アーバイル目白台
アーバイル目白台（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区雑司が谷1丁目53-12 |
|---|---|
| 交通 | 護国寺駅 徒歩6分 ／ 東池袋四丁目駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2003-11（築23年） |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
アーバイル目白台は東京都豊島区雑司が谷、護国寺駅・東池袋四丁目駅の各徒歩6分に建つ2003年築の投資用ワンルームマンションです。割高診断の件数は2件と少なく参考値ですが、豊島区全体の診断結果と合わせて価格の位置づけを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
アーバイル目白台は東京都豊島区雑司が谷1丁目53-12に位置し、護国寺駅と東池袋四丁目駅のどちらからも徒歩6分で着きます。2つの駅を徒歩圏内で使えるため、通勤や通学で使う路線に合わせて駅を選びやすい立地です。ただし駅までの実際の道のりや周辺の商店街の様子は今回のデータには無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、区域は市街化区域です。近隣商業地域は住宅だけでなく店舗も建てやすい地域で、生活に便利な施設が周辺に集まりやすい傾向があります。ハザード情報では、洪水の浸水想定は無し、液状化はしにくい、地形はローム台地とされています。地盤や水害のリスクは低めに見える情報ですが、最終的な確認は自治体のハザードマップで行ってください。
建物と管理
建物は2003年11月に竣工し、築23年です。分譲した会社は東証スタンダード上場のアーバネットコーポレーションで、同社は都市型の投資用ワンルームマンション「アーバイル」ブランドを首都圏で展開しています。上場企業が分譲した実績は一つの安心材料になりますが、階数や総戸数、建物の構造、土地の権利形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社はイリス管財です。管理会社の名前が分かっても、実際の清掃状況や修繕の計画、管理費・修繕積立金の金額までは今回のデータには含まれていません。入居者の暮らしやすさや将来の修繕コストに直結する部分なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は2件のみです。3件未満のため参考値として見てください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」は0件でした。平均の実質利回りは3.16%、平均の提示価格は2345万円、家賃の中央値は81,500円（最小73,000円〜最大90,000円、家賃サンプルは2件）でした。最終診断日は2024年2月19日です。
比較のため豊島区全体の診断を見ると、件数は289件で、内訳は「危険（割高）」158件、「注意」38件、「安全・割安」86件、「判定不能」7件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。棟の件数が少ないため単純な比較は難しいですが、どちらも「危険（割高）」が最も多い判定となっている点は共通しています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示は棟から273m離れた雑司が谷1-25-7の地点のデータで、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり812,000円、前年は722,000円で、変動率は+12.5%でした。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、防火地域です。地価が上がっている様子がうかがえますが、この地点の数字がそのまま物件の資産価値を示すわけではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの909件で、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.9万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば大塚地区では、2025年第4四半期に1K・20平方メートルで1900万円（1998年築）、同じく20平方メートルで2200万円（2000年築）、25平方メートルで1700万円（1979年築）という取引がありました。参考として幅のある数字として見てください。
診断の件数は2件で参考値、判定は「危険（割高）」と「注意」が1件ずつでした。
豊島区全体も「危険（割高）」が最多で、棟だけが特別に高いとは言えません。
建物や管理の詳細は不明な点が多く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 階数・総戸数・構造・権利の形態を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 長期修繕計画書と総会議事録の内容を確認する
- 現地で駅までの道のりと周辺環境を歩いて確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の最新情報を確認する
- 周辺の賃料相場を複数の媒体で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証スタンダード上場。都市型投資用マンション「アーバイル」ブランドを首都圏に展開する不動産デベロッパー。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.38ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.16%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.38ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 73,000円
この棟の家賃中央値（81,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 5.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／雑司が谷１－２５－７（この棟から約273m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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