パークウェル五反田
パークウェル五反田（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田８丁目３−１１ |
|---|---|
| 交通 | 大崎広小路駅 徒歩3分 ／ 五反田駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2002-12（築23年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
パークウェル五反田は、東京都品川区西五反田にある2002年築・11階建て50戸のワンルームマンションです。大崎広小路駅徒歩3分、五反田駅徒歩7分という立地で、割高診断（参考値）は危険（割高）の判定でした。周辺の地価は上昇傾向にあり、取引事例も多いエリアです。
立地と交通
パークウェル五反田は、東京都品川区西五反田8丁目にあります。最寄りは大崎広小路駅で徒歩3分、五反田駅も徒歩7分で使えるため、2つの駅を選べる点が特徴です。通勤や通学で使う路線によって駅を選べるのは、単身者向けのワンルーム投資では使いやすさの面でプラス材料になりやすいです。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は800%、火災を防ぐための防火地域にも指定されています。商業地域らしい高い利便性がある一方、再建築や増築の際の具体的な制限は複雑になりやすいので、詳しくは区役所の都市計画課で確認してください。
建物と管理
建物は2002年12月に竣工し、2026年現在で築24年、11階建て・総戸数50戸です。総戸数50戸は中規模のマンションに当たります。管理会社は「パートナーズ」となっています。築24年は設備の交換時期に差がつきやすい年数なので、これまでの修繕実績は確認しておきたいポイントです。
建物の構造や、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の情報は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理の詳しさ（清掃の頻度や修繕計画の中身）も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.14%、平均提示価格は2,200万円、家賃は83,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この棟だけの傾向と決めつけることはできません。
品川区全体では診断件数179件あり、判定は危険（割高）102件、注意24件、安全・割安53件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3,524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の数字はエリア平均より利回りが低く、価格・家賃も低めでした。最終診断日は2025年5月19日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から257m離れた西五反田２－２９－９の地点（商業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,930,000円です。前年の3,380,000円から16.3%上昇しており、このエリアの地価は上がる方向にあります。ただし地価が上がることと、個別の物件価格が適正であることは別の話です。
周辺の取引事例は1090件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は133.3万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期には35平方メートルで築2010年の部屋が6,900万円、45平方メートル・1LDK・築1974年の部屋が5,000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが低めに出ている地域ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前には品川区の最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点5、件数21件という情報があります。ただし、良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていません。実際の住み心地や管理の評判を知りたい場合は、マンションレビューのサイトで直接コメントを確認することをおすすめします。
この棟の割高診断は1件のみで参考値であり、危険（割高）の判定を鵜呑みにしないことが大切です。
品川区全体では危険（割高）の判定が最も多く、提示価格と家賃のバランスを見る目が必要です。
築24年の建物の構造・管理状態は重要事項説明書や議事録などで必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 割高診断は1件のみのため、複数の家賃相場と比較する
- 周辺のハザードマップを区の最新版で確認する
- 取引事例や地価公示と提示価格を自分でも比べてみる
- これらが揃っても、買ってよいとは言えません（価格が妥当かどうかは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 10.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西五反田２－２９－９（この棟から約257m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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