ルーブル芝公園
ルーブル芝公園（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝公園２丁目９−７ |
|---|---|
| 交通 | 芝公園駅 徒歩3分 ／ 大門駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2001-07（築25年） |
| 総戸数 | 34戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ラクサス |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル芝公園は東京都港区芝公園にある2001年築、8階建34戸の投資用ワンルームマンションです。芝公園駅徒歩3分、大門駅徒歩5分の立地で、割高診断は参考値ながら「注意」判定でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
芝公園駅から徒歩3分、大門駅から徒歩5分という立地で、複数の路線が利用できる点が特徴です(事実データの交通情報より)。港区芝公園は都心のオフィス街や芝公園・増上寺周辺の緑地に近く、通勤にも便利な場所です。最寄り駅が複数ある点は、単身者向けの賃貸需要を考えるうえで参考になる情報です。
周辺の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています(国交省データより)。商業地域は高層の建物が建てやすい地域で、オフィスビルやマンションが混在するエリアです。こうした用途地域の指定は将来の建替えや周辺開発にも関わるため、購入前に自治体の都市計画図で確認しておくとよいでしょう。
建物と管理
建物は2001年7月に竣工し、築25年、8階建・総戸数34戸です(事実データより)。分譲会社は株式会社クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを展開している会社です。管理は株式会社ラクサスが行っています。
建物の構造や土地の権利(所有権か借地権か)は今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕の計画や管理費の使われ方についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。築25年を迎えているため、大規模修繕の実施履歴や今後の予定も合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、「参考値」として扱う必要があります。判定は「注意」で、平均提示価格は2,750万円、平均実質利回りは3.46%、家賃は91,000円でした(診断件数1件のデータ)。1件の診断だけでは、価格が高いのか安いのか判断するには情報が足りません。
東京都港区全体でみると、診断件数は231件で、もっとも多い判定は「危険（割高）」(174件)でした。平均提示価格は4,198万円、平均実質利回りは3.33%、家賃中央値は115,700円です。この棟の提示価格はエリア平均より低く見えますが、診断件数が少ないため、個別の価格が妥当かどうかは複数の診断で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から147m離れた芝大門2-11-1の地価公示地点では、令和8年の1平方メートルあたりの価格は3,950,000円で、前年の3,320,000円から19%上昇しています。ただしこれは地点の地価であり、この棟自体の資産価値を直接示すものではない点に注意が必要です。
周辺の取引事例(2024年第1四半期〜2025年第4四半期、902件)では、価格の中央値は4,400万円、単価の中央値は1平方メートルあたり155.6万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、20平方メートルの1Kが3,400万円、25平方メートルの物件が4,400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地形は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは広いエリア単位の推定情報であるため、購入を検討する場合は港区のハザードマップで最新かつ地点単位の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には評点3.7点(10件)の評価が登録されていますが、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに含まれていません。住み心地や管理の評判など詳しい内容は、同サイトで直接確認してください。
診断件数は1件のみで参考値であり、価格や利回りを断定できる段階ではありません。
港区全体は「危険（割高）」が多数派のため、個別の価格は複数の診断で確認してください。
建物構造・権利関係・ハザードなど未確認の情報は、重要事項説明書や自治体資料で確かめましょう。
- 建物の構造と土地の権利(所有権か借地権か)を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- 現在の賃貸状況(空室か入居中か)と実際の家賃を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザード情報を港区のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か複数の診断で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(価格の妥当性は別問題のため)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-18確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.13ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
この棟の家賃中央値（91,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 21.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝大門２－１１－１（この棟から約147m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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