コンシェリア・デュー池袋
コンシェリア・デュー池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋本町１丁目７ |
|---|---|
| 交通 | 北池袋駅 徒歩6分 ／ 下板橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2007-06（築19年） |
| 総戸数 | 64戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | しおり |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア・デュー池袋は東京都豊島区池袋本町にある2007年築・15階建て・総戸数64戸の投資用ワンルームマンションです。北池袋駅徒歩6分で、割高診断は参考値ながら危険（割高）が最多です。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立にまとめました。
立地と交通
コンシェリア・デュー池袋は、北池袋駅から徒歩6分、下板橋駅から徒歩11分の場所にあります。2つの駅を徒歩圏内で使える立地は、通勤や通学の経路を選びやすい点で評価できます。ただし各路線の混雑状況や始発駅までの距離は今回のデータに無いため、実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物が立つ土地の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、区域区分は市街化区域です。中高層の住宅を中心とした落ち着いたエリアに位置していると考えられますが、日々の買い物環境や生活利便施設の詳細は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認してください。
建物と管理
本物件は2007年6月に竣工した15階建て、総戸数64戸のワンルームマンションで、築年数は19年です。分譲したクレアスライフ(株)は「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを手掛けており、立地選定へのこだわりと入居率の安定性を訴求する会社です。首都圏での供給実績も多いとされています。
管理会社は「しおり」です。建物の構造や土地の権利(所有権か借地権か)は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕積立金の推移や大規模修繕の実施履歴も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。平均実質利回りは3.43%、平均提示価格は2715万円です。家賃は中央値89,000円(最小87,000円・最大91,000円、いずれもサンプル2件)で、最終診断日は2024-11-21でした。
参考までに豊島区全体では287件の診断があり、危険（割高）158件・注意38件・安全割安85件・判定不能6件で、こちらも最多は危険（割高）です。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円でした。本棟はエリア平均よりわずかに利回りが低く価格が高めですが、棟の件数が少ないため断定的な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から331m離れた地点の地価公示は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,360,000円、前年の1,170,000円から16.2%上昇しました。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%・容積率400%、防火地域に指定されています。ただしこれは公示地点の数値であり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1181件あり、価格中央値は2600万円、単価中央値は107.5万円/m²、面積中央値は25m²でした。個別事例では、上池袋の2004年築1K・20m²が2100万円、2009年築1K・20m²が2500万円、1975年築1DK・30m²が1200万円で取引されています(いずれも2025年第4四半期)。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には該当せず、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入を検討する際は自治体の最新の公開情報も併せて確認してください。用途地域は前述の通り第一種中高層住居専用地域です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには18件の口コミが寄せられ、評点は3.2でした。良い点として「静かな環境でデニーズ・歯医者が徒歩5分、ドンキホーテも近い」「管理人常駐で共用部が清潔、オートロックや監視カメラも完備」「日当たりが良く、壁や窓が厚く隣の生活音がほとんど聞こえない」といった声が挙がっています。
一方で、今回集計した口コミデータには気になる点として挙げられた内容がありませんでした。実際の音の感じ方や共用部の使い勝手には個人差があるため、内見の際に自分の耳と目で確かめるか、管理組合に直接問い合わせることをおすすめします。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が最多で、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
地価公示は前年比+16.2%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
構造や権利関係など未確認の項目は、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造や土地の権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃相場は自分でも複数の賃貸サイトで確認する
- 診断件数が少ないため他の取引事例も追加で確認する
- ハザード情報は自治体の最新ハザードマップで再確認する
- 現地や周辺施設は内見して自分の目で確かめる
- これらが揃えば買ってよいわけではありません。価格の妥当性とは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.2点18件
- 静かな環境でデニーズ・歯医者が徒歩5分・ドンキホーテも近い
- 管理人常駐・共用部清潔・オートロック・入口とエレベーターに監視カメラ完備
- 日当たりが良く壁や窓が厚く隣の生活音が全く聞こえない高い防音性
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.11ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.11ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
- 87,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 3.5% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋１－７－１７（この棟から約331m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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