ハーモニーレジデンス大森山王
ハーモニーレジデンス大森山王（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区山王３丁目２４−３ |
|---|---|
| 交通 | 大森駅 徒歩8分 ／ 大森海岸駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2012-09（築14年） |
| 総戸数 | 70戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス大森山王は、東京都大田区山王にあり、大森駅から徒歩8分、大森海岸駅から徒歩14分の立地に建つ2012年竣工・15階建70戸のワンルーム投資マンションです。割高診断は7件中6件が安全・割安判定で、利回りはエリア平均とほぼ同水準でした。
立地と交通
ハーモニーレジデンス大森山王は、東京都大田区山王3丁目に位置するワンルームマンションです。最寄りはJR京浜東北線・東海道線が通る大森駅で、徒歩8分の距離です。京急本線の大森海岸駅も徒歩14分で利用できるため、通勤や通学で複数の路線を使い分けられる点は便利といえます。
所在地の用途地域は商業地域で、市街化区域に指定されています。商業地域は住居専用の地域に比べて建物を高く・大きく建てやすく、店舗や事務所が混在しやすい地域です。実際の街並みや周辺の商業施設の充実度は今回のデータには含まれていないため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年9月に竣工し、築年数は14年です。15階建・総戸数70戸という規模で、単身者向けのワンルームタイプが中心と考えられる構成になっています。管理会社はパートナーズですが、日常の清掃体制や修繕の進み方といった具体的な管理内容は今回のデータに含まれていないため、管理規約や長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）、権利形態（所有権か借地権か）、分譲した会社の名前は、今回のデータには記載がありません。これらは建物の耐久性や将来の売却のしやすさに関わる重要な情報のため、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は7件行われ、6件が「安全・割安」、1件が「危険（割高）」という判定でした。多数は安全・割安ですが、件数自体が多いとは言えないため、1件の結果が変わるだけで印象が変わりうる点には注意してください。
平均実質利回りは3.51%で、東京都大田区全体の平均3.53%とほぼ同じ水準です（差はマイナス0.02ポイント）。平均提示価格は2,710万円、家賃中央値は89,000円で、家賃サンプル7件の範囲は83,070円から98,000円でした。最終診断が行われたのは2026年8月2日です。
大田区全体では250件の診断のうち114件が「危険（割高）」という判定で最も多く、「安全・割安」は91件でした。この棟は区全体に比べて割高という判定が出にくい結果ですが、診断はある時点での目安であり、今後の価格や家賃の動きまでは示していません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から237m離れた地価公示の地点（大森北４－２１－５）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり620,000円で、前年の575,000円から7.8%上昇しました。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%という条件です。棟の所在地は商業地域であり用途地域が異なるため、この地価の数字がそのまま棟の土地の価格を表すわけではない点に注意してください。
周辺の取引事例は673件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）集まっており、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例を見ると2019年築・1Kで25平方メートル・3,300万円（大森北）といった事例がありますが、築年や面積、間取りが物件ごとに異なるため、単純にこの棟と比較することはできません。
ハザード情報では、洪水による浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は「やや液状化しやすい」砂州・砂礫州と記載されています。地震のときの揺れ方や建物の基礎でどのような対策が取られているかは今回のデータには含まれていないため、自治体のハザードマップや建物の構造図書で確認してください。
診断7件中6件は安全・割安で、利回りはエリア平均とほぼ同じ水準でした。
構造・権利・分譲会社は非公開のため、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
地盤はやや液状化しやすいとされ、ハザードマップや構造図書で確認することが大切です。
- 建物の構造（RCなど）を重要事項説明書で確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社や施工会社の名前を売主に確認する
- 現在の賃料や空室状況を最新の契約書で確認する
- 液状化対策や地盤調査の内容を自治体や施工会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 7 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 83,070円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 3.5% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北４－２１－５（この棟から約237m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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