コンシェリア豊洲マスターズヴィラ
コンシェリア豊洲マスターズヴィラ（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区枝川１丁目１−４ |
|---|---|
| 交通 | 豊洲駅 徒歩8分 ／ 木場駅 徒歩16分 |
| 築年 | 2011-10（築15年） |
| 総戸数 | 135戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア豊洲マスターズヴィラは、東京都江東区枝川にある2011年築・135戸のワンルーム投資マンションです。最寄りは豊洲駅徒歩8分。割高診断は棟単独では1件のみの参考値で、エリア全体では安全・割安の判定が最多です。液状化想定の高さなど地盤面も確認しておきたい物件です。
立地と交通
コンシェリア豊洲マスターズヴィラは、東京都江東区枝川1丁目にあります。最寄りは豊洲駅で徒歩8分、木場駅も徒歩16分で使えるため、通勤・通学の選択肢が2つある点は安心材料です。豊洲駅周辺は商業施設や交通網が整った人気エリアとして知られています。
外部の口コミでは、豊洲駅直結のららぽーとまで徒歩圏内で、スーパーやコンビニも数分以内にあり買い物には困らないという声が複数あります。また道路沿いで周囲に遮蔽物が少なく、開放感のある立地だという評価も見られます。ただしこれは利用者の感想であり、実際の利便性は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年10月竣工で、築15年、14階建・総戸数135戸です。分譲会社はクレアスライフ(株)で、「コンシェリア」ブランドとして都心駅近の投資用ワンルームマンションを多く手掛けており、立地選定や入居率の安定性を訴求していることで知られています。管理会社はパートナーズです。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータには含まれていません。これらは重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。また管理の実態や修繕計画も重要な判断材料になるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、判定は「注意」でした。診断件数が3件に満たないため、ここでの数値は参考値として扱い、断定はできません。この1件での平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3,100万円、家賃は99,000円でした。
一方、江東区全体では診断件数190件のうち、安全・割安が84件で最多、危険（割高）が77件、注意が23件、判定不能が6件という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円で、この棟の数値とほぼ同じ水準といえます。ただしエリアの平均提示価格は215,882万円となっており、集計対象や物件規模の違いで差が大きく出ることがあるため、個別の物件価格と単純比較せず参考情報として捉えてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から565m離れた地点（令和8年1月1日時点、準工業地域・住宅地）の価格は1㎡あたり1,160,000円で、前年の1,000,000円から16%上昇しています。建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は236件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3,400万円、単価中央値は1㎡あたり125万円、面積中央値は25㎡でした。例えば2025年第4四半期には、豊洲地区で築2009年・50㎡の1LDKが9,400万円、同築年・50㎡の1DKが13,000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮は1m以上3m未満の想定があり、地盤は「非常に液状化しやすい」とされる埋立地です。資産性や住み心地に関わる要素なので、区が公開するハザードマップや地盤調査の資料で詳しい内容を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.4、件数31件の外部の口コミが掲載されています。良い点としては、豊洲駅直結のららぽーとへの近さ、共用部の清掃が行き届いていること、ブラウン基調の内装の高級感、宅配ボックスとオートロックによる安心感などが挙げられています。
今回参照した外部口コミには気になる点の記載はありませんでしたが、口コミは利用者個人の感想であり、物件全体の評価とは限りません。実際の住み心地や管理状況は、内覧や管理会社への聞き取りで確認することをおすすめします。
豊洲駅徒歩8分で便利ですが、液状化想定の高さは要確認の点です。
棟の診断は1件のみの参考値、エリア全体では安全・割安が最多です。
構造や管理体制は非公開のため、重説や総会議事録で確かめましょう。
- 建物構造や権利関係を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 液状化想定が高いため地盤対策を建築確認書等で確認する
- 直近の家賃や空室状況を管理会社に確認する
- 周辺取引事例と提示価格を比べて割高でないか確認する
- 診断は1件のみの参考値なので複数の情報と合わせて判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点31件
- 豊洲駅直結のららぽーとへ徒歩圏・スーパーやコンビニも数分以内で買い物に困らない
- 道路沿いで周囲に遮蔽物が少なく開放感のある立地
- 共用部は常に清掃されており清潔感を保っている
- ブラウンを基調とした内装が高級感を醸し出している
- 宅配ボックス完備・オートロックで日中外出が多い方にも安心の設備
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 江東区相場（3.49%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 99,000円
この棟の家賃中央値（99,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（95,000円）より 4.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊洲４－１１－３０（この棟から約565m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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