PREMIUM CUBE 大森DEUX
PREMIUM CUBE 大森DEUX（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南大井３丁目２７ プレミアムキューブ大森 Deux |
|---|---|
| 交通 | 大森海岸駅 徒歩3分 ／ 大森駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2011-07（築15年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | しおり |
この物件の解説（宅建士視点）
PREMIUM CUBE 大森DEUX（東京都品川区南大井）は大森海岸駅徒歩3分・大森駅徒歩6分の投資用ワンルームです。2011年築8階建28戸で、割高診断は参考値（注意1件・割安1件）。地価上昇傾向ですが液状化リスクもあり、確認点をまとめました。
立地と交通
PREMIUM CUBE 大森DEUXは、東京都品川区南大井にあるワンルームマンションです。最寄りの大森海岸駅までは徒歩3分、大森駅までは徒歩6分で、2つの駅を使い分けられる立地です。通勤や通学のしやすさは、賃貸を探す人にとって大きなポイントになります。
この土地は商業地域（お店やビルを建てやすい地域）に指定されており、建蔽率80％・容積率600％と、比較的大きな建物を建てられる条件です。また防火地域（火災に強い建物にする決まりがある地域）でもあり、周辺は商業施設が集まりやすいエリアといえます。
建物と管理
建物は2011年7月に竣工し、2026年時点で築15年、8階建て全28戸です。築年数はそろそろ大規模修繕の時期に差しかかる頃合いで、今後の修繕計画が気になるところです。ただし建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社は「しおり」です。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、購入前に売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。分譲会社の情報も今回のデータには無いため、登記簿や重要事項説明書であわせて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。内訳は「注意」が1件、「安全・割安」が1件でした。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる家賃収入の割合）は3.57％、平均提示価格は2685万円、家賃は2件とも95,000円という結果です。件数が少ないため、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。
参考までに、品川区全体では179件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」（102件）でした。平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。エリア全体では割高と判定される物件が多い傾向にあるため、この棟についても価格の妥当性を個別に確認する姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から121メートルの地点（南大井３－３３－１０）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,950,000円です。前年の1,670,000円から16.8％上昇しており、地価が上向いている様子がうかがえます。ただし地価の上昇が今後も続くとは限りません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は608件あり、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、同じ1Kの20平方メートルで、2004年築が2300万円、2013年築が2500万円、2019年築が3200万円という取引もあり、築年数によって価格差がある様子がわかります。
国のハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は1〜3メートル未満とされ、地形も三角州・海岸低地です。液状化（地震で地面が水のようにやわらかくなる現象）についても「液状化しやすい」とされています。これらは購入前に自治体のハザードマップで具体的な範囲を確認しておきたい情報です。
大森海岸駅徒歩3分で交通利便性は高い一方、建物構造や管理体制は重説や総会議事録で確認が必要です。
棟の診断は2件のみの参考値、家賃サンプルも2件のため、断定せず複数の情報源で確認してください。
地価は16.8％上昇していますが液状化・浸水想定もあり、価格とハザードマップの両方を確認したい物件です。
- 建物構造・権利形態は重説か登記簿で確認する
- 管理体制は総会議事録と長期修繕計画で確認する
- 分譲会社・施工会社は登記簿や重説で確認する
- 家賃相場は複数の賃貸情報で確認する（サンプルが少ないため）
- 浸水・液状化リスクはハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値のため価格妥当性を別途確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.57%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 2.2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井３－３３－１０（この棟から約121m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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