ルーブル大井町弐番館
ルーブル大井町弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大井２丁目２７−２４ |
|---|---|
| 交通 | 大井町駅 徒歩7分 ／ 下神明駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2002-08（築24年） |
| 総戸数 | 70戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | リルスタンダード |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル大井町弐番館は東京都品川区大井にある2002年竣工・14階建70戸のワンルームマンションです。大井町駅徒歩7分、下神明駅徒歩8分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体も同様の傾向です。宅建士視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ルーブル大井町弐番館は東京都品川区大井2丁目にあります。最寄りはJR京浜東北線などが使える大井町駅で徒歩7分、東急大井町線の下神明駅からは徒歩8分です。2つの駅が使えるため、通勤や通学で複数の路線を選びやすい立地といえます。
周辺は近隣商業地域という、お店やオフィスも建てられる地域に区分されています。建蔽率（土地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる延べ面積の割合）は400%です。防火地域にも指定されており、火災対策を意識した建物規制がある地域です。
建物と管理
この建物は2002年8月に竣工し、築24年になります。14階建てで総戸数は70戸、分譲会社はクリードです。「ルーブル」は同社が首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームマンションのブランドで、本棟もそのシリーズの一つです。
建物の構造（鉄筋コンクリートなどの種類）や土地の権利形態は今回のデータに含まれていないため、気になる方は重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理会社はリルスタンダードですが、修繕の計画や管理組合の運営状況までは分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断の件数が1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.3%、平均提示価格は2590万円でした。家賃は85,600円という結果が1件ありますが、これも参考値です。
品川区全体で見ると、診断の件数は179件あり、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の参考値はエリアの中央値より家賃が低く出ていますが、件数が少ないため、この違いが棟の特徴かどうかは今回のデータだけでは判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から218m離れた地点（大井3-5-6）の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,440,000円でした。前年の1,240,000円から16.1%上昇しています。これは過去の実績であり、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は341件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、同じ20平方メートルの1Kでも2100万円と6300万円という事例があり、価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、液状化もしにくい地盤とされています。地形はローム台地（火山灰が積み重なってできた台地）です。ただし高潮に関するデータは今回の情報に含まれていないため、気になる方は品川区が公開しているハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について7件の評価が投稿されており、評点は4.6となっています。ただし、具体的にどんな点が良いとされたか、どんな点が気になるとされたかの内容は今回のデータには含まれていません。詳しい内容を知りたい場合は、マンションレビューの該当ページを直接確認してください。
診断は参考値ながら、棟・エリアともに「危険（割高）」の判定が出ています。
地価公示は前年より16.1%上昇していますが、将来も上がる保証はありません。
構造や管理状態など未確認の項目が多く、購入前に書類での確認が欠かせません。
- 建物の構造や土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 現在の賃料や入居状況を最新の募集情報で確認する
- 高潮など未確認のハザード項目を区のハザードマップで確認する
- マンションレビューなどで住民の具体的な評価内容を確認する
- 複数の取引事例や診断件数を踏まえ価格の妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.6点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.3%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,600円
この棟の家賃中央値（85,600円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大井３－５－６（この棟から約218m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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