ダイアパレス浜松町
ダイアパレス浜松町（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区浜松町1丁目1-6 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 大門駅 徒歩5分 ／ 都営大江戸線 大門駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1980-10（築46年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 地上9階 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ダイア建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ダイアパレス浜松町は東京都港区浜松町1丁目、大門駅徒歩5分に建つ築46年・総戸数36戸の中古マンションです。割高診断は3件のみで参考値ですが、港区平均より利回りが高めに出ている点が特徴です。
立地と交通
ダイアパレス浜松町は、東京都港区浜松町1丁目にあります。最寄り駅は都営浅草線と都営大江戸線が乗り入れる大門駅で、徒歩5分の距離です。2つの地下鉄線が使えるため、新橋や浜松町周辺、さらに都心各方面への移動のしやすさがある立地といえます。
このエリアの用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。近くの地価公示地点（浜松町1-12-10、棟から約149m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,510,000円、前年の2,150,000円から16.7%上昇しました。用途区分は商業地です。地価が上がっていること自体は分かりますが、この先も同じ割合で上がり続けるとは限りません。
建物と管理
建物は1980年10月に竣工し、2026年時点で築46年です。地上9階建てで総戸数は36戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みをコンクリートで囲んだ丈夫な構造という意味です）で、権利形態は所有権です。分譲はダイア建設株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担当しています。
築46年という年数は、配管や外壁、共用部の修繕がどこまで進んでいるかによって住み心地や資産性に差が出やすい時期です。特にこの築年数では給排水管の更新や耐震診断の実施状況も気になるところです。長期修繕計画の内容や過去の大規模修繕の実施時期・範囲は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として見てください。内訳は『危険（割高）』が2件、『安全・割安』が1件で、最も多い判定は『危険（割高）』でした。平均実質利回りは7.04%、平均提示価格は9207万円、家賃の中央値は416,136円という結果です。
家賃は最小・中央値・最大のすべてが416,136円でした。つまり3件とも同じ家賃のデータが使われていたことになります。サンプルに幅が無いため、この家賃だけで建物全体の賃料水準を判断するのは難しい点に注意してください。
エリア全体（東京都港区）では診断件数230件のうち、『危険（割高）』が173件、『注意』が18件、『安全・割安』が38件、『判定不能』が1件でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の平均利回りはエリア平均より3.71ポイント高く、提示価格に対して家賃が相対的に高いサンプルだったことが読み取れます。ただしこの棟のデータは3件の参考値である点は変わらず、断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺の取引事例は437件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は166.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。港区浜松町エリアでは、取引件数の多さから中古マンションの売買が活発に行われていることがうかがえます。
例として2025年第4四半期に、浜松町で1LDK・35平方メートル・2019年築が9000万円、海岸で1DK・25平方メートル・2023年築が7300万円、芝大門で1K・20平方メートル・1979年築が2100万円で取引されています。築年や面積、間取りによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、液状化しやすい地形（干拓地）に位置するとされています。これらは今回取得したデータに基づく内容のため、実際の浸水リスクや避難経路は国や自治体が公開しているハザードマップで必ず確認してください。
大門駅徒歩5分で2路線使える立地ですが、築46年で修繕状況の確認が必要です。
棟の割高診断は3件の参考値で、エリア平均より利回りが高く出ています。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化リスクもあるため両方を確認してください。
- 長期修繕計画と過去の修繕履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトや仲介会社で確かめる
- 割高診断は参考値のため、他の指標も合わせて見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +3.71ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（7.04%）は、東京都 港区相場（3.33%）より3.71ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 416,136円
- 416,136円
- 416,136円
この棟の家賃中央値（416,136円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 259.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浜松町１－１２－１０（この棟から約149m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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