ハーモニーレジデンス武蔵小杉
ハーモニーレジデンス武蔵小杉（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区中丸子２４６−１ |
|---|---|
| 交通 | 向河原駅 徒歩6分 ／ 武蔵小杉駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2016-06（築10年） |
| 総戸数 | 185戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区にある2016年竣工・185戸の投資用ワンルームマンションです。向河原駅徒歩6分、武蔵小杉駅徒歩12分で、割高診断は棟9件すべて「安全・割安」でした。宅建士の視点で立地・建物・相場をわかりやすく解説します。
立地と交通
ハーモニーレジデンス武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区中丸子にあります。最寄りはJR南武線の向河原駅で徒歩6分、武蔵小杉駅までは徒歩12分です。2つの駅が使える点は、通勤や通学の行き先の幅を広げるポイントになります。
国土交通省のデータでは、この建物がある場所の用途地域は工業地域で、市街化区域に区分されています。用途地域とは、その場所にどんな建物を建てられるかを決める地域のルールのことです。工業地域でも住宅は建てられますが、周辺にどんな建物が混在しているかは現地で確認すると安心です。
建物と管理
ハーモニーレジデンス武蔵小杉は2016年6月に竣工し、2026年時点で築10年の6階建てマンションです。総戸数は185戸と、ワンルーム投資用マンションとしては比較的大きな規模です。管理会社はパートナーズが担当しています。
建物の構造や土地の権利(所有権か借地権か)、分譲した会社についてのデータは今回のデータには無いため、重要事項説明書や登記簿謄本で確認してください。管理体制の詳細についても、管理組合の総会議事録や長期修繕計画で確かめると、今後の修繕費の見通しがつかみやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は9件実施されており、全9件が「安全・割安」の判定でした。「危険(割高)」「注意」の判定は0件です。診断件数が3件以上のため、この結果は参考値ではなく実数として扱ってよいとされています。
棟の平均実質利回りは3.64%、平均提示価格は2824万円です。エリア全体(川崎市中原区)の平均実質利回り3.79%と比べると0.15ポイント低く、エリアの平均提示価格2439万円よりやや高い水準です。家賃中央値は棟が94,000円、エリアが82,750円でした。
家賃がエリア中央値より高めに設定されていることが、利回りがわずかに低く出ている一因と考えられます。家賃が高い分、空室が出たときの影響も大きくなるため、現在の入居状況や賃料が維持できる水準かは、管理会社や最新の賃貸借契約書で確認すると安心です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点(下沼部字玉川向１７５８番７、棟から526m)では、令和8年7月1日時点の価格が771,000円/m2で、前年の728,000円/m2から5.9%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域です。地価公示の地点は物件とは別の場所なので、物件自体の用途地域(工業地域)とは異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで515件あり、価格中央値は2700万円、面積中央値は20m2でした。例えば中丸子地区では、2025年第4四半期に1K・25m2・築2019年の物件が2500万円、1DK・25m2・築2020年の物件が2700万円で取引されています。
国交省のハザード情報では、この付近は洪水時に0.5〜3mの浸水が想定され、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。水に関するリスクがあるため、購入前に自治体のハザードマップや保険の条件を確認しておくと安心です。
武蔵小杉エリアで2駅使える立地で、割高診断は棟9件全て「安全・割安」でした。
棟の利回りはエリアよりやや低く、価格はエリア平均より高めの傾向です。
浸水想定や液状化のリスクがあるため、ハザードマップでの確認をおすすめします。
- 建物の構造・耐震性能を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 土地の権利(所有権か借地権か)を登記簿で確認する
- 分譲会社やブランドを販売時資料で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現在の賃料・入居率を最新の賃貸契約書で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない。価格が妥当かは別の問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 9 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 95,000円
- 95,000円
- 95,000円
- 94,000円
- 94,000円
- 93,400円
- 93,400円
ほか 1 件
この棟の家賃中央値（94,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 13.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下沼部字玉川向１７５８番７（この棟から約526m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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