体の診断を見ると、診断の件数は112件で、判定は危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が25件でした。エリア平均の実質利回りは3.4%、平均提示価格は2734万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の提示価格はエリア平均より低めで、利回りはエリア平均とほぼ同じ水準でした。良い点は価格の低さ、気になる点は家賃がエリアの中央値より低いことです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から206メートルの地点（大塚4-9-2）の価格は1平方メートルあたり1,370,000円で、前年の1,190,000円から15.1%上昇しました。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価の上昇は土地の需要の強さを示しますが、建物自体の価値とは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの814件で、価格の中央値は2700万円、面積あたりの単価中央値は1平方メートルあたり112.9万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば大塚の1Kで築1997年・15平方メートル・1800万円という事例もあります。取引の条件は面積や築年で大きく変わるため、個別の比較には注意が必要です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。全体として大きな水害リスクは低めに見えますが、ハザードマップは更新されることがあるので最新の情報を確認することが大切です。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は3.8、件数は10件です。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してください。評点だけでは住み心地の詳細までは分からない点に注意が必要です。
診断の件数は参考値ですが、文京区全体も割高判定が多く、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
築32年のSRC造で、修繕履歴や管理状況は売主や管理会社への確認が欠かせません。
地価は上昇傾向でも、物件価格とは別物として賃料や管理の実態を確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 登記簿謄本で用途地域や権利関係を確かめる
- 重要事項説明書で建物の詳細な構造や設備を確認する
- 直近の賃貸募集状況や空室期間を管理会社に聞く
- 区のハザードマップで高潮など最新の災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-27確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 11.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大塚４－９－２（この棟から約206m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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