コンシェリア・デュー池袋
コンシェリア・デュー池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋本町１丁目７ |
|---|---|
| 交通 | 北池袋駅 徒歩6分 ／ 下板橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2007-06（築19年） |
| 総戸数 | 64戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | しおり |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア・デュー池袋は東京都豊島区池袋本町にある築19年・15階建て64戸のワンルーム投資用マンションです。北池袋駅徒歩6分。相場より高いとの診断が出ていますが件数が少なく参考値です。地価や取引事例、口コミも交えて宅建士視点で解説します。
立地と交通
北池袋駅から徒歩6分、下板橋駅から徒歩11分の場所にあります。2路線が使えるので、通勤や通学の選択肢が広がります。住所は東京都豊島区池袋本町1丁目7で、池袋駅周辺の商業エリアから少し離れた住宅地寄りの立地です。
この物件の用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域（すでに市街地として開発が進んでいる区域）内にあります。住居向けの建物が多いエリアという位置づけで、極端に高い建物や工場などは建ちにくい地域です。周辺の生活環境についての詳しいデータは今回取得していません。
建物と管理
建物は2007年6月に竣工し、築19年です。15階建てで総戸数は64戸、分譲会社はクレアスライフ(株)です。同社は「コンシェリア」ブランドで都心の駅近ワンルームマンションを多く手がけているデベロッパーです。
管理会社は「しおり」です。構造や権利形態（土地の所有権か借地権かなど）についてのデータは今回分かりませんでした。購入を検討する場合は、管理規約や長期修繕計画など管理体制の詳しい資料を別途確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値です。内訳は「危険（割高）」1件、「注意」1件で、「安全・割安」はありませんでした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定はできません。
参考値ですが、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の実際の利回りのこと）は3.43%、平均提示価格は2715万円でした。家賃は87,000円〜91,000円で、中央値は89,000円です（家賃サンプル2件）。最終診断日は2024年11月21日です。
エリア全体（東京都豊島区）では診断件数285件で、「危険（割高）」157件、「注意」37件、「安全・割安」85件、「判定不能」6件でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2665万円、家賃中央値は85,250円です。棟とエリアの利回り差のデータは今回取得していないため、分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から331m離れた地価公示地点（国が毎年公表する土地価格の目安）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,360,000円です。前年の1,170,000円から16.2%上がりました。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）80%、容積率（延床面積の割合）400%、防火地域（火災に強い建物が求められる地域）に指定されています。
周辺の取引事例は1181件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は107.5万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期の上池袋では1K・20平方メートルで2100万円や2500万円、1DK・30平方メートルで1200万円といった取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータは今回取得していません。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では評点3.2、件数18件です。良い点として、静かな環境でデニーズや歯医者が徒歩5分、ドンキホーテも近いこと、管理人常駐で共用部が清潔、オートロックや監視カメラが完備されていることが挙げられています。
また、日当たりが良く壁や窓が厚いため隣の生活音がほとんど聞こえないという防音性についての声もありました。気になる点として挙げられた口コミは今回のデータにはありませんでした。
割高診断は2件のみの参考値で、危険1件・注意1件と評価が分かれています。
地価公示は前年より16.2%上昇していますが、将来の値上がりを断定はできません。
口コミは良い点が中心で、静かさや防音性、管理体制の評価が目立ちます。
- 構造や権利形態（所有権か借地権か）を売主に確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 管理会社「しおり」の管理実績や対応体制を確認する
- 割高診断は参考値のため複数の査定を取って比較する
- 高潮ハザードなど未取得データを自治体で確認する
- 家賃相場は2件のみなので現地の賃貸需要を調べる
- 用途地域や容積率が将来の建替えに与える影響を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 クレアスライフは都心特化の投資用マンションデベロッパーです。事業の源流は1984年設立の菱和ライフクリエイトにさかのぼり、「菱和パレス」「パレステュディオ」などのブランドを展開後、現在の株式会社クレアスライフ（公式会社概要では設立2007年8月）としてコンシェリアシリーズを主力に都心物件を供給しています。業界内では「投資用ワンルームマンション業界の大手のひとつ」と称される、歴史と知名度を持つ会社です（会社概要は2026年8月31日に公式サイトで確認）。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.2点18件
- 静かな環境でデニーズ・歯医者が徒歩5分・ドンキホーテも近い
- 管理人常駐・共用部清潔・オートロック・入口とエレベーターに監視カメラ完備
- 日当たりが良く壁や窓が厚く隣の生活音が全く聞こえない高い防音性
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
- 87,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,250円）より 4.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋１－７－１７（この棟から約331m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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