ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロント
ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロント（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋4丁目14-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分 ／ 山手線 池袋駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2011-11（築15年） |
| 総戸数 | 58戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 福子工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社シノケンファシリティーズ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロントは、東京都豊島区東池袋にある築15年・総戸数58戸のワンルーム投資用マンションです。東池袋駅徒歩1分の駅近立地で、割高診断では安全・割安の判定が最多でした。
立地と交通
ハーモニーレジデンス東池袋ステーションフロントは、東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩1分、山手線の池袋駅までも徒歩12分という立地にあります。2つの駅を使い分けられる点は、賃貸に出すときの強みになりやすいポイントです。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区域分けされています。近隣商業地域はお店やオフィスも建てやすく、住宅だけでなく商業施設も混ざりやすい地域です。実際の周辺の雰囲気や人通り、騒音などは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟は2011年11月に竣工し、築15年が経っています。地上5階建てで総戸数は58戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作る、火や地震に強い作り方）です。土地と建物をどちらも所有できる所有権の物件です。
分譲した会社は福子工務店、管理をしているのは株式会社シノケンファシリティーズです。ただし、これまでの修繕の実施状況や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟で行われた割高診断は6件あり、内訳は危険（割高）が1件、注意が1件、安全・割安が3件、判定不能が1件です。最も多い判定は安全・割安でした。平均の実質利回り（買った価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.41%、平均提示価格は2891万円、家賃の中央値は90,500円（最小81,000円〜最大94,000円）でした。最終診断日は2026年10月4日です。
エリア全体の豊島区では診断件数289件のうち、最も多い判定は危険（割高）で158件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の利回りはエリア平均より0.13ポイント低く、わずかな差ではありますが、エリア全体よりやや利回りが低めの傾向にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から327m離れた東池袋５－２２－８の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり781,000円でした。この地点の用途地域は第一種住居地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は60%、容積率は300%、防火地域の区分は準防火地域です。地価公示の地点と棟の所在地（用途地域は近隣商業地域）は別の場所なので、あくまで近隣の目安として見てください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は844件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108.6万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の東池袋では、20平方メートル・1Kの部屋が3000万円、別の20平方メートル・1Kの部屋が3100万円で取引された事例があります。築年数や間取りで価格の幅が大きいため、個別の事例をそのままこの棟の相場に当てはめないよう注意してください。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが低めに評価されている地点ですが、同じ豊島区内でも場所によって結果は変わるため、購入を検討する際は自治体のハザードマップで物件そのものの地点を確認してください。
東池袋駅徒歩1分という駅近立地が強みですが、管理状況は書類での確認が必須です。
割高診断は安全・割安が最多ですが、診断件数6件は実数として参考にしつつ慎重に判断してください。
周辺地価や取引事例、ハザード情報も合わせて確認し、価格の妥当性を自分で検証することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や耐震性能を確認する
- 現地を歩いて周辺の環境や人通りを確かめる
- 賃貸借契約の内容と入居者の状況を確認する
- 自治体のハザードマップで物件地点のリスクを確認する
- 複数の取引事例や賃料相場と比較して価格を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 6 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 94,000円
- 92,000円
- 89,000円
- 89,000円
- 81,000円
この棟の家賃中央値（90,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 4.6% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東池袋５－２２－８（この棟から約327m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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