コンシェリア三田 TOKYO PREMIUM
コンシェリア三田 TOKYO PREMIUM（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田２丁目９−１ |
|---|---|
| 交通 | 赤羽橋駅 徒歩6分 ／ 三田駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2014-04（築12年） |
| 総戸数 | 78戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | GM住販 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア三田TOKYO PREMIUMは、東京都港区三田にある2014年4月竣工・13階建て・総戸数78戸の投資用ワンルームマンションです。赤羽橋駅徒歩6分、三田駅徒歩7分。診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の傾向も踏まえて中立に解説します。
立地と交通
最寄りは赤羽橋駅で徒歩6分、三田駅まで徒歩7分です。マンションレビューの口コミでは、芝公園駅や田町駅、麻布十番駅も徒歩圏内にあり、都心の複数方向へ出やすいという声が挙がっています。
周辺は近隣商業地域にあり、ファミリーマートやまいばすけっと、マルエツプチなど徒歩5分圏内の買い物先が口コミで紹介されています。病院も複数あるとされ、暮らしやすさを評価する声が目立ちますが、口コミは主観的な感想なので、実際の歩きやすさは内見で確かめてください。
建物と管理
建物は2014年4月に竣工した13階建て、総戸数78戸のマンションです。築年数は12年で、分譲はクレアスライフ(株)、管理はGM住販が担当しています。構造や土地の権利形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
クレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを展開し、立地選定と入居率の安定性を訴求するデベロッパーです。口コミ（マンションレビュー、評点3.4、件数16件）ではオートロックとエレベーター認証の二重のセキュリティ、宅配ボックスの完備が評価されています。一方で修繕計画や管理組合の運営実態は分からないため、総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.15%、平均提示価格は5,100万円、家賃中央値は144,000円でした（最終診断日2024年7月12日）。件数が少ないため、この一件だけで棟全体を判断することはできません。
港区全体では診断の件数が231件あり、危険（割高）174件、注意18件、安全・割安38件、判定不能1件で、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4,198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の提示価格や家賃はエリアの中央値より高めで、利回りは低めという位置づけになります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から71m離れた三田2-7-25の地点（令和8年1月1日時点）で1㎡あたり2,980,000円、前年の2,520,000円から18.3%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,152件あり、価格中央値は4,500万円、1㎡あたりの単価中央値は150.9万円、面積中央値は30㎡です。例として東麻布では、2025年第4四半期に9,500万円・35㎡・1LDK（2012年築）や3,300万円・15㎡・1K（2000年築）などの成約が見られます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」です。ただし地形は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」とされているため、購入前に自治体のハザードマップや地盤調査報告書で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでの評点は3.4、件数16件です。良い点として、複数路線が使える立地の良さ、静かな住環境と飲食店の充実、二重のセキュリティと宅配ボックス、徒歩5分圏内のコンビニ・スーパー、周辺の医療機関の充実などが挙げられています。
気になる点の投稿は今回のデータには見当たりません。良い点が中心の口コミですが、感想には個人差があるため、実際の住み心地や管理の質は内見や管理会社への聞き取りで確かめることをおすすめします。
診断は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」。エリアも同傾向で割安とは言えません。
赤羽橋・三田駅が徒歩圏で口コミ評価は高めですが、液状化しやすい地盤である点は確認が必要です。
構造や管理体制など未確定の情報は、重要事項説明書や管理組合資料で必ず確かめてください。
- 構造・権利関係は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理状況は総会議事録と長期修繕計画で売主に確認する
- 現在の賃料・入居状況は最新の募集資料で確認する
- 液状化しやすい地盤のため地盤調査報告書を確認する
- 周辺取引価格と比べて提示価格が妥当か確認する
- 診断は1件のみのため複数の診断で再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点16件
- 赤羽橋・三田・芝公園・田町・麻布十番の複数路線が徒歩圏内で都心各方面へのアクセス良好
- 周辺環境が静かで三田・麻布十番エリアの飲食店が充実、芝公園や公園も近接
- オートロック＆エレベーター認証の二段セキュリティ＋宅配ボックス完備で安心
- ファミリーマート・まいばす・マルエツプチが徒歩5分圏内、日常の買い物に便利
- 周辺に複数病院があり医療環境が充実、独身女性にも安心の治安・設備
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.18ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.15%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.18ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 144,000円
この棟の家賃中央値（144,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 24.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田２－７－２５（この棟から約71m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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