ルーブル武蔵小山弐番館
ルーブル武蔵小山弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区小山台１丁目２９−６ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵小山駅 徒歩5分 ／ 不動前駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区小山台にある「ルーブル武蔵小山弐番館」は、武蔵小山駅徒歩5分・不動前駅徒歩8分、2007年竣工・4階建てのワンルームマンションです。分譲は(株)クリードの「ルーブル」ブランド、管理はGatesが担います。割高診断は棟1件で参考値、品川区全体では「危険（割高）」が最多の判定です。
立地と交通
ルーブル武蔵小山弐番館は、東京都品川区小山台1丁目にあるワンルームマンションです。最寄りの武蔵小山駅までは徒歩5分、不動前駅までは徒歩8分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅からの実際の道のりや周辺の商店街の様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
この建物がある場所は、国の「用途地域」というルールの上で準工業地域にあたり、市街化区域の中にあります。用途地域とは、建てられる建物の種類や大きさを決めるルールです。近くに工場や店舗が混ざって建つ可能性がある地域ですが、実際の町並みは現地で確認するのが確実です。
建物と管理
この建物は2007年9月に竣工し、2026年時点で築19年、4階建てです。分譲会社は(株)クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを企画・分譲しています。管理会社はGatesです。
総戸数や建物の構造、土地の権利の形式（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理組合の総会議事録や長期修繕計画も合わせて売主や管理会社に確認すると、管理の実態がより分かります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、これまでに1件の診断が行われています。件数が3件に満たないため参考値としてご覧ください。その1件の判定は「安全・割安」で、実質利回り（物件価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.73%、提示価格は2520万円、家賃は89,600円でした。
同じ品川区全体では、診断の件数が179件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で102件でした。平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の1件だけでは品川区全体の傾向と単純に比べることはできず、今後診断の件数が増えることで位置づけがより分かりやすくなります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から229m離れた小山台１－２３－６の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,290,000円で、前年の1,150,000円から12.2%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。棟そのものの地点ではないため、あくまで近隣の目安として見てください。
国交省のデータでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに周辺で979件の取引があり、価格の中央値は3400万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の荏原地区では、30平方メートルの1DKが5400万円や3900万円、15平方メートルの1Rが1100万円で取引されています。間取りや築年の違いが大きいため、単純な比較は難しい点に注意してください。
ハザードの面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震の際に地面が液体のようになる現象）は「しにくい」とされ、地形は「ローム台地」です。高潮の情報は今回のデータに無いため、品川区が公開しているハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点5、件数8件という記録がありますが、具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに含まれていません。件数8件は多くの意見とは言えない規模のため、評点だけで建物の良し悪しを決めず、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確認し、他の情報と合わせて判断することをおすすめします。
武蔵小山駅徒歩5分・不動前駅徒歩8分で二駅利用可能な立地ですが、総戸数や構造は未確認です。
割高診断は棟1件で参考値にとどまり、品川区全体は「危険（割高）」が最多という状況です。
地価公示は12.2%上昇していますが、棟から229m離れた地点の数値である点に注意が必要です。
- 総戸数・構造・権利の形式を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 駅からの実際の道のりや周辺環境を現地で歩いて確かめる
- 高潮リスクを品川区のハザードマップで確認する
- マンションレビューなど口コミサイトで具体的な投稿内容を確認する
- 診断の件数が少ないため、今後の診断件数の増加も踏まえて判断する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格の妥当性は別問題です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.2ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,600円
この棟の家賃中央値（89,600円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 3.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小山台１－２３－６（この棟から約229m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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