アーバイル武蔵小山
アーバイル武蔵小山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区荏原４丁目１２−１９ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵小山駅 徒歩6分 ／ 西小山駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2005-05（築21年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバイル武蔵小山は東京都品川区荏原四丁目、武蔵小山駅徒歩6分・西小山駅徒歩7分に建つ2005年竣工・4階建32戸の投資用マンションです。割高診断の件数はまだ少なく、国交省の地価公示や周辺取引事例をもとに宅建士目線で立地と相場の読み方を解説します。
立地と交通
アーバイル武蔵小山は東京都品川区荏原四丁目にあります。最寄りは東急目黒線の武蔵小山駅で徒歩6分、西小山駅からも徒歩7分で、2つの駅を使い分けられる立地です。武蔵小山駅周辺には商店街があり、日常の買い物がしやすい環境といえます。
このエリアは市街化区域に指定されており、地価公示の対象地点では商業地域、棟周辺の用途地域区分では準工業地域とされています。用途地域とは住宅と工場・店舗などが混ざって建てやすいかを示す区分で、地点によって指定が異なることがあるため、正確な範囲は品川区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2005年5月に竣工し、築21年、4階建で総戸数32戸の規模です。分譲したのは東証スタンダード上場のアーバネットコーポレーションで、同社は首都圏で投資用マンション「アーバイル」ブランドを展開しています。管理は「パートナーズ」が担当しています。
建物の構造（鉄筋コンクリートなどの種類）と土地の権利関係は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築21年を経た建物は、外壁や共用部分の修繕がどこまで進んでいるかも合わせて確認したいポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
アーバイル武蔵小山の割高診断は、現時点での診断の件数が0件のため、データ蓄積中です。この棟が周辺エリアの相場に対して割高か割安かを示す判定は、まだ出せる段階にありません。
診断の件数が増えれば、実質利回りや提示価格のばらつきをもとにした相場ポジションを示せるようになります。今検討している方は、賃料や管理費・修繕積立金を売主や管理会社に確認し、自分でも利回りを計算してみることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から161m離れた荏原4-1-4の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,700,000円で、前年の1,460,000円から16.4%上昇しました。この地点は商業地域に指定され、建蔽率80%、容積率500%、防火地域とされています。
周辺の取引事例は683件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の荏原地区では、30平方メートルの1DK（2010年築）が5,400万円、15平方メートルの1R（1986年築）が1,100万円で取引されています。面積や築年で価格は大きく変わるため、比較する際は条件をそろえる必要があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に品川区の最新のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、アーバイル武蔵小山について評点4、件数20件の口コミが登録されています。ただし、具体的にどんな点が良い・気になるとされているかは今回のデータに含まれていないため、内容を知りたい方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
武蔵小山・西小山の二駅利用が可能な立地で、商店街も近く日常の買い物はしやすい点が強みです。
割高診断は件数0件でデータ蓄積中、構造や権利も非公開のため個別確認が欠かせません。
地価は前年より16.4%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
- 建物の構造（RCなど）と土地の権利は登記簿・重説で確認する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の見直し予定を管理組合に確認する
- 長期修繕計画と過去の修繕履歴を確認する
- 現在の賃料と空室状況を管理会社に確認する
- 地価公示地点と棟の用途地域の違いを都市計画図で確認する
- 洪水・液状化以外のハザードも最新マップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証スタンダード上場。都市型投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏に展開する不動産デベロッパー。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-31確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／荏原４－１－４（この棟から約161m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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