コンシェリア大塚CROSSIA
コンシェリア大塚CROSSIA（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚２丁目２２−１ コンシェリア大塚 Crossia 305 |
|---|---|
| 交通 | 巣鴨新田駅 徒歩1分 ／ 大塚駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2018-10（築8年） |
| 総戸数 | 76戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区北大塚のコンシェリア大塚CROSSIAは、巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。2018年築・15階建76戸で、割高診断（参考値3件）はすべて危険（割高）、エリア平均より利回りが低めという結果が出ています。
立地と交通
コンシェリア大塚CROSSIAは、東京都豊島区北大塚2丁目にある投資用ワンルームマンションです。巣鴨新田駅まで徒歩1分、大塚駅までは徒歩5分と、2路線を使い分けられる立地にあります。都心へのアクセスのしやすさは、入居者を探すうえでの強みになりやすいポイントです。
用途地域は商業地域で、建蔽率80％・容積率400％の近隣商業地域に指定された土地に建っています（国交省の地価公示データより）。防火地域でもあり、周辺は商業施設やマンションが混在するにぎやかなエリアです。詳しい街並みは現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2018年10月に竣工し、2026年時点で築8年です。15階建で総戸数は76戸、分譲したのはクレアスライフ(株)の「コンシェリア」ブランドで、都心駅近の立地選定にこだわる投資用マンションを多く手がけるデベロッパーです。
管理会社はイリス管財です。ただし建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。管理組合の運営状況も、総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として見てください。3件すべてが「危険（割高）」という判定で、平均実質利回りは3.28％、平均提示価格は4140万円でした。家賃は3件のサンプルで中央値130,000円、最小117,500円〜最大130,000円という結果です（最終診断日2026年6月23日）。
豊島区全体では288件の診断があり、平均実質利回りは3.55％、平均提示価格は2677万円、家賃中央値は86,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.27ポイント低く、価格のわりに家賃が伸びていない可能性があります。診断件数が少ない棟単独の数字より、エリア全体の傾向もあわせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から115m離れた北大塚3-30-10の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,190,000円、前年の1,030,000円から15.5％上昇しました（国交省地価公示）。近隣商業地域・商業地で、建蔽率80％・容積率400％・防火地域という指定です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の658件で、価格中央値2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値105万円、面積中央値25平方メートルでした。例として2025年第3四半期に巣鴨の1K・25平方メートルが2500万円で取引されています。価格帯の目安として参考になります。
ハザードについては、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上）」という結果です（国交省データ）。高潮に関する情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには30件の投稿があり、評点は3.8（5点満点）でした。良い点としては、巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分で池袋にも出やすい立地、防音性の高さ、宅配ボックスやオートロックなどの設備、大塚駅周辺の商業施設の充実が挙げられています。
気になる点は今回の口コミデータの中では見当たりませんでした。ただし口コミは投稿者の主観によるものなので、実際の住み心地や管理の状況は、内見や管理会社への問い合わせで自分の目と耳で確かめることをおすすめします。
巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分と立地は良好ですが、割高診断（参考値3件）はすべて危険（割高）でした。
エリア平均より利回りが0.27ポイント低く、平均提示価格4140万円は割高寄りの可能性があります。
構造や権利形態は未確認のため、重要事項説明書・登記簿・管理資料を必ず確かめましょう。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画をイリス管財や売主に確認する
- 実際の入居率・賃貸募集状況を管理会社に確認する
- 提示価格4140万円が妥当か複数社の査定で確認する
- 高潮やその他ハザード情報を区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよいわけではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点30件
- 巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分・池袋まで電車3分の好立地
- 防音性が高く、隣の部屋から物音が聞こえないとの複数の評価
- 高級感があり宅配ボックス・オートロック・無料Wi-Fi完備
- 大塚駅周辺に商業施設が充実し生活に困らない
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 130,000円
- 130,000円
- 117,500円
この棟の家賃中央値（130,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 51.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚３－３０－１０（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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