スカイコート九段下
スカイコート九段下（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区飯田橋２丁目５ |
|---|---|
| 交通 | 九段下駅 徒歩5分 ／ 水道橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2004-04（築22年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート九段下は、東京都千代田区飯田橋にある投資用ワンルームマンションです。九段下駅徒歩5分、水道橋駅徒歩6分の2駅が使える立地で、2004年築・12階建て56戸。分譲は日神不動産、管理はタングラムです。宅建士の視点で、建物や相場との位置づけを中立に解説します。
立地と交通
最寄りは九段下駅まで徒歩5分、水道橋駅まで徒歩6分です。2つの駅を使えることは、通勤や通学の経路を選べる点で安心材料になります。ただし各駅の運行する鉄道会社や路線数は今回のデータに無いため、具体的な路線図は乗換案内サイトや駅看板で確かめてください。
所在地の飯田橋2丁目は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）80％、容積率（延べ床面積の割合）700％と、都心ならではの高い数字です。防火地域の指定もあり、オフィスや商業施設が集まる賃貸需要の厚いエリアと言えます。
建物と管理
この棟は2004年4月の竣工で、築22年、12階建て56戸です。分譲は日神不動産で、「スカイコート」ブランドとして投資用ワンルームマンションを多く手がけてきた会社です。管理会社はタングラムです。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理費や修繕積立金の額、修繕の進み具合も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主か管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみなので、参考値として読んでください。判定は「危険（割高）」、実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.14％、提示価格は3,000万円、想定家賃は90,000円でした。件数が少なく、この1件だけで棟全体を判断することはできません。
千代田区全体では85件の診断があり、「危険（割高）」が43件、「注意」が6件、「安全・割安」が36件でした。エリアの平均実質利回りは3.61％、家賃の中央値は105,000円です。この棟の1件の利回り3.14％や想定家賃90,000円はエリアの数字より低めですが、件数が1件しかないため、傾向として言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から207m離れた飯田橋2－9－7の地価公示（国が毎年調べる土地の値段の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり270万円です。用途地域は商業地域で、建蔽率80％・容積率700％、防火地域の指定があります。前年との比較データは今回のデータに無いため、上がっているか下がっているかは国土交通省の地価公示サイトで確かめてください。
周辺の取引事例は652件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は128.9万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば神田神保町では1LDK・35平方メートルが5,000万円、九段南では1LDK・50平方メートルが11,000万円という事例があり、間取りや築年で価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水の深さは0.5メートル未満、高潮は0.3メートル以上0.5メートル未満とされています。液状化はしにくい地盤で、地形はローム台地（硬い地層が広がる台地）です。大きな水害リスクは比較的低めに見えますが、最新の指定は区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには17件の評価が集まり、評点は4.3でした（5点満点中）。件数は複数あるため参考にできますが、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで本文を確かめてください。
スカイコート九段下は九段下・水道橋の2駅が使える千代田区のワンルームで、都心の賃貸需要の厚いエリアにあります。
診断は1件のみで参考値ですが利回り3.14％はエリア平均3.61％より低く、価格面は慎重に見る必要があります。
構造・権利・管理状態など未確認の情報が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が欠かせません。
- 構造や権利形態は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 管理費・修繕積立金の額と見直し予定を確認する
- 地価公示の前年比較を国土交通省のサイトで確認する
- ハザードマップの最新情報を千代田区の公式サイトで確認する
- 想定家賃や利回りの根拠を複数資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.47ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.47ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（106,000円）より 15.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／飯田橋２－９－７（この棟から約207m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ガラ・ステーション岩本町North千代田区
- ZOOM日本橋馬喰町千代田区
- zoom東神田千代田区
- ポレスター千代田御茶ノ水千代田区
- ダイアパレス二番町千代田区
- ウェリスタワー千代田岩本町千代田区
