五反田コーポラス
五反田コーポラス（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田1丁目4-11 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 五反田駅 徒歩5分 ／ 東急池上線 五反田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1981-07（築45年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 日本開発株式会社 |
| 建物管理会社 | 朝日管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区東五反田にある「五反田コーポラス」は、JR山手線・東急池上線五反田駅から徒歩5分、1981年築のRC造8階建て・51戸のワンルームマンションです。割高診断や周辺相場のデータから、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
五反田コーポラスは、JR山手線と東急池上線の五反田駅から徒歩5分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先に応じて乗り換えの選択肢が広がる点は、この立地の強みといえます。駅までの道のりの坂や信号の多さなど、実際の歩きやすさは現地を歩いて確かめるのがおすすめです。
駅周辺の商店街やスーパーなど生活利便施設の詳細は今回のデータに含まれていないため、実際の生活動線は現地を歩くか地図アプリなどで確認することをおすすめします。通勤・通学で使う路線が決まっている方は、乗り換え回数も事前にチェックしておくと安心です。
建物と管理
この建物は1981年7月に竣工した、鉄筋コンクリート（RC）造の地上8階建てで、総戸数は51戸です。権利形態は土地・建物とも所有権で、分譲した会社は日本開発株式会社、管理を担当しているのは朝日管理株式会社です。
竣工から45年が経っており、RC造としては経年劣化が進んでいる可能性がある時期です。大規模修繕の実施状況や長期修繕計画、管理組合の総会議事録は今回のデータに含まれていないため、売主や管理会社に資料を求めて確認してください。
周辺は商業地域に指定されており、建ぺい率80%、容積率700%という数値からは、将来的に建て替えや大規模な建築が可能なエリアであることがうかがえます。ただしこれは近隣の地価公示地点の情報であり、この建物自体の建築確認内容は登記簿や重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
今回のこの棟の割高診断は3件で、内訳は危険（割高）2件、安全・割安1件でした。平均の実質利回りは3.18%、提示価格の平均は2200万円です。家賃は60,000円から78,000円の範囲で、中央値は69,700円でした（最終診断日2024-03-10）。
品川区全体では179件の診断があり、危険（割高）102件、注意24件、安全・割安53件という内訳で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。
この棟の実質利回りはエリア平均より0.36ポイント低く、家賃中央値も69,700円とエリアの93,000円を下回っています。利回りが低めで割高判定が多い結果からは、提示価格が家賃水準に対してやや高めである可能性がうかがえますが、個別の契約条件によっても変わるため、最新の資料で実際の数値を確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から52m離れた東五反田１－１８－５地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,550,000円で、前年の2,180,000円から17%上昇しました。用途地域は商業地域で、建ぺい率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに949件あり、価格の中央値は4500万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、西五反田地区で1DK・30平方メートル・2005年築が4400万円、1K・20平方メートル・2015年築が3500万円、1K・20平方メートル・1985年築が2000万円で取引されています。
国交省のハザード情報では、この地点は洪水で0.5〜3mの浸水想定区域、高潮で0.3m以上0.5m未満の想定区域に入っており、地盤は後背湿地でやや液状化しやすいとされています。購入を検討する際は、自治体が公開するハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
五反田駅徒歩5分で2路線使えますが、割高判定が多く利回りはエリア平均より低めです。
築45年の管理状況や修繕計画は資料で確認し、浸水・液状化リスクもハザードマップで確認しましょう。
条件が揃っても価格が妥当とは限らないため、資料を集めて総合的に判断してください。
- 重要事項説明書で構造・築年数・権利関係を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- レントロールで実際の家賃・入居率を確認する
- 登記簿で建ぺい率・容積率など建築条件を確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいとは言えません。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 品川区相場（3.54%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
- 69,700円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（69,700円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 25.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田１－１８－５（この棟から約52m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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