コンシェリア大塚CROSSIA
コンシェリア大塚CROSSIA（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区北大塚２丁目２２−１ コンシェリア大塚 Crossia 305 |
|---|---|
| 交通 | 巣鴨新田駅 徒歩1分 ／ 大塚駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2018-10（築7年） |
| 総戸数 | 76戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア大塚CROSSIAは東京都豊島区北大塚にある築8年の投資用ワンルームマンションです。巣鴨新田駅徒歩1分、大塚駅徒歩5分の立地で、宅建士の視点から立地・建物・価格の目安を良い点と気になる点の両方から中立に解説します。
立地と交通
コンシェリア大塚CROSSIAは、巣鴨新田駅から徒歩1分、大塚駅からは徒歩5分の場所にあります。2つの駅が使える立地で、通勤や通学の選択肢が増える点は魅力です。ただし、駅からの実際の道のりや踏切の有無などは今回のデータには含まれていないため分かりません。
所在地は東京都豊島区北大塚です。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。商業地域は建物を建てやすいエリアという意味で、周辺に商業施設が集まりやすい特徴があります。生活のしやすさに関わる具体的な店舗数などのデータはなく分かりません。
建物と管理
この建物は2018年10月に竣工し、築8年です。15階建てで、総戸数は76戸あります。分譲したのはクレアスライフ(株)で、管理会社はイリス管財です。クレアスライフは「コンシェリア」というブランド名で、都心の駅に近い投資用ワンルームマンションを分譲している会社です。
建物の構造（コンクリート造か鉄骨造かなど）や、土地・建物の権利の種類については、今回のデータには記載がなく分かりません。購入を検討する際は、これらの点を別途確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について実質利回り（毎年の収益を購入価格で割って計算した割合）の診断は3件行われており、いずれも「危険（割高）」という判定でした。診断件数が少ないため、これは参考値として受け止めてください。平均の実質利回りは3.28%、平均提示価格は4140万円です。家賃は中央値が130,000円で、最小117,500円から最大130,000円の範囲でした。最終診断日は2026年6月23日です。
同じ豊島区全体では286件の診断が行われ、内訳は危険（割高）が157件、注意が38件、安全・割安が85件、判定不能が6件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2668万円、家賃中央値は85,500円です。この棟の利回りはエリア平均より0.27ポイント低くなっています。
この棟の診断件数は3件と少なく、この結果だけで棟全体の価格が高いか低いかを断定することはできません。あくまで現時点で分かっている範囲の参考値として受け止めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から115メートルの地点（北大塚3-30-10）の地価公示によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,190,000円でした。前年の1,030,000円から15.5%上昇しています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は658件あり、期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期です。価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、上池袋の1Rが5000万円（45平方メートル、2025年第3四半期）、巣鴨の1Kが2500万円（25平方メートル、2025年第3四半期）、西巣鴨の1Rが4400万円（40平方メートル、2025年第4四半期）という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上）」となっています。高潮に関するデータは取得されておらず分かりません。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには30件の口コミが投稿されており、評点は3.8です。良い点としては、巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分・池袋まで電車3分という立地の良さ、防音性が高く隣室の音が聞こえにくいという声、宅配ボックスやオートロック、無料Wi-Fiなどの設備、大塚駅周辺の商業施設の充実が挙げられています。
今回集めたデータの中では、気になる点として挙げられている口コミは見当たりませんでした。ただし、これは今回参照した口コミサイトの範囲内の情報であり、住んでいる人全員の意見を反映しているとは限りません。
駅近で口コミも良好ですが、診断は3件とも「危険（割高）」という参考値の結果でした。
エリア平均より利回りが低く、提示価格は高めの傾向が見て取れます。
建物の構造や権利など不明な点も多く、購入前に個別の確認が必要です。
- 家賃や空室の実際の状況を管理会社に確認する
- 建物の構造や土地の権利関係を書面で確認する
- 修繕積立金の額と大規模修繕の実施履歴を確認する
- 駅からの道順や周辺環境を実際に歩いて確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か確認する
- 洪水・液状化などのリスクを最新情報で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 クレアスライフは都心特化の投資用マンションデベロッパーです。事業の源流は1984年設立の菱和ライフクリエイトにさかのぼり、「菱和パレス」「パレステュディオ」などのブランドを展開後、現在の株式会社クレアスライフ（公式会社概要では設立2007年8月）としてコンシェリアシリーズを主力に都心物件を供給しています。業界内では「投資用ワンルームマンション業界の大手のひとつ」と称される、歴史と知名度を持つ会社です（会社概要は2026年8月31日に公式サイトで確認）。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.8点30件
- 巣鴨新田駅徒歩1分・大塚駅徒歩5分・池袋まで電車3分の好立地
- 防音性が高く、隣の部屋から物音が聞こえないとの複数の評価
- 高級感があり宅配ボックス・オートロック・無料Wi-Fi完備
- 大塚駅周辺に商業施設が充実し生活に困らない
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 3 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 130,000円
- 130,000円
- 117,500円
この棟の家賃中央値（130,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 51.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北大塚３－３０－１０（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第3四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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