ルーブル白金高輪弐番館
ルーブル白金高輪弐番館（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区白金１丁目１０−６ |
|---|---|
| 交通 | 白金高輪駅 徒歩4分 ／ 泉岳寺駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2005-03（築21年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル白金高輪弐番館は、東京都港区白金にある2005年竣工・8階建45戸のワンルーム投資用マンションです。白金高輪駅徒歩4分という駅近立地を中心に、建物・管理・相場ポジションを宅建士の視点で中立的に解説します。
立地と交通
本物件の所在地は東京都港区白金1丁目10-6です。最寄りは白金高輪駅で徒歩4分、泉岳寺駅までは徒歩13分です。都心へのアクセスが良く、通勤や通学に便利な立地といえます。また、白金高輪駅は複数の路線が利用できる駅であり、都心主要エリアへの移動もしやすい環境です。
用途地域は準工業地域で、防火地域に指定されています。この地域は商業地としての取引も多く、周辺には店舗やオフィスが混在している可能性があります。具体的な周辺環境（商店街の様子や騒音の有無など）は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、重要事項説明書や周辺地図で確かめてください。
建物と管理
建物は2005年3月に竣工した8階建て、総戸数45戸のワンルームマンションです。築年数は21年で、分譲会社は(株)クリード、管理会社はパートナーズです。クリードは「ルーブル」ブランドで首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを企画・分譲している会社です。築年数21年が経過した建物のため、外壁や共用部の修繕状況も確認のポイントになります。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど、建物を支える骨組みの種類）や、土地・建物の権利の種類（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制についても、総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認すると、実際の維持状況や修繕の計画が分かります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは3.31%、平均提示価格は3125万円でした。
家賃は2件のサンプルで中央値96,150円、最小95,000円、最大97,300円でした（最終診断日2024年3月14日）。サンプル数が少ないため、実際の募集家賃は賃貸情報サイトなどの最新情報で確認することをおすすめします。
港区全体では230件の診断があり、危険（割高）が173件、注意が18件、安全・割安が38件、判定不能が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の家賃中央値96,150円は、エリアの家賃中央値115,900円より低い数字でした。このように、港区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多く、エリア全体として価格が家賃に対して高めである可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から269m離れた公示地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり3,160,000円で、前年の2,700,000円から17%上昇しました。用途地域は準工業地域、用途区分は商業地で、建蔽率60%、容積率400%です。このエリアは商業地としての利用もあり、地価の変動は住宅としての価値だけでなく、商業的な需要の影響も受けている可能性があります。地価の上昇は将来の資産価値を保証するものではなく、あくまで公示時点の指標です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,035件あり、価格の中央値は4900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146.7万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、白金地区で1DK・50平方メートル・18000万円、高輪地区で1LDK・40平方メートル・16000万円、南麻布地区で1K・20平方メートル・2700万円という事例がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地形は後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮の想定データは今回のデータに無いため、自治体のハザードマップで最新の情報を確かめてください。浸水や液状化のリスクは建物の対策状況と合わせて確認することが大切です。
白金高輪駅徒歩4分という駅近の立地は魅力ですが、構造や権利は別途の確認が必要です。
割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）で、港区全体も同じ傾向にあります。
地価は上昇傾向ですが、液状化や浸水のリスクもあるため多角的な確認が欠かせません。
- 建物の構造（鉄筋コンクリートなど）を重要事項説明書で確認する
- 土地・建物の権利が所有権か借地権かを登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の家賃・入居状況を最新の賃貸契約書で確認する
- 洪水・液状化などのリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引価格と自分の予算を比べて妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 97,300円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（96,150円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 16.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／白金１－２５－２０（この棟から約269m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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