アーバイル戸越駅前
アーバイル戸越駅前（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区戸越3丁目8番1 |
|---|---|
| 交通 | 戸越駅 徒歩2分 ／ 戸越銀座駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区戸越にある「アーバイル戸越駅前」は、戸越駅徒歩2分・戸越銀座駅徒歩5分の投資用ワンルームです。2004年築、分譲はアーバネットコーポレーション、管理はイリス管財。割高診断は2件のみで参考値ですが、危険（割高）判定が目立ちます。立地や地価の動きとあわせて中立に解説します。
立地と交通
アーバイル戸越駅前は、東京都品川区戸越3丁目8番1にあります。最寄りの戸越駅までは徒歩2分、戸越銀座商店街で知られる戸越銀座駅までも徒歩5分です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学、買い物のルートに幅を持たせやすく、賃貸に出す場合の人気ポイントになりやすい特徴です。
この場所の用途地域（土地の使い方を区切るルール）は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域の指定があります。商業地域は店舗や事務所が集まりやすく、駅前らしい賑わいが期待できる一方、静かな住宅街の雰囲気を求める人には合わないこともあるため、内見で周辺の様子を確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工し、築年数は22年です。分譲を手がけたのは東証スタンダード上場のアーバネットコーポレーションで、同社は都市型の投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏で多く展開しているデベロッパー（開発会社）です。管理会社はイリス管財が担っています。
一方で、階数や総戸数、構造、所有権の形式（権利）は今回のデータには記載がありません。これらは重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕の進み具合や管理組合の運営状況も分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて、実際の管理の実態を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、件数が少ないため参考値として読む必要があります。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安の判定はありませんでした。最終診断日は2025年7月25日です。2件という少なさを踏まえ、この結果だけで棟全体の傾向を決めつけないようにしてください。
この2件の平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は2,535万円でした。家賃は88,000円から90,000円の範囲にあり、中央値は89,000円です（家賃のサンプル数は2件）。利回りや価格の数字はいずれも少数のデータに基づくため、同じ棟の別の部屋や時期のデータが増えれば変わる可能性があります。
比較のため、品川区全体の割高診断を見ると、診断件数179件のうち危険（割高）が102件と最も多く、注意が24件、安全・割安が53件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3,524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の参考値とエリア全体の傾向を見比べると、どちらも危険（割高）の判定が目立つ点は共通しています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、本棟から89m離れた地点の価格は1平方メートルあたり1,810,000円で、前年の1,630,000円から11%上昇しています（令和8年7月1日時点）。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域の指定です。地価が上がっている点は良い材料ですが、1つの地点のデータなので棟の価値と直結させすぎないことが大切です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で809件あり、価格の中央値は3,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例を挙げると、2025年第4四半期に荏原で2DK・25平方メートル・4,000万円、西五反田で1K・15平方メートル・1,400万円、戸越で1LDK・45平方メートル・4,300万円の取引がありました。間取りや面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形はローム台地とされています。これらは今回の調査時点の情報であり、水害や地盤のリスクが低めであることを示していますが、実際の購入を検討する際は自治体が公開する最新のハザードマップで指定内容を確認してください。
棟の割高診断は2件のみの参考値で、危険（割高）1件・注意1件という結果でした。
品川区全体(179件)でも危険（割高）が最多で、割高傾向はエリア全体に見られます。
地価公示は前年より11%上昇し、周辺取引価格は間取り・面積で幅があります。
- 階数・総戸数・構造・権利を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 家賃の契約書と賃料改定の履歴を実際に確認する
- 診断2件は参考値のため他データも合わせて確認する
- 地価公示の上昇11%の背景を自治体資料で確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の最新情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かは別の話です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証スタンダード上場。都市型投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏に展開する不動産デベロッパー。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 品川区相場（3.54%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 4.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／戸越３－５－１９（この棟から約89m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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