ルーブル早稲田
ルーブル早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区早稲田鶴巻町５２９−１１ |
|---|---|
| 交通 | 早稲田駅 徒歩2分 ／ 牛込柳町駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2003-02（築23年） |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル早稲田は東京都新宿区早稲田鶴巻町にある2003年2月竣工・8階建の投資用ワンルームマンションです。早稲田駅徒歩2分という近さが特徴ですが、割高診断は参考値ながら危険（割高）判定で、新宿区全体の相場傾向と合わせて確認が必要な棟です。
立地と交通
ルーブル早稲田は、東京都新宿区早稲田鶴巻町５２９−１１に位置します。最寄りの早稲田駅までは徒歩2分、牛込柳町駅までも徒歩11分と、2つの駅を利用できる立地です。単身者向けワンルームとしては、通勤や通学のしやすさが期待できる場所といえます。
本棟は単身者向けの投資用ワンルームとして分譲されており、駅から2分という近さは入居者を探す際の強みになり得ます。ただし、周辺の実際の賃貸需要や空室の状況は今回のデータに含まれていないため、管理会社や賃貸仲介会社に最新の状況を確認してください。
建物と管理
本棟は2003年2月に竣工し、築23年、8階建のワンルームマンションです。分譲会社は、都市型ワンルームを「ルーブル」ブランドで首都圏の主要駅周辺に展開する(株)クリードで、管理会社はGatesです。長期にわたりブランドを展開してきた分譲会社であることが特徴です。
総戸数や構造、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、修繕の積立状況や管理組合の運営実態も分からないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため参考値です。判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.16%、平均提示価格は2500万円、家賃中央値は77,000円でした（最終診断日2023年11月11日）。1件の結果であり、棟全体の傾向と断定することはできません。
新宿区全体では254件の診断が行われ、危険（割高）が133件と最も多く、注意が37件、安全・割安が82件でした。平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3076万円、家賃中央値は95,000円です。本棟の利回り・家賃・提示価格はいずれもエリアの数値より低く出ていますが、診断件数が1件のため、この比較だけで割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から149m離れた地価公示地点（早稲田鶴巻町５２３番６）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,130,000円で、前年の995,000円から13.6%上昇しました。用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域です。この上昇傾向が今後も続くかどうかは、次回以降の公示データで確認する必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に843件あり、価格中央値は3500万円、面積中央値30平方メートル、1平方メートルあたりの単価中央値は123.3万円でした。例えば2025年第4四半期の関口の1K・20平方メートルは2100万円、喜久井町の1K・20平方メートル（1985年築）は1000万円で取引されており、地区や築年による価格差の大きさがうかがえます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地形は谷底低地とされ、液状化は「やや液状化しやすい」と分類されています。地盤の詳細な調査結果は今回のデータに無いため、購入前に自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.1、件数29件の評価が登録されています。良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接内容を確認してください。
早稲田駅徒歩2分は交通面の強みですが、割高診断は参考値かつ危険（割高）判定でした。
新宿区全体でも割高（危険）判定が最多で、相場全体の価格意識が高い点に注意が必要です。
総戸数や構造、管理実態は未確認のため、契約前に書面と現地で必ず確かめてください。
- 総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃料や空室状況を管理会社・仲介会社に確認する
- 地盤やハザードマップの詳細を自治体資料で確認する
- 割高診断は参考値のため複数データで相場を確認する
- 新宿区内の類似物件の取引価格と比較検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点29件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.34ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.16%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.34ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 77,000円
この棟の家賃中央値（77,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 18.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／早稲田鶴巻町５２３番６（この棟から約149m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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