シーフォルム白金高輪
シーフォルム白金高輪（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田５丁目１３−１２ |
|---|---|
| 交通 | 白金高輪駅 徒歩5分 ／ 泉岳寺駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2019-12（築6年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | ネクサスインベストメント |
この物件の解説（宅建士視点）
シーフォルム白金高輪は東京都港区三田にある、2019年12月竣工・11階建・総戸数30戸の投資用ワンルームマンションです。白金高輪駅まで徒歩5分、泉岳寺駅まで徒歩9分で2駅が使えます。診断の件数は2件と少なく、参考値として読む必要があります。
立地と交通
シーフォルム白金高輪は、東京都港区三田5丁目にあります。最寄りの白金高輪駅までは徒歩5分、泉岳寺駅までは徒歩9分で、どちらの駅からも通勤・通学の経路を選べる点が特徴です。港区の中心部に位置し、都心へのアクセスがしやすい立地といえます。
周辺は商業地域に指定されており、容積率は500%です（容積率とは、土地の面積に対してどれくらいの建物を建てられるかを示す割合のことです）。建蔽率は80%で、こちらは敷地の面積に対して建てられる建物の面積の割合を示す言葉です。オフィスや商業施設と住宅が混在する、港区らしい利便性の高い街並みが広がっています。
建物と管理
建物は2019年12月に竣工し、総戸数30戸・11階建のコンパクトなマンションです。築年数は7年とされています。建物の構造や土地の権利（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社はネクサスインベストメントです。管理会社は、建物の清掃や設備点検、修繕積立金の管理などを担う会社です。実際の管理体制や修繕の状況、管理費・修繕積立金の額は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.34%（実質利回りとは、経費などを差し引いたうえでの収益性を示す指標です）、平均提示価格は4430万円、家賃は中央値134,500円（132,000円〜137,000円、2件分）でした。
一方、港区全体では診断件数231件のうち174件が「危険（割高）」で、エリアの多い判定も「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。棟の診断は件数が少ないため、この違いだけで棟が割安と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から83m離れた地価公示地点（三田４－７－２７）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,130,000円でした。前年の2,650,000円から18.1%上昇しており、商業地域・防火地域に指定されています。地価の上昇は土地の需要の強さを示しますが、建物自体の価値とは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は962件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は146万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、白金の1DK（18000万円・50平方メートル・築2005年）、高輪の1LDK（16000万円・40平方メートル・築2022年）、南麻布の1K（2700万円・20平方メートル・築2005年）などがあり、間取りや築年によって価格に幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、港区が公開するハザードマップで確かめてください。
診断件数は2件のみで参考値、港区全体は「危険（割高）」が多数派です。
地価は前年より18.1%上昇しましたが、建物の構造や権利は登記簿等で確認が必要です。
立地の利便性は高い一方、管理体制や修繕計画は売主や管理組合に確認が必要です。
- 建物の構造や土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 割高診断の件数が少ないため、他の指標も確認する
- 周辺の取引事例と間取り・築年の違いを比較する
- 高潮など未確認のハザード情報を港区のマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 137,000円
- 132,000円
この棟の家賃中央値（134,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 16.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／三田４－７－２７（この棟から約83m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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