ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロント
ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロント（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目14-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分 ／ 山手線 池袋駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2011-11（築14年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 福子工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社シノケンファシリティーズ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロントは、東京都豊島区東池袋にある築15年・58戸のワンルームマンションです。東池袋駅から徒歩1分と近く、割高診断では棟の平均実質利回りは3.39%でした。宅建士の視点で立地・建物・価格帯を中立に整理します。
立地と交通
この物件は東京メトロ有楽町線・東池袋駅から徒歩1分、JR山手線・池袋駅からは徒歩12分の場所にあります。駅のすぐそばという立地は、通勤や通学で電車をよく使う人にとって便利といえます。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域内にあり、店舗や商業施設が周囲にも多いエリアです。単身者向けの賃貸需要がありそうな駅近立地ですが、実際の空室状況についてのデータは今回取得できていません。
国交省のデータによると、この場所は洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさも「液状化しにくい」と分類されています。地形はローム台地です。ただし高潮に関するデータは取得できておらず、分かりません。ハザード情報は購入判断の一部材料として、必ず自治体の最新ハザードマップもあわせて確認してください。
建物と管理
建物は2011年11月に竣工し、2026年時点で築15年です。地上5階建て、総戸数58戸の鉄筋コンクリート造（RC造。鉄筋とコンクリートで骨組みを作る構造のことです）で、権利形態は所有権です。分譲会社は福子工務店、管理会社は株式会社シノケンファシリティーズです。築15年は設備の更新時期が近づいてくる頃合いでもあります。
大規模修繕工事がいつ行われたか、修繕積立金の金額や管理組合の運営状況など、より詳しい管理の実態については今回のデータには含まれておらず、分かりません。購入を検討する際は、管理組合の議事録や重要事項調査報告書などで個別に確認することをおすすめします。管理状態は建物の資産価値に直結するため、慎重に見ておきたいポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件行われており、内訳は「危険（割高）」1件、「注意」1件、「安全・割安」2件、「判定不能」1件で、最も多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は2873万円です。家賃は中央値89,000円（最小81,000円〜最大94,000円、サンプル5件）でした。最終診断日は2026年6月22日です。件数が5件とやや少ないため、この結果は一つの目安として見てください。
エリア全体（東京都豊島区）では286件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」（157件）でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2668万円、家賃中央値は85,500円です。棟の利回りはエリア平均より0.16ポイント低い結果でした。棟単独では割安寄りの判定が多い一方、エリア全体では割高判定が多数を占めており、両方の傾向を踏まえて見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から327m離れた東池袋5-22-8の地点（令和8年1月1日時点）の価格は781,000円/m2でした。前年からの変動率のデータは取得できておらず、分かりません。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価公示は毎年更新されるため、時点を確認しながら参考にすることが大切です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに844件あり、価格の中央値は2700万円、面積あたりの単価の中央値は108.6万円/m2、面積の中央値は25m2でした。個別の例としては、南池袋の1R・15m2・1980年築が1400万円（2025年第4四半期）、東池袋の1K・20m2・2004年築が3000万円、同じく東池袋の1K・20m2・2015年築が3100万円といった取引がありました。築年や面積によって価格に幅があることが分かります。
東池袋駅徒歩1分の駅近物件で、棟の平均利回りはエリア平均よりわずかに低めでした。
割高診断は棟単独で安全・割安が多い一方、エリア全体は危険（割高）が最多という結果です。
修繕計画や口コミなど未取得の情報も多いため、個別確認を重ねてから判断することが大切です。
- 管理費・修繕積立金の金額と使途を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の計画を確認する
- 家賃設定の根拠と空室期間の実績を確認する
- 管理会社の管理実績や対応状況を確認する
- 地価公示や周辺取引事例と提示価格を見比べる
- ハザードマップで高潮・内水氾濫リスクも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 92,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 81,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 3.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋５－２２－８（この棟から約327m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- スカイコートパレス西巣鴨豊島区
- ベルシード池袋本町豊島区
- コンシェリア大塚CROSSIA豊島区
- ハーモニーレジデンス山手大塚豊島区
- クレヴィスタ池袋本町豊島区
- アムス東池袋豊島区
