ガーラ・レジデンス文京本郷
ガーラ・レジデンス文京本郷（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本郷1-23-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 水道橋駅 徒歩2分 ／ JR総武線・中央緩行線 水道橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2011-05（築15年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー不動産販売 |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都文京区本郷にある「ガーラ・レジデンス文京本郷」を宅建士の視点で解説します。都営三田線水道橋駅徒歩2分、2011年築・14階建・40戸の投資用ワンルームで、割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定、周辺地価は上昇傾向にあります。
立地と交通
ガーラ・レジデンス文京本郷は、都営三田線水道橋駅から徒歩2分、JR総武線・中央緩行線の水道橋駅からは徒歩6分という、二路線が使える立地にあります。複数路線が利用できるため、通勤や通学の行き先によって経路を使い分けやすく、乗り換えの選択肢が多い点も安心材料です。
マンションレビューの口コミでは、学校・病院・スーパーが揃い、東京ドームが近く街灯も多いため夜道が明るいという声が挙げられています。周辺の飲食店の充実や、高校・大学が多く子どもの遊び場があるという評価も見られます。ただしこれは住んでいる人の感想であり、実際の生活環境は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年5月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造のことです）、地上14階建、総戸数40戸の所有権マンションです。築15年で、ワンルーム投資用マンションとしては比較的新しい世代の建物にあたり、権利形態は所有権のため将来的な売却や相続の際にも扱いやすい形です。
分譲は株式会社エフ・ジェー不動産販売、管理は株式会社エフ・ジェー・コミュニティが手がけており、ブランドは東証プライム上場のFJネクストが展開する投資用ワンルーム「ガーラ」です。設備は投資用途に合わせて作られている点が特徴ですが、修繕計画や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.34%、平均提示価格は5570万円、家賃は171,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2023年3月24日と3年以上前の情報です。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を決めつけることはできません。
参考までに文京区全体では診断件数110件、判定は危険（割高）73件、注意14件、安全・割安23件で、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円でした。この棟の提示価格5570万円はエリア平均よりも高く、利回りはエリア平均とほぼ同じ水準です。棟とエリアの利回り差は今回のデータでは算出されていないため、具体的な差は不動産会社に直接確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から188m離れた本郷１－２８－３の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり290万円で、前年の240万円から20.8%上昇しました。用途地域は近隣商業地域（お店と住宅が混ざって建てられるエリアという意味です）、建蔽率80%（土地に対して建てられる建物の面積の割合です）、容積率400%（土地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合です）、防火地域に指定されています。地価の上昇は良い材料ですが、1年だけの変動率であり、今後も同じペースで続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで704件あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は128万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に本郷で1800万円・15平方メートルの事例、2025年第3四半期に神田三崎町で2700万円・20平方メートル（1K）や7000万円・40平方メートル（1LDK）の事例があります。面積や築年、地区がさまざまなので、同じ条件の事例で比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地（固い土でできた台地という意味です）」とされています。高潮の情報は今回のデータに含まれていないため、区のハザードマップで確認してください。用途地域は商業地域、区域は市街化区域（すでに市街地として開発が進んでいるエリアという意味です）です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには口コミが8件掲載されており、評点は3.5でした。複数路線が使えて都心に出やすいこと、学校・病院・スーパーが揃い東京ドームが近く街灯も多いこと、周辺の飲食店が充実していること、高校や大学が多く子どもの遊べる施設があることなどが良い点として挙げられています。
気になる点として記録されている声は今回のデータにはありませんでした。ただし口コミは個人の感想であり件数も限られるため、実際の住み心地や管理の状況は内覧や管理組合の資料で確認することをおすすめします。
水道橋駅徒歩2分で利便性は高いですが、割高診断は参考値のため断定できません。
地価は1年で20.8%上昇していますが、この先も続くとは限りません。
価格の妥当性は管理資料や最新の取引事例と合わせて個別に確認してください。
- 重要事項説明書で構造や耐震性能を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸中の契約内容・入居状況を仲介会社に確認する
- 最新の地価公示や取引事例で価格の妥当性を確認する
- ハザードマップで高潮など未掲載の項目も確認する
- 提示価格5570万円の根拠を売主・仲介会社に確認する
- これらが揃っても買ってよいという意味ではない。確認項目と価格の妥当性は別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点8件
- 複数路線利用出来る。主要駅に行きやすい。都心までのアクセス良好
- 学校・病院・スーパー・雑貨屋全て揃ってる。東京ドームが近く街灯も多い
- 周りの飲食店が充実している
- 高校や大学が多い。子どもが遊べる施設がある
- 三田線水道橋駅を含めて複数路線が使用できて、とても便利
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.4%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 文京区相場（3.4%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 171,000円
この棟の家賃中央値（171,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 101.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本郷１－２８－３（この棟から約188m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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