ポレスター千代田御茶ノ水

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ポレスター千代田御茶ノ水は、東京都千代田区外神田2丁目にある築13年・総戸数46戸の投資用ワンルームマンションです。秋葉原駅・末広町駅から徒歩7分で二路線が使え、割高診断は2件のみながら参考値としていずれも「安全・割安」でした。近くの地価公示は前年より17.5%上昇しています。

立地と交通

ポレスター千代田御茶ノ水は、東京都千代田区外神田2丁目に建つ投資用ワンルームマンションです。JR山手線の秋葉原駅までは徒歩7分、東京メトロ銀座線の末広町駅までも徒歩7分で、二つの路線を使い分けられる立地です。どちらの駅も生活の中心となるターミナル駅や商業エリアに近く、通勤・通学のしやすさは一つの強みといえます。

今回の地価公示（国が毎年発表する土地価格の目安）の地点（外神田2-9-10）は物件から99mの近さにあり、周辺の地価水準を知る手がかりになります。用途地域は商業地域、防火地域（建物の防火対策に関する規制が特に厳しい地域）に指定されており、店舗やオフィスビルが混在するエリアであることがうかがえます。実際の生活環境や周辺施設の様子は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。

建物と管理

この物件は2013年11月に竣工した、鉄筋コンクリート造（RC造）・地上10階建て、総戸数46戸のマンションです。築年数は13年で、権利形態は所有権です。各住戸は単身者向けのワンルームタイプで、分譲は株式会社マリモ、管理は株式会社マリモコミュニティが担当しています。

分譲会社の株式会社マリモと管理会社の株式会社マリモコミュニティは名称が似ており、同じグループ内の会社であると考えられます。グループ管理は、対応の一貫性という点でメリットになる場合があります。管理体制の詳細については、必ず管理規約や重要事項説明書で確認してください。

管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕履歴、長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。建物の維持状態を左右する重要な情報なので、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。特に修繕積立金の残高は、将来の大規模修繕に備えられているかを判断する目安になります。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として紹介します。2件とも判定は「安全・割安」でした。実質利回り（家賃収入から経費を差し引いた、投資額に対する年間の利益の割合）の平均は3.57%、平均提示価格は5215万円、家賃中央値は174,500円（最小159,000円、最大190,000円、サンプル数2件）です。最終診断日は2024年4月26日です。

エリア全体（東京都千代田区）では85件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で43件、次いで「安全・割安」が36件、「注意」が6件でした。エリアの平均実質利回りは3.61%、平均提示価格は531560万円、家賃中央値は105,000円です。棟の診断件数は2件と少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を断定することはできません。

投資判断では、利回りの高さだけでなく、価格や家賃の元になったデータの新しさも重要です。この棟の診断は2024年4月と、今日（2026年9月30日）から見るとやや古いため、最新の家賃相場は管理会社や賃貸情報サイトで確認することをおすすめします。築年数の経過とともに、相場も変わっている可能性があります。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示によると、物件から99mの外神田2-9-10地点（令和8年1月1日時点）は1㎡あたり3,290,000円で、前年の2,800,000円から17.5%上昇しました。建蔽率（土地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延床面積の割合）は600%です。

周辺の取引事例は800件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3350万円、1㎡あたりの単価中央値は124万円、面積の中央値は30㎡です。個別の例では、上野地区で2025年第4四半期に35㎡・1Kが3600万円、同じく上野地区で25㎡・1Kが2200万円、外神田地区で20㎡・1K（2002年築）が2500万円で取引されています。これらは同じエリアの目安として参考になりますが、価格は階数や向き、築年数によって変わります。

洪水や地震などのハザード情報は今回のデータに含まれていません。地盤の強さや浸水想定区域は住み心地や資産価値に関わるため、購入前には国土交通省のハザードマップポータルサイトや区が公表する資料で、浸水想定区域や地盤の情報を確認してください。契約前に必ず目を通しておきたい資料です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 千代田区）

この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（174,500円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（105,000円）より 66.2% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。

同じエリアの物件

• スカイコート九段下千代田区
• ガラ・ステーション岩本町North千代田区
• ZOOM日本橋馬喰町千代田区
• zoom東神田千代田区
• ダイアパレス二番町千代田区
• ウェリスタワー千代田岩本町千代田区