Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス
Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区上大崎三丁目1-30 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩3分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2017-07（築9年） |
| 総戸数 | 416戸 |
| 階数 | 地上38階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東京建物(株) |
| 建物管理会社 | 株式会社 東京アメニティサポート |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス（東京都品川区上大崎）は、目黒駅徒歩3分に建つ2017年竣工・地上38階建・416戸の大規模タワーマンションです。割高診断は5件すべて危険（割高）で、利回りはエリア平均より低めです。
立地と交通
Brillia Towers 目黒 サウスレジデンスは、JR山手線と東急目黒線の目黒駅から徒歩3分の場所に建っています。品川区上大崎三丁目という住所で、山手線の内側に近く、都心へのアクセスが良い立地です。駅から近いことは、将来の売りやすさにもつながりやすいポイントです。
この棟から175m先の地価公示地点は第一種中高層住居専用地域に指定されており、住宅中心の落ち着いた地域であることが分かります。一方、データには第1種住居地域という表記もあり、場所によって用途地域が異なる可能性があります。契約前に都市計画図で正確な用途地域を確認すると安心です。
建物と管理
この棟は2017年7月に竣工し、2026年時点で築9年です。地上38階建て・総戸数416戸の鉄筋コンクリート造タワーマンションで、権利形態は所有権です。分譲は東京建物、管理は株式会社東京アメニティサポートが担っています。
東京建物の「Brillia」は都市型の高品質ブランドとして知られ、立地選びや共用部分の質で評価されています。ただし、長期修繕計画の内容や修繕積立金の積み立て状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件集まり、すべて「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは2.52%、平均の提示価格は9,180万円、家賃の中央値は190,000円（最小183,000円〜最大250,000円）です。最終診断日は2025年11月28日です。
同じ品川区全体では179件の診断があり、危険（割高）102件、注意24件、安全・割安53件という内訳で、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3,524万円、家賃中央値は93,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より1.02ポイント低く、価格に対して得られる家賃収入は控えめといえます。
ブランド力や立地の良さは評価できる一方、利回りの数字だけを見ると投資としては割高に見えやすい状況です。良い点と気になる点の両方を踏まえて、価格が妥当かどうかは個別に確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から175m離れた地価公示地点（上大崎3-10-35）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,720,000円、前年の1,500,000円から14.7%上昇しています。建蔽率60%・容積率200%、準防火地域という条件です。地価の上昇は地域の需要の強さを示す一つの材料ですが、この棟自体の価値を直接保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで694件集まり、価格の中央値は4,100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり135万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として60平方メートル・1LDK・1974年築が8,700万円、20平方メートル・1K・2004年築が2,700万円といった取引があり、広さや築年で価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定はなく、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。水害のリスクが低めという点は安心材料の一つですが、個人でもハザードマップの最新情報を確認しておくと良いでしょう。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには26件の投稿が集まり、評点は4.7という高い評価です。目黒駅から実質徒歩1分に感じられること、4路線が利用できる便利さ、パーティールームやゲストルームの充実度、上下階や隣室の音がほとんど聞こえない防音性、エントランスの高級感などが良い点として挙げられています。
今回集まった投稿の中には、気になる点として挙げられたものはありませんでした。ただしこれは外部の口コミサイトに投稿された個人の感想であり、実際の住み心地は部屋の位置や階数によっても変わります。購入前には可能であれば内覧や管理会社への質問で確かめることをおすすめします。
目黒駅徒歩3分という立地は強みですが、割高診断は5件すべて危険（割高）でした。
利回りはエリア平均より1.02ポイント低く、価格に対する家賃は控えめです。
ブランド力や口コミ評価は高く、価格の妥当性は個別にしっかり確認してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の積み立て状況を管理組合に確認する
- 総会議事録で修繕・管理の実態を確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 賃貸中の家賃・契約条件を賃貸借契約書で確認する
- 価格が妥当かを複数の取引事例と比較して確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを最新情報で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東京建物の分譲マンションブランド。「Brillia（ブリリア）」は都市型高品質ブランドとして知名度が高く、資産性の高い立地選定と共用施設のクオリティで評価される。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.7点26件
- 目黒駅から実質徒歩1分・JR山手線/東急目黒線/南北線/三田線の4路線が利用可能
- パーティールーム・ゲストルームが都内トップクラスの規模と充実度
- 上下階・隣室の音が全く聞こえない極めて高い防音性
- 駅周辺に飲食店が多く充実、大鳥神社の縁日など地域イベントも楽しめる
- エントランスの天井が高く高級感があり、待合スペースのソファも上質
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.01ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.52%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より1.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 250,000円
- 242,000円
- 190,000円
- 185,000円
- 183,000円
この棟の家賃中央値（190,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 104.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上大崎３－１０－３５（この棟から約175m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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