パークウェルツインズ戸越銀座壱番館
パークウェルツインズ戸越銀座壱番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区 |
|---|---|
| 交通 | 五反田駅 |
| 築年 | 2004（築22年） |
この物件の解説（宅建士視点）
パークウェルツインズ戸越銀座壱番館は、東京都品川区にある築22年（2004年竣工）のワンルーム投資用マンションです。最寄りは五反田駅で、診断の件数は3件、いずれも「安全・割安」でした。品川区全体では「危険（割高）」が最も多く、エリアとの違いを宅建士の視点で見ていきます。
立地と交通
パークウェルツインズ戸越銀座壱番館は、東京都品川区に位置します。事実データにある最寄り駅は五反田駅のみで、駅からの徒歩分数は今回のデータに含まれていません。通勤や通学にかかる時間は、物件情報サイトの地図や現地確認で測ってみてください。
国交省の地価公示では、棟から322m離れた西品川１－１３－３の地点が参考になります。令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり886,000円で、前年の789,000円から12.3%上昇しました。用途地域は準工業地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。地価が上がっているからといって、この先も同じペースで上がるとは限りません。
建物と管理
この棟は2004年に竣工し、築22年です（2026年時点）。階数や総戸数、建物の構造、権利の形態（所有権か借地権か）は今回のデータには載っていません。これらは重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
分譲会社や管理会社、ブランド名も事実データにはありません。管理体制がしっかりしているかどうかは、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。管理が行き届いているかで、将来の修繕費の負担が変わってきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた診断の件数は3件で、判定はすべて「安全・割安」でした。平均の実質利回り（買うのに必要なお金に対して、実際に入ってくる家賃の割合）は3.99%で、提示価格の平均は2103万円です。家賃は86,000円から95,325円の範囲で、中央値は86,000円でした。
品川区全体で見ると、診断の件数は179件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で102件でした。「安全・割安」は53件、「注意」は24件です。エリアの平均実質利回りは3.54%で、この棟はエリアより0.45pt高い結果になっています。家賃の中央値もエリアは93,000円で、この棟の86,000円よりやや低めです。
診断の件数が多いほど、判定の信頼度は上がります。この棟の3件はいずれも同じ判定でしたが、件数が増えれば結果が変わる可能性もあります。価格が妥当かどうかは、最新の提示価格と直近の取引事例を合わせて見ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引価格情報によると、2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に、このエリアで626件の取引がありました。価格の中央値は3000万円、面積あたりの単価の中央値は125万円、面積の中央値は25平方メートルです。ワンルームの投資用物件が多く取引されている地域だとわかります。
具体的な例としては、1981年築・15平方メートルの1Rが700万円（2025年第4四半期）、1985年築・10平方メートルの1Rが650万円（2025年第3四半期）、2008年築・20平方メートルの1Kが2600万円（2025年第3四半期）で成約しています。築年数や面積によって価格の幅が大きいことがわかります。
水害や土砂災害などのハザード情報は今回のデータに含まれていません。国交省が公開しているハザードマップ（災害の危険度を示した地図）で、浸水や土砂災害のリスクを確認してください。
棟の診断3件は全て「安全・割安」で、利回りはエリア平均より0.45pt高い結果でした。
一方、建物の構造や管理体制など基本情報は未公開で、重要事項説明書での確認が欠かせません。
品川区全体では「危険（割高）」判定が最多のため、価格の妥当性は個別に見極める必要があります。
- 建物の構造・階数・総戸数を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理会社や管理規約を管理組合の総会議事録で確認する
- 長期修繕計画の有無と修繕積立金の額を確認する
- 権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 周辺のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 賃貸需要や空室率を管理会社や仲介会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.99%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,325円
- 86,000円
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西品川１－１３－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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