パークウェル三田
パークウェル三田（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝２丁目２９−１１ |
|---|---|
| 交通 | 三田駅 徒歩5分 ／ 日の出駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2006-01（築20年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | ブルーオーク株式会社 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークウェル三田は東京都港区芝、三田駅徒歩5分に建つ14階建て・53戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は3件とも「危険（割高）」で、平均利回りは3.17%と港区平均の3.33%よりやや低めです。地価は1年で17.4%上昇していますが、液状化しやすい地盤という点も踏まえて検討したい物件です。
立地と交通
パークウェル三田は東京都港区芝2丁目に位置し、最寄りの三田駅までは徒歩5分、日の出駅までは徒歩7分です。複数の駅を利用できる立地のため、都心への通勤や通学がしやすく、日常の買い物や飲食店へのアクセスも便利なエリアだと考えられます。港区は都心3区の一つに数えられ、企業やオフィスが集積するエリアとして知られています。ワンルーム投資では駅からの距離が入居者の探しやすさに影響しやすいポイントの一つです。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は700%と定められています。このため周辺には高層のビルやマンションが多く建ち並び、オフィスや商業施設が混在するにぎやかな街並みが広がっています。市街化区域にも指定されており、都市としての開発が進んでいる地域です。
建物と管理
建物は2006年1月に竣工し、2026年時点で築20年が経過しています。14階建て・総戸数53戸で、管理会社はブルーオーク株式会社です。総戸数53戸という規模から、同じ建物内に複数の投資用ワンルームが存在していることがうかがえます。一方で、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態、分譲した会社の情報は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理体制がどのように運用されているか、修繕がどのように計画されているかについても、今回のデータでは把握できていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求め、修繕積立金の額や今後の大規模修繕の予定を事前に確認しておくことをおすすめします。築20年を迎えた建物では、修繕の状況が資産価値に影響しやすい点にも注意が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、3件すべてが「危険（割高）」という判定でした。「危険（割高）」という判定は、価格に対して得られる家賃収入の水準が低く、割高と評価されたことを示しています。平均の実質利回り（購入価格に対して実質的に得られる家賃収入の割合を示す指標）は3.17%、平均提示価格は2,890万円です。家賃は中央値が93,000円で、91,000円から94,000円の範囲に収まっています。最終診断日は2024年9月20日となっています。
同じ港区全体では230件の診断が行われており、危険（割高）が173件、注意が18件、安全・割安が38件、判定不能が1件という内訳です。区全体でも「危険（割高）」が最も多く出ていますが、平均利回りは3.33%、平均提示価格は4,201万円、家賃中央値は115,900円と、この棟よりも高い水準です。この棟の利回りは区平均よりも0.16ポイント低く、価格に対して家賃がやや控えめな傾向がうかがえます。利回りの差だけでなく、立地条件や築年数などの違いも踏まえて比較することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から314m離れた地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり4,790,000円となり、前年の4,080,000円から17.4%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率700%で、火災の危険を防ぐための防火地域にも指定されています。地価の上昇が今後も続くとは限らないため、直近の公示価格の動きはあくまで参考情報として捉えてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で654件あり、価格の中央値は4,000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は150万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、20平方メートル・1Kの部屋が3,100万円、50平方メートル・1LDKの部屋が13,000万円で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化しやすいとされ、地形は干拓地（水を抜いて陸地にした土地）に分類されています。浸水や液状化のリスクは、建物ごとの耐震性や地盤改良の有無によっても変わるため、個別に確認することが大切です。購入を検討する際は、自治体が公開しているハザードマップと防災情報を合わせて確認することをおすすめします。
港区平均より利回りがやや低く、診断3件すべてが「危険（割高）」でした。
地価は1年で17.4%上昇していますが、液状化しやすい地盤という点も踏まえて判断してください。
構造や管理状況など未確認の情報が多く、重要事項説明書や総会議事録での確認が欠かせません。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の残高と今後の値上げ予定を確認する
- 現在の入居状況と家賃の実績を管理会社に確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 地価公示の上昇が続くとは限らない点を踏まえて価格交渉する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.17%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 93,000円
- 91,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 19.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝２丁目４０１番１（この棟から約314m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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