ダイアパレス二番町
ダイアパレス二番町（東京都 千代田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都千代田区二番町11-9 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 麹町駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ半蔵門線 半蔵門駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 85戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 東急建設株式会社・木田建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ダイアパレス二番町は、東京都千代田区二番町にある築44年・総戸数85戸のワンルームマンションです。麹町駅徒歩2分という都心の便利な立地ですが、割高診断では「危険（割高）」の判定が多く出ています。本記事では宅建士の視点で、立地・建物・価格のバランスを中立に解説します。
立地と交通
ダイアパレス二番町は、東京メトロ有楽町線麹町駅から徒歩2分、半蔵門線半蔵門駅から徒歩5分という、2つの路線が使える立地にあります。どちらも地下鉄で、都心のオフィス街や主要駅へ乗り換えなしで移動しやすい場所です。通勤・通学の利便性は高いといえます。
所在地は千代田区二番町11-9です。千代田区は東京の中心に位置する区で、国の機関や大企業の本社が集まるエリアとして知られています。ただし、周辺の生活環境（スーパーや病院の有無など）は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、仲介業者の案内図で確認してください。
建物と管理
この建物は1982年2月に竣工し、2026年時点で築44年です。地上8階建で、総戸数は85戸あります。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、鉄骨とコンクリートを組み合わせた、一般的なマンションより丈夫さに期待できる造りです。権利形態は所有権です。
分譲は東急建設株式会社と木田建設株式会社、管理は株式会社東急コミュニティーが担当しています。大手が関わっている点は安心材料のひとつです。一方で、築44年ということもあり、修繕の履歴や今後の計画は気になるところです。長期修繕計画や過去の大規模修繕の記録は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が1件という結果でした。多い判定は「危険（割高）」ですが、件数が少ないため、この結果だけで物件全体を決めつけることはできません。あくまで一つの目安として見てください。
診断に使われた数字を見ると、平均実質利回り（購入にかかった費用を引いた、実際の年間の取り分の割合）は3.57%、平均提示価格は2417万円でした。家賃の中央値は80,000円で、75,000円から95,000円の間に収まっています。
千代田区全体では85件の診断があり、「危険（割高）」が43件、「安全・割安」が36件、「注意」が6件でした。平均実質利回りは3.61%で、この棟の3.57%との差は-0.04ポイントとわずかです。エリア全体でも判定が割れているため、価格の妥当性は個別の物件ごとに確かめる必要があります。最終診断日は2024年9月12日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から80m離れた二番町3番4の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり5,640,000円でした。前年の5,190,000円から8.7%上昇しています。この地点は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は600%、防火地域に指定されています。
この棟自体が位置する用途地域は第2種住居地域で、市街化区域に含まれます。地価公示の地点とは用途地域が異なるため、同じ基準で比べることはできません。土地の価格が上がっている地域であることは分かりますが、これがこの棟の資産価値に直結するとは言い切れません。
周辺の取引事例は428件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は135万円、面積の中央値は35平方メートルでした。これは、この棟がある地域全体の取引傾向を示す数字です。
例として、平河町の1Rで2200万円（20平方メートル、1977年築）、1600万円（25平方メートル、1977年築）、二番町の1Kで2500万円（20平方メートル、1982年築）という取引がありました。この棟と同じ1982年築の事例もあり、参考になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害のリスクは比較的低いエリアと見られますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新の地図で確認してください。
麹町駅徒歩2分という立地は魅力ですが、割高診断は「危険（割高）」が多い結果でした。
築44年で修繕計画の詳細は不明のため、管理組合に修繕履歴を必ず確認してください。
地価は上昇傾向ですが、取引事例や利回りも合わせて、価格の妥当性を自分で確かめましょう。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合・売主に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確かめる
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造・設備の詳細を確認する
- 最新のハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- 周辺の店舗・病院など生活環境を現地で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 千代田区）
相場（3.61%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.04ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 千代田区相場（3.61%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 千代田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 80,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 千代田区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／二番町３番４（この棟から約80m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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