ルーブル武蔵小山弐番館
ルーブル武蔵小山弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区小山台１丁目２９−６ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵小山駅 徒歩5分 ／ 不動前駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル武蔵小山弐番館は、東京都品川区小山台にある2007年9月竣工・4階建てのワンルームマンションです。武蔵小山駅から徒歩5分、不動前駅からも徒歩8分です。割高診断は1件のみで参考値ですが「安全・割安」でした。良い点と気になる点を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ルーブル武蔵小山弐番館は、東京都品川区小山台１丁目２９－６に位置しています。最寄りは武蔵小山駅で、徒歩5分の距離です。もう一つの最寄り駅である不動前駅までは徒歩8分で、2つの駅を使い分けられる立地です。通勤・通学の駅の選択肢が複数あることは良い点といえます。
この場所の用途地域は「準工業地域」で、市街化区域に含まれます。用途地域とは、建物の使い方や高さなどのルールを決める地域区分のことです。近くの地価公示地点（棟からの距離229m）は「近隣商業地域」となっており、少し離れるだけで地域区分が変わることが分かります。実際の物件の用途地域は、正式な図面などで確認するのがよいでしょう。
建物と管理
建物は2007年9月に竣工し、2026年時点で築19年です。4階建てで、分譲会社は「ルーブル」ブランドを展開する（株）クリード、管理会社はGatesです。ルーブルは、首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを企画・分譲しているブランドとして知られています。管理体制がどのようなものかは、この事実だけでは判断できません。
一方で、総戸数・構造（木造や鉄骨造など建物の骨組みの種類）・権利形態（所有権か借地権かなど）は事実データに記載がなく、分かりません。これらは資産価値やローンの組みやすさに関わる重要な情報のため、購入を検討する際は管理会社や分譲会社に直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.73%、平均提示価格は2520万円でした。家賃は89,600円（サンプル1件）で、最終診断日は2026年6月22日です。件数が少ないため、この結果だけで「割安な物件だ」と断定することはできません。
品川区全体では179件の診断があり、「危険（割高）」の判定が102件と最も多くなっています。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟とエリア全体との利回りの差については事実データが無く、分かりません。エリア全体の傾向と、この棟1件の結果は分けて考える必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟からの距離229mにある地価公示地点（小山台１－２３－６）の価格（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,290,000円で、前年の1,150,000円から12.2%上昇しています。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は979件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3400万円、単価中央値は1平方メートルあたり127.5万円、面積中央値は30平方メートルです。例として、荏原地区で2025年第4四半期に成約した5400万円（30平方メートル・1DK・2010年築）や1100万円（15平方メートル・1R・1986年築）などの事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」となっています。台地は比較的地盤が安定していると言われますが、これはあくまで公表データに基づく情報です。高潮については事実データが無く、分かりません。防災面の最終判断は、自治体のハザードマップなど最新情報も併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点5・件数8件という記載があります。ただし、良い点・気になる点の具体的な内容についてはデータが記載されておらず、分かりません。評点が高くても、その理由や住み心地の詳細までは分からないため、参考程度にとどめるのがよいでしょう。
武蔵小山駅徒歩5分で便利ですが、診断は1件のみで参考値です。
品川区全体では「危険（割高）」が最多で、相場には注意が必要です。
総戸数や構造など基本情報が未取得のため、購入前に確認しましょう。
- 総戸数・構造・権利形態を管理会社や分譲会社に確認する
- 家賃89,600円が今も継続しているか最新の賃貸条件を確認する
- 診断は1件のみのため、他の取引事例も合わせて確認する
- 用途地域（準工業地域か近隣商業地域か）を正式な図面で確認する
- 高潮リスクは未取得のため区のハザードマップで確認する
- 総戸数など未取得の情報は正式な物件概要書で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 品川区相場（3.54%）より0.19ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,600円
この棟の家賃中央値（89,600円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 3.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小山台１－２３－６（この棟から約229m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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