パークウェルツインズ戸越銀座 壱番館
パークウェルツインズ戸越銀座 壱番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区 |
|---|---|
| 交通 | 五反田 |
| 築年 | 2004（築22年） |
この物件の解説（宅建士視点）
パークウェルツインズ戸越銀座 壱番館は、東京都品川区にある2004年竣工・築22年の投資用ワンルームマンションです。交通は五反田が挙げられ、診断3件はいずれも安全・割安の判定で平均実質利回りは3.99%でした。建物の詳細情報は限定的なため、契約前に資料で確認することが大切です。
立地と交通
本棟は東京都品川区にあり、交通の情報としては五反田が挙げられています。しかし、五反田から棟までの徒歩分数や具体的なルートは今回のデータに無いため、重要事項説明書や地図サービスで確認してください。最寄り駅までの実際の距離感は、物件を検討する際に大きな判断材料になるので、現地を実際に歩いてみることもおすすめです。通勤や通学で複数路線を使う場合は、乗り換えの数も含めて事前に調べておくと安心です。
国交省の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の指標）によると、棟から322m離れた西品川１－１３－３の地点は準工業地域に区分されています。工場や住宅が混在する地域であることがうかがえますが、実際の周辺環境は現地を歩いて確認するのがおすすめです。用途地域だけでは、日常の暮らしやすさまではわかりません。買い物や病院など生活環境は、実際に現地を訪れて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟は2004年に竣工し、2026年時点で築22年です。構造や総戸数、階数、権利の形態（所有権か借地権か）、分譲会社や管理会社の情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の資料で確認してください。これらが分からないままだと、建物の全体像をつかみにくい点に注意が必要です。特に権利の形態は、所有権か借地権かで資産としての性質が大きく変わるため、必ず確認しましょう。分譲時のパンフレットや販売時資料が手元にある場合は、合わせて確認すると役立ちます。
築22年は、マンションとして大規模修繕が意識される時期に入ってくる年数です。修繕積立金の状況や直近の修繕履歴は今回のデータに無いため、長期修繕計画書や修繕積立金の残高を売主や管理組合に確認することをおすすめします。適切に管理されているかどうかは、資料を見るまでわかりません。築年数が近い物件と比べて、修繕の進み方に差が出ることもあります。大規模修繕の実施予定や過去の実施歴は、資料を取り寄せて確認するようにしましょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、すべてで「安全・割安」の判定が出ています。平均実質利回り（かかる費用も含めた実際の収益の割合）は3.99%、提示価格の平均は2,103万円でした。家賃は中央値（データを並べたときちょうど真ん中にくる値）86,000円、最小86,000円、最大95,325円という範囲でした。この3件はいずれも同じ判定であり、傾向としては分かりやすい結果と言えます。
品川区全体では診断が179件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3,524万円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.45ポイント高く、相場の中では割安側に見える結果です。ただし棟単位の診断はまだ3件と少ないため、今後件数が増えれば判定が変わる可能性もあります。相場の判定はあくまで現時点のデータに基づくものであり、将来の価格や家賃を保証するものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から322m離れた西品川１－１３－３の地点の価格は1平方メートルあたり886,000円で、前年の789,000円から12.3%上昇しています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の割合）は60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は200%、防火地域は準防火地域（火災を防ぐための建築制限があるエリア）です。地価公示の上昇は地域の需要を示す一つの指標ですが、個別の物件価格と直結するものではありません。
周辺の取引事例は626件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3,000万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期に豊町で700万円・15平方メートルの1R、同年第3四半期に西品川で650万円・10平方メートルの1R、同じく西品川で2,600万円・20平方メートルの1Kの取引があり、築年や面積によって価格差が大きいことがわかります。面積や間取りによって価格帯が大きく異なるため、同じワンルームでも単純比較はできません。
洪水や地震などのハザードの情報は今回のデータに無いため、品川区が公開しているハザードマップで確認してください。地価が上昇傾向にあることは将来の価格変動を保証するものではありません。また、浸水や地盤の情報は、物件選びにおいて見落としやすい点でもあります。災害リスクは地域によって異なるため、国土交通省や自治体のサイトで事前に確認しておくと安心です。
診断3件はすべて安全・割安で、利回りはエリア平均を上回りますが件数はまだ少ないです。
建物の構造や管理体制など詳細情報が少なく、契約前の確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、将来の価格変動を保証するものではありません。
- 建物の構造や総戸数、権利の形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や修繕計画を管理組合の資料で確認する
- 五反田からの徒歩分数や経路を地図サービスで確認する
- 家賃や利回りの最新相場を複数の資料で確認する
- 周辺のハザード情報を品川区のマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.99%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,325円
- 86,000円
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西品川１－１３－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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