レピュア大塚
レピュア大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚２丁目１９−７ |
|---|---|
| 交通 | 巣鴨新田駅 徒歩2分 ／ 大塚駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2005-01（築21年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
レピュア大塚は東京都豊島区北大塚二丁目にある2005年1月築・12階建て・総戸数56戸のワンルームマンションです。都営三田線巣鴨新田駅から徒歩2分、JR大塚駅からも徒歩4分と二路線が使える立地で、宅建士の視点から立地・建物・価格の妥当性を中立に解説します。
立地と交通
レピュア大塚は東京都豊島区北大塚二丁目にあります。最寄り駅は都営三田線の巣鴨新田駅で、駅から徒歩2分という近さです。加えてJR山手線などが利用できる大塚駅も徒歩4分の距離にあり、二つの駅を使い分けられる利便性の高い立地です。片方の路線が乱れた際にもう一方を使える点は、通勤・通学の安心材料になります。豊島区は都心へのアクセスが良いエリアとして知られており、複数路線が使える駅近物件は入居者にとっても選ばれやすい条件のひとつです。
用途地域は商業地域・市街化区域にあたり、店舗や商業施設が周辺に集まりやすいエリアです。駅から近く生活利便性は高い一方、商業地域特有の人通りや車の音が気になる方もいるかもしれません。実際の音や人通りは時間帯によっても変わるため、内見の際は朝・昼・夜など複数の時間帯で周辺環境を確認すると安心です。特に飲食店やコンビニなど日常の買い物がしやすい環境は、単身者の暮らしやすさにつながる要素です。
建物と管理
建物は2005年1月築、12階建て・総戸数56戸の規模で、築年数は21年です。築21年のため、外壁や設備の劣化状況は現地確認や修繕履歴のチェックが欠かせません。総戸数56戸という規模は大規模マンションと比べて管理費が割安になりやすい一方、修繕積立金の余裕度は物件ごとに異なるため注意が必要です。エレベーターの点検記録や共用部の清掃状況も、実際に現地を見て確認しておくと安心です。
管理会社はパートナーズです。建物の構造や区分所有の権利形態、分譲時の売主については今回のデータに記載が無いため、登記簿謄本や重要事項説明書で確かめてください。また修繕積立金の状況や長期修繕計画は、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。管理体制がしっかりしているかどうかは、資産価値の維持にも関わる重要なポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。内訳は「危険（割高）」1件、「安全・割安」1件と評価が分かれており、この少ない件数で棟全体の傾向を断定することはできません。今後診断件数が増えた際に改めて確認することをおすすめします。参考値であっても、価格の妥当性を考えるひとつの手がかりにはなります。
平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2595万円、家賃中央値は86,500円でした（家賃サンプル2件）。豊島区全体の平均は診断287件をもとに実質利回り3.55%、平均提示価格2675万円、家賃中央値85,750円となっており、この棟の数値はエリア平均とほぼ同水準です。最終診断日は2024年3月14日です。エリア平均との差が小さいことは、極端な割高感が無いことの一つの目安になります。
豊島区全体では287件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、割高と判定される物件が目立つエリアです。この棟の診断結果もエリアの傾向と大きく外れてはいませんが、件数が少ないため今後の追加診断で判定が変わる可能性がある点は留意してください。エリアの状況を踏まえつつ、この棟固有の条件も個別に見ていくことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近隣の地価公示地点（北大塚３－３０－１０、棟から137m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,190,000円、前年の1,030,000円から15.5%上昇しています。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建ぺい率80%・容積率400%・防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリア全体の需要を示す一つの指標ですが、個別物件の価値を保証するものではありません。
周辺の取引事例は658件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2500万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、上池袋の45平方メートル・1Rが5000万円（2025年第3四半期）、巣鴨の25平方メートル・1Kが2500万円（2025年第3四半期）、西巣鴨の40平方メートル・1Rが4400万円（2025年第4四半期）という事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化リスクは「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。高潮に関するデータは今回ありませんので、自治体が公開するハザードマップで確認し、購入前に必ず目を通しておきましょう。地盤や浸水リスクは生活の安全性に直結するため、契約前にしっかり確認しておきたい項目です。
巣鴨新田・大塚の二駅利用でき通勤利便性は高いですが、構造や権利関係は書類で要確認です。
棟の診断は2件のみで参考値ですが、利回りはエリア平均とほぼ同水準でした。
地価は前年より上昇していますが、洪水や液状化などハザードは自治体資料で確認しましょう。
- 建物の構造や権利関係を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃相場を複数の情報源で比較して確かめる
- 周辺の取引事例と価格を照らし合わせ妥当性を見る
- 高潮ハザードは自治体の防災マップで確認する
- 診断件数が少ないため追加データも参照する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 85,000円
この棟の家賃中央値（86,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 0.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚３－３０－１０（この棟から約137m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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