ハーモニーレジデンス山手大塚
ハーモニーレジデンス山手大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚１丁目２０−２１ |
|---|---|
| 交通 | 大塚駅 徒歩4分 ／ 巣鴨新田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2014-09（築12年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 建物管理会社 | 東洋館 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス山手大塚は、東京都豊島区北大塚にある2014年9月竣工・7階建52戸のワンルームマンションです。大塚駅徒歩4分、巣鴨新田駅徒歩6分の立地で、割高診断では4件中2件が「危険（割高）」という結果でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ハーモニーレジデンス山手大塚は、東京都豊島区北大塚１丁目にあります。最寄りは大塚駅で、徒歩4分という近さです。都営三田線の巣鴨新田駅も徒歩6分で使え、2駅が使える点は通勤や通学の選択肢を広げます。駅からの近さは入居者探しのしやすさに関わる要素のひとつです。
この棟の所在地は国の分類で「第２種住居地域」、市街化区域に入っています。第２種住居地域は、住宅を中心にしつつお店なども建てられる地域という意味です。近くの地価公示の地点では「第一種中高層住居専用地域」という表示もありますが、これは棟から160m離れた別の地点のものなので、棟そのものの用途地域とは分けて確認してください。
建物と管理
建物は2014年9月に竣工し、2026年時点で築12年です。7階建で総戸数は52戸、管理会社は東洋館となっています。築年数が浅めで、管理会社が決まっている点は購入検討の土台として分かりやすい情報です。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートなどの意味です）や土地の権利（所有権か借地権かという意味です）、分譲時の会社名やブランドは今回のデータにありません。これらは重要事項説明書や登記簿で確かめてください。特に権利の種類は資産価値や将来の売却に関わるため、必ず確認しておきたい項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、「危険（割高）」が2件、「注意」が1件、「安全・割安」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.28%、平均提示価格は3,075万円です。家賃は83,790円〜101,000円の範囲で、中央値は94,030円でした。最終診断日は2026年6月22日です。
同じ豊島区全体では289件の診断があり、「危険（割高）」が158件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,683万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.26ポイント低く、提示価格はエリア平均より高めという位置づけです。利回りが低いことは価格に対して家賃が少なめという意味ですが、これだけで損得は決まりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から160m離れた北大塚１－２４－３の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,060,000円で、前年の933,000円から13.6%上がりました。この地点は建蔽率60%・容積率300%、準防火地域（火災が広がりにくいよう建物の防火性能を定めた地域という意味です）の第一種中高層住居専用地域です。地価の上昇は周辺エリアの傾向を示す参考情報であり、この棟の価格が同じだけ上がったことを意味しません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引709件では、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば西巣鴨では2025年第4四半期に築2004年の1R（40平方メートル）が4,400万円、築1997年の1LDK（40平方メートル）が4,900万円で成約しています。北大塚では築1996年のオープンフロア（20平方メートル）が810万円でした。間取りや面積が大きく異なるため、単純な比較はできません。
国のハザード情報では、この棟の周辺は洪水の浸水想定が「なし」、地形は谷底低地（周囲より低く、過去に川や水が流れていた可能性がある地形という意味です）で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮のデータは今回取得できていないため、購入前に自治体のハザードマップで確認してください。
大塚駅徒歩4分と交通は便利ですが、割高診断は4件中2件が「危険（割高）」でした。
この棟の利回りはエリア平均より低く、提示価格はエリア平均より高めの傾向です。
構造や権利形態など未確認の点が多く、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
- 建物の構造（RCなど）を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 土地の権利が所有権か借地権かを登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社名やブランドを販売時の資料で確認する
- 液状化のしやすさをハザードマップで確認する
- 高潮リスクの有無を自治体のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の問題です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 101,000円
- 101,000円
- 87,060円
- 83,790円
この棟の家賃中央値（94,030円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 9.3% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚１－２４－３（この棟から約160m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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