ハーモニーレジデンス山手大塚

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ハーモニーレジデンス山手大塚は東京都豊島区北大塚にある2014年築・7階建て52戸のワンルームマンションです。大塚駅徒歩4分と駅近ですが、割高診断では4件中2件が「危険（割高）」でした。宅建士の視点で立地・建物・価格の目線を中立に整理します。

立地と交通

ハーモニーレジデンス山手大塚は、大塚駅から徒歩4分、巣鴨新田駅から徒歩6分の場所にあります。最寄り駅まで近く、複数の路線を使える点は、通勤や通学のしやすさにつながる良い点といえます。駅からの近さは、賃貸に出したときの探しやすさにも関係する要素です。

住所は東京都豊島区北大塚１丁目２０－２１です。用途地域は第２種住居地域で、市街化区域に指定されています。近くの地価公示地点（北大塚１－２４－３）が属する用途地域では、建ぺい率60%、容積率300%、防火地域は準防火地域とされています。周辺にどのような商業施設や学校があるかについては、データを取得できていないため分かりません。

建物と管理

この建物は2014年9月に完成した、7階建て・総戸数52戸のマンションです。2026年時点で築12年になります。管理会社は東洋館です。構造（建物を支える骨組みの種類）や土地の権利形態、分譲した会社の情報は、データが取得できていないため分かりません。

総戸数52戸という規模は、一棟の中に多くの区分所有者がいることを意味します。管理費や修繕積立金の金額、修繕計画の内容は、この記事のデータには含まれていません。管理会社への確認や、重要事項調査報告書などで個別に確かめる必要があります。

築12年という年数は、区分マンションの中では大規模修繕の時期にさしかかる建物も多い時期です。過去に修繕が実施されたかどうか、今後の修繕計画があるかどうかも、価格や管理状態を考えるうえで合わせて確認しておきたいポイントです。このデータには修繕履歴の情報は含まれていません。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は4件行われており、判定の内訳は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件、「安全・割安」が1件でした。最も多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回りは3.28%、平均提示価格は3075万円でした。この判定は、家賃に対して価格が高すぎないかを見る目安のひとつです。

エリア（豊島区全体）の診断286件と比べると、平均実質利回りはエリアの3.55%に対し棟は3.28%と、0.27ポイント低くなっています。エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」（157件）で、区内全体として割高な水準が目立つ時期であることがうかがえます。

家賃は中央値94,030円、最小83,790円、最大101,000円の4件がもとになっています。件数が限られるため、この家賃データも目安として参考にとどめてください。実際に入居者を募集したときの家賃は、この数字と異なる場合もあります。築年数や部屋の階数によっても家賃は変わるため、複数の部屋の実例を確認すると安心です。

利回りや価格の判定は、あくまでこの時点で集められたデータにもとづくものです。将来、家賃や物件価格がどのように変わるかは、このデータからは分かりません。今後の診断件数が増えることで、判定の精度が変わる可能性もあります。そのため、この判定結果だけで購入を決めるのは避けたほうがよいでしょう。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から160m離れた地価公示地点（北大塚１－２４－３、令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり1,060,000円です。前年の933,000円から13.6%上昇しています。地価が上がっている地点ですが、これが個々の物件価格の値上がりを保証するものではありません。

周辺の取引事例は709件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格中央値は2600万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として西巣鴨の1Rで4400万円（40平方メートル、2004年築）、北大塚のオープンフロアで810万円（20平方メートル、1996年築）などの事例があります。

ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「谷底低地（傾斜が1/100未満の緩やかな低地）」とされています。高潮の情報は取得できていません。液状化のしやすさは地震のときの揺れ方に関わる要素なので、購入前に自治体のハザードマップなども確認すると安心です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 豊島区）

この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（94,030円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 9.7% 高い ＝ やや割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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