パーク・ノヴァ鷺沼
パーク・ノヴァ鷺沼（神奈川県 川崎市宮前区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市宮前区鷺沼1-12-4 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 鷺沼駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1994-03（築32年） |
| 総戸数 | 39 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 三井不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パーク・ノヴァ鷺沼は、神奈川県川崎市宮前区鷺沼、東急田園都市線鷺沼駅徒歩5分に立つ1994年竣工・6階建39戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値（2件）で危険（割高）が多く、エリア平均より利回りが低めという結果が出ています。
立地と交通
パーク・ノヴァ鷺沼は、神奈川県川崎市宮前区鷺沼1-12-4に位置する投資用マンションです。最寄り駅は東急田園都市線の鷺沼駅で、徒歩5分という近さです。田園都市線は渋谷方面へ直通し、通勤・通学で利用しやすい沿線として知られています。
駅から徒歩5分という条件は、賃貸募集の際に入居者から選ばれやすい要素のひとつです。ただし、駅前の商業施設や夜間の明るさ、周辺の治安といった暮らしやすさに関する情報は今回のデータには含まれていないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1994年3月に竣工し、2026年時点で築32年を迎えています。6階建てで総戸数は39戸、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が担当しています。
分譲・管理ともに大手企業が関わっている点は、管理体制を見るうえでの一つの目安になります。一方で、これまでの修繕履歴や管理組合の運営状況、長期修繕計画の具体的な内容は今回のデータには含まれていません。築32年という年数を踏まえ、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2025年1月26日時点で2件しか行われていないため、参考値として扱います。内訳は2件とも「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.45%、平均提示価格は1910万円という結果でした。件数がごく少ないため、この結果だけで棟全体の価格水準を断定することはできません。
家賃のサンプルも2件で、中央値は75,000円（72,000円〜78,000円）です。一方、エリア全体（川崎市宮前区、15件）では、危険（割高）7件・注意3件・安全・割安5件と判定が分かれ、平均実質利回り4.08%、平均提示価格1488万円、家賃中央値52,000円という結果が出ています。棟の数字はエリア平均より利回りが低く見えますが、件数の違いも踏まえて読む必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から141m離れた地価公示地点（鷺沼１丁目１５番１３）では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり570,000円と公表されています。前年の529,000円から7.8%の上昇です。用途地域は第二種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は90件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）集計されており、価格の中央値は1900万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、有馬地区の1R（2500万円・65平方メートル・1979年築）、同じく有馬地区の1K（2400万円・25平方メートル・2021年築）、鷺沼地区の物件（570万円・15平方メートル・1991年築）などが挙がっています。間取りや築年の差が大きいため、単純な平均比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」と示されています。これは地盤が比較的安定している傾向を示す情報ですが、個別の地盤調査結果ではないため、より詳しく知りたい場合は自治体のハザードマップや地盤調査報告書も確認してください。
割高診断は2件のみの参考値で、危険（割高）判定が目立ちますが断定はできません。
駅徒歩5分・大手管理という強みがある一方、修繕計画など管理の詳細は要確認です。
地価は上昇傾向でハザードも比較的良好ですが、価格の妥当性は別途確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 築32年の修繕履歴と次回大規模修繕の時期を確認する
- 実際の賃貸相場や空室状況を管理会社に確認する
- 地盤調査報告書やハザードマップを自治体で確認する
- 現地を歩いて駅からの道のりや周辺環境を確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加の価格情報を調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市宮前区）
相場（4.08%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.63ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、神奈川県 川崎市宮前区相場（4.08%）より0.63ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市宮前区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 72,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、神奈川県 川崎市宮前区の周辺相場中央値（52,000円）より 44.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／鷺沼１丁目１５番１３（この棟から約141m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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