ガーラ・レジデンス文京本郷
ガーラ・レジデンス文京本郷（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本郷1-23-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 水道橋駅 徒歩2分 ／ JR総武線・中央緩行線 水道橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2011-05（築15年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー不動産販売 |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ・レジデンス文京本郷は、東京都文京区本郷にある2011年築・14階建て全40戸の投資用ワンルームマンションです。水道橋駅徒歩2分の立地が特徴で、割高診断は1件のみの参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・価格の妥当性を中立に解説します。
立地と交通
この物件は都営三田線の水道橋駅から徒歩2分、JR総武線・中央緩行線の水道橋駅からは徒歩6分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。
国交省のデータでは、このエリアの用途地域は商業地域です。商業地域はお店やオフィスが集まりやすく、建物を建てられる範囲（容積率など）が広く取られている地域を指します。周辺のにぎわいの程度については、データからは分かりません。
建物と管理
建物は2011年5月に完成し、築15年です。地上14階建てで、総戸数は40戸あります。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた頑丈なつくり）で、権利形態は所有権（土地と建物を自分のものにできる権利）です。
分譲したのは株式会社エフ・ジェー不動産販売、管理を行うのは株式会社エフ・ジェー・コミュニティです。ブランド名は「ガーラ」で、東証プライム上場のFJネクストグループが投資用ワンルームマンションに特化して手がけています。管理体制の詳しい内容（清掃頻度や修繕計画など）については、今回のデータには含まれていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しか行われていないため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.34%、提示価格の平均は5,570万円、家賃は171,000円（サンプル1件）です。最終診断日は2023年3月24日で、現在の相場とは異なる可能性があります。
エリア全体（文京区）では110件の診断が行われており、内訳は危険（割高）73件、注意14件、安全・割安23件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2,747万円、家賃中央値は85,000円です。この棟とエリアの利回り差はデータが無く、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から188m離れた本郷１－２８－３の地点（近隣商業地域・住宅地）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,900,000円でした。前年の2,400,000円から20.8%上昇しています。建蔽率は80%、容積率は400%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに704件あり、価格の中央値は3,600万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には本郷で価格1,800万円・面積15平方メートルの取引、神田三崎町では2,700万円・20平方メートル（1K）や7,000万円・40平方メートル（1LDK）の取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化しにくい地盤とされています。地形はローム台地です。高潮に関するデータは取得できていません。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には8件の評価があり、評点は3.5です。良い点として、複数路線が使えて主要駅に行きやすいこと、学校・病院・スーパーなどが揃っていること、東京ドームが近く街灯も多いこと、飲食店が充実していること、高校や大学が多く子どもが遊べる施設があることが挙げられています。気になる点として書かれている内容は、今回のデータにはありませんでした。
水道橋駅徒歩2分の駅近ワンルームですが、診断は1件のみで参考値です。
エリア全体でも「危険（割高）」の判定が多く、価格の見極めが重要です。
地価は上昇傾向ですが、家賃や管理の最新状況は必ず自分で確認してください。
- 水道橋駅からの徒歩分数と実際のルートを自分の足で確認する
- 管理組合の議事録や修繕積立金の状況を確認する
- 現在の家賃や入居率を最新の情報で確認する
- 提示価格と近隣の取引事例を照らし合わせて確認する
- 地価公示や取引事例は今後変わる可能性があるため最新情報を確認する
- これらが揃っても、価格が妥当とは限らないため買ってよいとは言えません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億円（前期比26.6%増）・営業利益144億円（同51.8%増）と増収増益で、事業基盤は堅調に推移しています（公表資料より、2026年8月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。 駅近・単身者需要に絞った立地選定は、空室リスクの低減という観点では合理的です。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点8件
- 複数路線利用出来る。主要駅に行きやすい。都心までのアクセス良好
- 学校・病院・スーパー・雑貨屋全て揃ってる。東京ドームが近く街灯も多い
- 周りの飲食店が充実している
- 高校や大学が多い。子どもが遊べる施設がある
- 三田線水道橋駅を含めて複数路線が使用できて、とても便利
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 171,000円
この棟の家賃中央値（171,000円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 101.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本郷１－２８－３（この棟から約188m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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