クレヴィスタ池袋本町
クレヴィスタ池袋本町（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋本町４丁目４３−２２ |
|---|---|
| 交通 | 下板橋駅 徒歩1分 ／ 板橋駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2014-11（築11年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウスお茶の水店） |
この物件の解説（宅建士視点）
クレヴィスタ池袋本町は、東京都豊島区池袋本町にある2014年11月築・8階建て51戸のワンルームマンションです。下板橋駅徒歩1分、板橋駅徒歩4分で通勤に便利な立地です。割高診断は3件中、注意2件・安全割安1件で、エリア平均とほぼ同水準の利回りでした。
立地と交通
クレヴィスタ池袋本町の所在地は東京都豊島区池袋本町４丁目４３−２２です。最寄り駅は下板橋駅で徒歩1分、板橋駅からは徒歩4分とされており、複数駅を使える立地です。駅に近いほど入居者が探しやすくなる傾向がありますが、実際の人気度や周辺環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
国交省データによると、この建物の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれています。近くの地価公示地点（板橋１－１３－７）は商業地域に指定されており、同じエリアでも地点ごとに用途地域が異なることがあります。建物自体の建ぺい率・容積率や用途地域の詳細は、区役所の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2014年11月に竣工し、築12年の8階建てで総戸数は51戸です。管理会社はREIC（ピタットハウスお茶の水店）が担当しています。築年数が浅めですが、大規模修繕のタイミングが近いか先かは、長期修繕計画を見ないと分かりません。
建物の構造や土地の権利関係（所有権か借地権か）、分譲時の売主については今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理体制についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は危険（割高）0件、注意2件、安全・割安1件で、多い判定は「許容範囲」でした。平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2637万円、家賃は中央値89,000円（最小83,000円〜最大90,000円、サンプル3件）で、最終診断日は2026年6月22日です。診断件数が3件と少ないため、参考値として読んでください。
同じ豊島区エリア全体では287件の診断があり、危険（割高）158件、注意38件、安全・割安85件、判定不能6件で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均利回り3.55%に対し、この棟は3.53%とほぼ同水準で、利回り差はマイナス0.02ポイントとわずかです。エリア全体では割高傾向の診断が多い中、この棟は突出した割高ではないと読めますが、今後の診断でも同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から293m離れた地価公示地点（板橋１－１３－７、商業地域、建ぺい率80%・容積率600%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,620,000円でした。前年の1,370,000円から18.2%の上昇です。地価公示は土地のみの価格を示す指標であり、建物を含めた資産価値とは別の指標である点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで620件あり、価格中央値は2500万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に板橋で2300万円・20平方メートル・1K・2010年築の取引があり、同時期に大山金井町で2300万円・25平方メートル・1K・2008年築の事例もあります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮のデータは無いため、浸水・液状化とあわせてハザードマップポータルサイトや区の浸水想定区域図で確認してください。
下板橋駅徒歩1分は便利ですが、構造や権利関係は重要事項説明書で必ず確認しましょう。
棟の利回りはエリア平均とほぼ同水準ですが、診断3件は参考値として捉えましょう。
地価公示は直近で上昇していますが、浸水想定や液状化リスクも併せて確認してください。
- 建物の構造や権利関係を重要事項説明書で確認する
- 分譲会社や管理規約を登記簿・管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を確認する
- 現在の入居状況や家賃の妥当性を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化・高潮リスクを確認する
- 地価公示や周辺取引事例と提示価格を比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 89,000円
- 83,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 3.5% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋１－１３－７（この棟から約293m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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