ザ・プラザオーベル白山
ザ・プラザオーベル白山（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区向丘1丁目10-2 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 本駒込駅 徒歩2分 ／ 都営三田線 白山駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1992-03（築34年） |
| 総戸数 | 117戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 有楽土地株式会社 |
| 建物管理会社 | 大成有楽不動産株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・プラザオーベル白山は、東京メトロ南北線本駒込駅から徒歩2分、都営三田線白山駅から徒歩3分の東京都文京区向丘にある1992年竣工・13階建117戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断では危険（割高）の判定が多い棟で、価格や利回りの位置づけを宅建士の視点で確認します。
立地と交通
ザ・プラザオーベル白山は、東京メトロ南北線本駒込駅から徒歩2分、都営三田線白山駅から徒歩3分の場所にあります。2つの路線を徒歩圏で使える立地で、通勤や通学の行き先によって駅を選べる点は評価しやすいポイントです。どちらの駅も都心方面へのアクセスがあり、複数路線を使える点は賃貸需要の面でも強みになりやすいと考えられます。
所在地は東京都文京区向丘1丁目で、国交省の用途地域データでは商業地域・市街化区域に区分されています。周辺の地価公示地点（白山１－３３－２６、棟から146m）は商業地域・建蔽率80%（敷地に対して建てられる建物の割合）・容積率600%（敷地に対する建物の延べ面積の割合）・防火地域とされており、建物の密集度が高いエリアであることがわかります。
建物と管理
この棟は1992年3月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造・13階建・総戸数117戸のマンションです。築年数は34年で、権利形態は所有権です。分譲会社は有楽土地株式会社、管理会社は大成有楽不動産株式会社です。鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリート造よりも強度が高いとされる構造で、高層マンションに使われることが多い造りです。
管理組合の運営状況や修繕の計画については今回のデータに含まれていないため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築34年の建物では、大規模修繕の実施履歴や今後の修繕積立金の見通しが、購入判断に関わる重要な材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、危険（割高）が2件、注意が1件という内訳です。多い判定は危険（割高）で、平均実質利回り（投資額に対して実質的に得られる収益の割合）は3.44%、平均提示価格は2068万円でした。家賃は中央値69,700円、最小69,000円から最大80,000円の範囲でした（最終診断日2023年7月23日）。
文京区エリア全体では診断件数110件のうち、危険（割高）が73件、注意が14件、安全・割安が23件で、エリアも多い判定は危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2747万円、家賃中央値は85,000円でした。棟とエリアの利回り差は0.06ポイントとわずかで、この棟がエリア平均と比べて大きく見劣りするわけではありません。
ただし診断の最終日は2023年7月23日と、今日から見ると3年以上前のデータです。賃料や価格は変動している可能性があるため、現在の相場観は最新の賃貸・売買事例で別途確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から146m離れた地点（白山１－３３－２６）の価格は1平方メートルあたり2,560,000円で、前年の2,210,000円から15.8%上昇しています（令和8年7月1日時点）。地価の上昇は土地の需要の高さを示す材料の一つですが、個別の物件価格が同じように上がるとは限りません。
周辺の取引事例は487件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3,500万円、単価中央値は1平方メートルあたり116万円、面積中央値は35平方メートルでした。例として本駒込の1LDK・20平方メートルが2,500万円、千駄木の1LDK・45平方メートルが6,000万円などの事例があり、同じ文京区内でも間取りや築年によって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化（地震の際に地面が急に軟らかくなる現象）は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ローム台地は水はけがよく地盤が安定しやすい地形として知られていますが、建物自体の耐震性や基礎の状態は別の話なので、気になる場合は建物状況調査（インスペクション）の報告書を確認してください。
築34年・SRC造の本棟は、2駅利用可の立地と、危険（割高）が多い診断結果という2面性があります。
エリアとの利回り差は0.06ポイントとわずかで、エリア平均から大きく外れているわけではありません。
診断データは2023年7月時点のため、最新の賃料・価格は別途ご自身で確認することをおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃貸需要や空室状況を最新の情報で調べる
- 大規模修繕の実施履歴と今後の修繕積立金を確認する
- 登記簿謄本で所有権や権利関係を確認する
- 現地で建物の外観・共用部の状態を見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 69,700円
- 69,000円
この棟の家賃中央値（69,700円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 18% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／白山１－３３－２６（この棟から約146m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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