ハーモニーレジデンス武蔵小杉
ハーモニーレジデンス武蔵小杉（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区中丸子２４６−１ |
|---|---|
| 交通 | 向河原駅 徒歩6分 ／ 武蔵小杉駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2016-06（築10年） |
| 総戸数 | 185戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区中丸子にある2016年竣工・185戸の投資用ワンルームマンションです。向河原駅から徒歩6分、武蔵小杉駅から徒歩12分に位置し、割高診断は9件すべてが「安全・割安」という結果でした。周辺の地価や取引データもあわせて宅建士が解説します。
立地と交通
ハーモニーレジデンス武蔵小杉は、神奈川県川崎市中原区中丸子２４６－１にあるワンルームマンションです。最寄り駅は向河原駅で徒歩6分、武蔵小杉駅までは徒歩12分です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学のルートに選択肢を持てる点で魅力といえます。
国交省の用途地域データでは、この物件がある場所は「工業地域」に分類されています。工業地域は工場を建てやすい地域ですが、住宅を建てること自体は可能です。工業地域は住宅と工場が混在することもあるため、周辺の音や匂いなど暮らしの快適さは、実際に足を運んで確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2016年6月に竣工し、築年数は10年です。6階建てで総戸数は185戸あります。管理会社はパートナーズです。一方で、建物の構造や土地・建物の権利形態、分譲した会社、ブランド名についてはデータが未取得のため、現時点では分かりません。
総戸数185戸は比較的規模の大きいマンションです。戸数が多いと管理費や修繕積立金の運用にスケールメリットが出やすい傾向がありますが、実際の管理費・修繕積立金の金額や修繕履歴についてはデータが無く、分かりません。購入前に管理組合の資料を確認することが大切です。また、この物件についての外部の口コミやレビューも今回はデータが確認できていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は9件行われ、すべてが「安全・割安」という判定でした。実質利回り（購入価格に対して、経費を差し引いた家賃収入の割合）の平均は3.64%、平均の提示価格は2824万円です。家賃は中央値94,000円で、92,400円から98,000円の範囲に収まっています。最終診断日は2026年6月22日です。
同じ神奈川県川崎市中原区のエリア全体では、診断68件のうち「安全・割安」が30件、「危険（割高）」が22件、「注意」が16件でした。エリアの平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は2439万円、家賃中央値は82,750円です。この棟はエリア平均より家賃も価格も高めですが、利回りはエリアより0.15ポイント低い結果でした。
「安全・割安」という判定が多いことは良い材料ですが、利回りがエリア平均よりわずかに低い点も踏まえ、家賃や価格の妥当性は複数の情報と合わせて判断することをおすすめします。診断が実数として扱える件数であっても、市場全体を代表するとは限らない点に注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から526m離れた下沼部字玉川向１７５８番７の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり771,000円でした。前年の728,000円から5.9%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建ぺい率80%、容積率300%、準防火地域です。なお、物件そのものがある場所の用途地域は「工業地域」（市街化区域）であり、地価公示の地点とは別の区分になっている点に注意してください。
国交省の取引価格情報では、周辺で515件の取引事例が集められています（期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期）。価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は115万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば中丸子地区では、2025年第4四半期に1K・25平方メートル・築2019年の部屋が2500万円で取引された事例があります。
ハザード情報（自然災害の危険度を示す地図データ）を見ると、この場所は洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮は0.3m未満とされています。地盤は液状化がやや起きやすいとされ、地形は後背湿地（かつて川の近くで水がたまりやすかった土地）です。これらは購入前に自治体のハザードマップで詳しく確認しておきたい情報です。
割高診断は9件すべて安全・割安で、エリア平均より利回りはやや低めです。
家賃・価格はエリア平均より高めで、立地の良さが表れている可能性があります。
構造・権利・ハザードなど未取得情報も多く、現地確認が欠かせません。
- 建物の構造・権利形態を資料で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と履歴を確認する
- 分譲会社や施工会社の記載有無を確認する
- 現地でハザードマップと浸水想定を確認する
- 家賃92,400〜98,000円の内訳を確認する
- 直近の空室率・入居率のデータを確認する
- 工業地域という用途地域の実態を現地で確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 9 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 95,000円
- 95,000円
- 95,000円
- 94,000円
- 94,000円
- 93,400円
- 93,400円
ほか 1 件
この棟の家賃中央値（94,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 13.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下沼部字玉川向１７５８番７（この棟から約526m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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