スカイコート本郷東大前第3
スカイコート本郷東大前第3（東京都 文京区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都文京区本郷３丁目１６−５ スカイコート本郷東大前３ 1階 |
|---|---|
| 交通 | 本郷三丁目駅 徒歩2分 ／ 水道橋駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2004-09（築22年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | トップトラスト |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート本郷東大前第3は、東京都文京区本郷にある築22年・13階建て・81戸の投資用ワンルームマンションです。本郷三丁目駅から徒歩2分、水道橋駅から徒歩7分という好立地です。割高診断は1件のみのため参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。地価公示は前年より17.4％上昇しています。
立地と交通
物件の住所は東京都文京区本郷三丁目です。最寄り駅は本郷三丁目駅で徒歩2分、次に近いのは水道橋駅で徒歩7分です。2つの駅を使い分けられるのは、通勤や通学の際の選択肢が増える点で便利だと言えます。ただし、各駅の路線数や始発駅かどうかといった詳しい交通データについては、今回の資料には含まれていません。都心部への移動のしやすさを重視する方にとっては、検討材料になる立地条件と言えるでしょう。
用途地域（土地の使い方を法律で決めた区分のこと）は商業地域で、市街化区域に含まれます。近隣商業地域という区分の地価公示地点も200m以内にあり、商業施設が集まりやすいエリアだと分かります。物件名に「東大前」とありますが、大学までの実際の距離やアクセスについてのデータは今回ありません。こうした立地条件は、賃貸に出す際の需要にも関わってくる要素の一つです。
建物と管理
この建物は2004年9月に完成し、2026年時点で築22年です。13階建てで総戸数は81戸というやや大きめのワンルームマンションです。分譲したのは日神不動産で、「スカイコート」という投資用マンションのブランドの一つです。管理会社はトップトラストです。総戸数81戸という規模は、同じスカイコートブランドの中でも比較的大きい部類に入ります。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権か）についてのデータは今回ありません。築22年が経過しているため、修繕の進み具合も気になるところです。購入を考える場合は、管理組合の議事録や長期修繕計画など、資料で直接確認することをおすすめします。築年数が進むにつれて、修繕積立金の推移も購入判断の重要な材料になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しか行われていないため、参考値として扱ってください。その1件では、提示価格2480万円、家賃74,305円をもとに計算した実質利回り（家賃収入と価格を照らし合わせた収益の目安のこと）は2.94％で、判定は「危険（割高）」でした。件数が少ないので、この結果だけで棟全体の傾向とは言い切れません。この判定はあくまで1件分のデータに基づくものであり、今後の追加データで変わる可能性もあります。
同じエリアの物件と比べた割高診断のデータは今回ありません。そのため、この棟がエリアの中で高いのか安いのかは分からない、というのが正直なところです。家賃データも1件のみのため、74,305円という中央値が周辺相場と比べて高いのか低いのかも今回は判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から200m以内の地点の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安のこと、令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,890,000円で、前年の1,610,000円から17.4％上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建ぺい率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）80％、容積率（敷地に対して建てられる延床面積の割合）400％、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに864件あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は126.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として挙げられた3件はいずれも1Kタイプで、2025年第4四半期に2600万円から3000万円台で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化（地震の揺れで地盤が水分を含み軟らかくなる現象）しにくいローム台地とされています。高潮についてのデータは今回ありません。浸水や液状化のリスクが低いとされる点は、災害面を気にする方には安心材料の一つと言えそうです。ただし、ハザード情報は今後変更される場合もあるため、購入前に最新の自治体資料も確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューというサイトには、この棟について15件の口コミが寄せられており、評点は5点満点中4点です。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容については、今回のデータには含まれていませんでした。件数と評点だけでも、一定の関心が集まってきた棟だということは分かります。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
地価公示は前年より17.4％上昇しており、周辺取引事例は864件あります。
構造や権利形態、エリア比較データが無く、分からない点も多い物件です。
- 管理組合の議事録や長期修繕計画を確認する
- 建物の構造や権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 実際の家賃相場を複数の資料で確認する
- 駅までの経路や騒音・日当たりなど現地を歩いて確認する
- 割高診断の件数が少ないため他の資料でも価格を確認する
- ハザードマップの最新版を自治体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 文京区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.44ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.94%）は、東京都 文京区相場（3.38%）より0.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 文京区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 74,305円
この棟の家賃中央値（74,305円）は、東京都 文京区の周辺相場中央値（85,000円）より 12.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本郷２－１９－８（この棟から約200m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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