ハーモニーレジデンス武蔵小杉#

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ハーモニーレジデンス武蔵小杉#002は、神奈川県川崎市中原区中丸子にある総戸数260戸のマンションです。向河原駅徒歩6分、武蔵小杉駅徒歩12分で、2018年築・築8年です。割高診断は3件で参考値ですが、いずれも「安全・割安」の判定でした。宅建士の視点で立地・建物・相場を整理しました。

立地と交通

物件は向河原駅から徒歩6分、武蔵小杉駅から徒歩12分の場所にあります。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学のルートに選択肢を持てるという良さがあります。武蔵小杉駅までは徒歩12分とやや距離があるため、実際の移動時間は現地を歩いて確かめることをおすすめします。

周辺の用途地域は工業地域に区分されています。工業地域でも住宅を建てることは認められていますが、どのような建物や施設が周辺に建てられるかは用途地域の制限によって変わります。将来の住環境がどう変化するかが気になる方は、川崎市の都市計画図や建築計画概要書で確認しておくと安心です。

徒歩6分とは、駅まで歩いておよそ6分かかるという意味の表示です。実際の時間は歩く速さや信号の待ち時間によって変わることがあります。

建物と管理

建物は2018年1月に竣工しました。2026年時点での築年数は8年です。総戸数は260戸で、同じ建物の中に260の住戸がある比較的大規模なマンションです。この物件の管理会社はREIC（ピタットハウス横浜支店）です。詳しい管理体制や修繕積立金の状況は、次の項目で確認方法を紹介します。

階数や構造、土地の権利形態、分譲会社やブランド名といった情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。修繕積立金の額や長期修繕計画の内容は、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することを強くおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

「安全・割安」や「危険（割高）」という言葉は、提示されている価格が周辺の相場と比べて割安か割高かを示す診断の判定名です。「安全・割安」は相場より割安、「危険（割高）」は相場より割高という意味です。

実質利回りとは、購入価格に対して実際に手元に残る年間収益の割合を示す数字です。管理費や税金などの費用を考えた後の利回りなので、表面的な利回りより実際の収支に近い数字です。

この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として見てください。3件とも「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2897万円、家賃の中央値は95,000円（94,000〜95,000円の範囲、3件）です。最終診断日は2026年6月22日です。

中原区エリア全体では68件の診断があり、「安全・割安」が30件、「注意」が16件、「危険（割高）」が22件でした。エリアの平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。この棟の実質利回りはエリア平均より0.24ポイント低く出ています。

診断件数が3件と少ないため、この棟だけの数字でエリア全体の傾向を決めつけることはできません。実際の利回りや価格が妥当かどうかは、最新の募集条件や近隣の成約事例と合わせて確認することが大切です。この棟の数字だけで価格の妥当性を判断するのは早計です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から468m離れた苅宿４－３９の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり374,000円で、前年の360,000円から3.9%上昇しました。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。

周辺の取引事例は515件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は20平方メートルです。中丸子地区の例では、2019年築・25平方メートルの1Kが2500万円、2013年築・25平方メートルの1Kが1800万円、2020年築・25平方メートルの1DKが2700万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期）。同じ地区でも築年や間取りによって価格に差があることが分かります。

ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮は0.3m未満とされています。地形は後背湿地で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは地域全体の目安であり、この棟の建物がどのような対策をしているかは別の話なので、ハザードマップと合わせて建物の設計図書や管理会社に確認してください。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.8点33件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-21確認）

この物件の割高診断サマリー

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）

この棟の平均実質利回り（3.55%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.24ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（95,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 14.8% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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