ルーブル蒲田南伍番館
ルーブル蒲田南伍番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西糀谷4丁目24-4 |
|---|---|
| 交通 | 蓮沼駅 徒歩4分 ／ 蒲田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2004-04（築22年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | エーシークリエイト |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル蒲田南伍番館は東京都大田区西糀谷、蓮沼駅徒歩4分・蒲田駅徒歩6分に建つ2004年築11階建て50戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら棟・エリアとも「危険（割高）」が多く、価格の妥当性は個別確認が必要です。
立地と交通
ルーブル蒲田南伍番館は東京都大田区西糀谷4丁目24-4に位置し、蓮沼駅まで徒歩4分、蒲田駅まで徒歩6分と2駅が使える立地です。蒲田駅はJRと東急線が利用できる大きな駅で、通勤や買い物の利便性は高いといえます。
用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。市街化区域にあたるため、開発や建て替えに関するルールが一定整っているエリアです。
建物と管理
建物は2004年4月に竣工し、築年数は22年、11階建て、総戸数50戸です。分譲したのは株式会社クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを多数展開してきた会社です。
管理会社はエーシークリエイトです。ただし建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕積立金の額や長期修繕計画の内容も、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱い、数字で断定はできません。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は3,160万円、家賃は中央値99,650円（最小69,300円〜最大130,000円、サンプル2件）です。
同じ大田区全体では250件の診断があり、多い判定はやはり「危険（割高）」で、内訳は危険114件・注意43件・安全・割安91件・判定不能2件でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。棟とエリアの利回りの差は今回のデータでは示されていないため、個別の利回り計算は不動産会社や専門家に相談してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から94m地点の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり545,000円で、前年の505,000円から変動率7.9%の上昇でした。この地点は第一種住居地域の住宅地で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで228件あり、価格の中央値は2,500万円、単価の中央値は1平方メートルあたり108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に西糀谷で2,700万円（25平方メートル、1K、2016年築）、2,800万円（25平方メートル、1K、2015年築）の取引、萩中では1,900万円（15平方メートル、1K、2005年築）の取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地形は三角州・海岸低地で液状化しやすいとされています。実際の浸水リスクや避難先は、大田区が公表するハザードマップで必ず確認してください。
割高診断は参考値ながら、棟・エリアとも「危険（割高）」が最多判定でした。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい低地という弱点も併せ持つ立地です。
構造や管理の実態は未確認の項目が多く、契約前の一次資料確認が欠かせません。
- 建物の構造や権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 修繕積立金や長期修繕計画を総会議事録で確認する
- 現況の家賃や入居率を管理会社に最新で確認する
- 大田区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例228件と提示価格を見比べて妥当性を検討する
- 割高診断は参考値である点を踏まえ複数の判断材料と合わせて見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.28ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 大田区相場（3.53%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 130,000円
- 69,300円
この棟の家賃中央値（99,650円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（85,300円）より 16.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西糀谷４－１９－９（この棟から約94m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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