ダイアパレス鷺沼I
ダイアパレス鷺沼I（神奈川県 川崎市宮前区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市宮前区鷺沼2丁目18-3 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 鷺沼駅 徒歩12分 ／ 東急田園都市線 たまプラーザ駅 徒歩16分 |
| 築年 | 1991-05（築35年） |
| 総戸数 | 62戸 |
| 階数 | 3階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | ダイア建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ダイアパレス鷺沼Iは神奈川県川崎市宮前区鷺沼にある1991年築・全62戸のワンルームマンションです。鷺沼駅徒歩12分、たまプラーザ駅徒歩16分の立地で、割高診断4件のうち3件が「安全・割安」でした。建物や相場のデータを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ダイアパレス鷺沼Iは、東急田園都市線の鷺沼駅から徒歩12分、同じ田園都市線のたまプラーザ駅からは徒歩16分の場所にあります。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。田園都市線は渋谷方面へ直通しており、都心へのアクセスも確認しておきたいポイントです。
周辺の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%、容積率80%という低層の住宅街です。大きな商業施設は少なく、落ち着いた環境が特徴ですが、買い物施設や学校までの具体的な距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
徒歩12分や16分という数字は、地図上の直線距離をもとにした目安であることが多く、坂道や信号の数によって実際にかかる時間は変わります。入居者がどちらの駅をよく使うか、通勤時間帯の混雑具合も含めて、現地を歩いて体感することをおすすめします。
建物と管理
建物は1991年5月に竣工し、2026年時点で築35年が経っています。3階建て、全62戸のRC造（鉄筋コンクリート造。鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫な作り方です）で、権利形態は所有権です。分譲会社はダイア建設株式会社でした。
管理会社は株式会社東急コミュニティーです。日々の清掃や設備点検の具体的な状況、修繕の履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築35年が経っているため、大規模修繕の実施時期も合わせて確認したい点です。
3階建てという規模は、エレベーターの有無や共用部の管理のしやすさにも関わります。設備の仕様やエレベーターの設置状況は今回のデータに無いため、物件資料や現地見学で確認してください。あわせて、修繕積立金の残高や毎月の管理費の金額も、長期的な維持費を見積もる上で欠かせない情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、内訳は「安全・割安」が3件、「危険（割高）」が1件でした。平均実質利回り（家賃収入からコストを引いた後の利益の割合）は4.51%、平均提示価格は888万円、家賃の中央値は47,500円（最小45,000円、最大52,000円）でした。
同じ宮前区エリア全体では診断15件のうち「危険（割高）」が7件と最も多く、平均実質利回りは4.08%でした。棟の利回りはエリア平均より0.43ポイント高く、相対的に見劣りしない水準ですが、棟の診断件数は4件と少なめのため、1件の判定結果に数字が引っ張られている可能性もある点は留意してください。
家賃の最小45,000円から最大52,000円までの幅は、部屋の階数や向き、リフォームの有無によって生じている可能性があります。診断件数が今後積み上がることで、平均値や判定の傾向が変わることもある点は念頭に置いてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から194m離れた新石川４丁目１３番２９の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり384,000円で、前年の370,000円から3.8%上昇しました。用途地域は同じく第一種低層住居専用地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に88件あり、価格の中央値は1,800万円、単価の中央値は1平方メートルあたり50.5万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば鷺沼地区では1991年築・15平方メートルで570万円という事例があり、築年数が近い物件の参考になります。
取引事例の中には、有馬地区の2025年第4四半期の例のように、面積や築年数が大きく異なる物件も含まれています。地価や取引価格は地区ごとに差があるため、鷺沼エリアに近い事例を中心に見比べることが、相場感をつかむコツです。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「丘陵」とされています。周辺は比較的安定した地盤と読み取れますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に市区町村の最新情報で再確認してください。
棟の診断は4件中3件が安全・割安で、エリア平均より利回りがやや高めです。
宮前区エリア全体は危険（割高）が多く、個別の価格確認が欠かせません。
管理体制や家賃の実績は売主や管理会社に確認し、総合的に判断してください。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸借契約書で家賃と入居状況を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・地盤情報を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市宮前区）
相場（4.08%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.43ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.51%）は、神奈川県 川崎市宮前区相場（4.08%）より0.43ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市宮前区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 52,000円
- 50,000円
- 45,000円
- 45,000円
この棟の家賃中央値（47,500円）は、神奈川県 川崎市宮前区の周辺相場中央値（52,000円）より 8.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新石川４丁目１３番２９（この棟から約194m） 令和8年1月1日 住宅地
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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