Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス
Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区上大崎三丁目1-30 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩3分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2017-07（築9年） |
| 総戸数 | 416戸 |
| 階数 | 地上38階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東京建物(株) |
| 建物管理会社 | 株式会社 東京アメニティサポート |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
Brillia Towers 目黒 サウスレジデンス（東京都品川区上大崎）は、JR山手線・東急目黒線「目黒駅」徒歩3分の分譲タワーマンションです。2017年築、地上38階建・416戸で、割高診断では5件すべてが「危険（割高）」でした。宅建士の視点でデータを中立に整理します。
立地と交通
この物件は、JR山手線と東急目黒線の「目黒駅」から徒歩3分の場所にあります。目黒駅は複数の路線が乗り入れる駅で、都心の主要エリアへのアクセスがしやすい立地といえます。住所は東京都品川区上大崎三丁目1-30で、駅前の商業エリアにも近い場所です。
地価公示の地点（上大崎3-10-35）では用途地域が第一種中高層住居専用地域とされており、建物がある区域全体としては第1種住居地域・市街化区域です。用途地域とは、その土地にどんな種類・大きさの建物を建てられるかを定めた国のルールのことです。
建物と管理
建物は2017年7月に完成し、2026年時点で築9年です。地上38階建て、総戸数416戸の鉄筋コンクリート造で、土地の権利は所有権です。分譲は東京建物、管理は株式会社東京アメニティサポートが行っています。
ブランド名は「Brillia（ブリリア）」で、東京建物が展開する分譲マンションブランドです。都市部の立地選びや共用施設の充実度で知られるブランドですが、ブランドの評判と個別の物件の価値は別に確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は5件で、そのすべてが「危険（割高）」という判定でした。実質利回りとは、家賃収入から必要な費用を差し引いて出す収益性の目安のことです。平均の実質利回りは2.52％、平均の提示価格は9180万円でした。
家賃は中央値190,000円で、183,000円〜250,000円の範囲でした（家賃サンプル5件、最終診断日2025年11月28日）。品川区全体の診断178件では、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が52件で、区全体でも危険（割高）が最も多い結果でした。
区の平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は3530万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回りはエリア平均より1.02ポイント低くなっています。ただし棟の診断件数は5件と多くはないため、今後のデータの蓄積で傾向が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から175m地点の地価公示（令和8年1月1日時点、地点：上大崎3-10-35）では、1平方メートルあたり1,720,000円で、前年の1,500,000円から14.7％上昇しました。地価公示とは、国が毎年発表する土地の標準的な価格の目安です。建蔽率は60％、容積率は200％、準防火地域です。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに694件の取引事例があり、価格の中央値は4100万円、単価の中央値は135万円/m²、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、60平方メートルの1LDK（築1974年）が8700万円、55平方メートルの1LDK（築1999年）が8400万円、20平方メートルの1K（築2004年）が2700万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」とされ、地形はローム台地です。高潮についてのデータは取得できていません。これらは公的データに基づく目安であり、実際の安全性は自治体のハザードマップや現地確認も合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには26件の口コミがあり、評点は4.7でした。良い点として、目黒駅が実質徒歩1分に感じられること、山手線・目黒線・南北線・三田線の4路線が使えること、パーティールームやゲストルームなど共用施設が充実していること、上下階や隣室の音がほとんど聞こえない防音性の高さなどが挙げられています。
エントランスの天井の高さや高級感、駅周辺の飲食店の多さ、大鳥神社の縁日といった地域イベントも良い点として紹介されています。このサイトでは気になる点の報告はありませんでした。口コミは個人の感想であり、実際の住み心地は人によって異なる点に注意が必要です。
割高診断は5件全てが「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低い結果でした。
地価は前年比14.7％上昇しており、周辺取引価格も比較的高い水準にあります。
口コミ評価は高い一方、診断件数は少なめなので今後のデータ推移も確認したいです。
- 割高診断5件はまだ少ないため、最新の診断データも確認する
- 家賃183,000〜250,000円の幅の理由を管理会社に確認する
- 地価が前年比14.7％上昇した背景を自分でも調べる
- 高潮のハザードデータが未取得なので自治体に確認する
- 管理費・修繕積立金など事実データにない項目を資料で確認する
- 実際の利回りは自分の購入価格で再計算する
- 口コミの評点は26件と限定的なので他の情報源も見る
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東京建物の分譲マンションブランド。「Brillia（ブリリア）」は都市型高品質ブランドとして知名度が高く、資産性の高い立地選定と共用施設のクオリティで評価される。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点26件
- 目黒駅から実質徒歩1分・JR山手線/東急目黒線/南北線/三田線の4路線が利用可能
- パーティールーム・ゲストルームが都内トップクラスの規模と充実度
- 上下階・隣室の音が全く聞こえない極めて高い防音性
- 駅周辺に飲食店が多く充実、大鳥神社の縁日など地域イベントも楽しめる
- エントランスの天井が高く高級感があり、待合スペースのソファも上質
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -1.02ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.52%）は、東京都 品川区相場（3.54%）より1.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 250,000円
- 242,000円
- 190,000円
- 185,000円
- 183,000円
この棟の家賃中央値（190,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 104.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上大崎３－１０－３５（この棟から約175m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
